□张骏斓

　　“触目惊心”的成交下滑并没有撼动房价。从一手房来看，尽管打折促销的也不少，但是实质的降价却难寻，开发商与调控政策及购房者已陷入深度博弈。

　　也许这种僵局将很快被打破，昨日在上海市大型居住社区建设推进大会上传出消息，上海楼市新政细则正在紧锣密鼓的研究之中，细则不仅仅是调控当前，还将对楼市今后的发展起到调节作用。有关人士比喻，上海细则将不同于其他地区的“急症”疗法，而是通过一系列的组合政策，用“中医”的方式调理楼市，稳定市场预期，而自住型、改善型刚性需求将会得到有效保障。

　　开发商觊觎政策会摇摆

　　对于新政，开发商们毫不隐晦地表达出他们的抵触。“你觉得这个政策会一直延续吗？”这个问题成为开发商常常反问记者的问题，而昨日，一位房企从业人员更是向记者透露其近期政策分析成果：“国税总局官员出面澄清地方无权出台税政，发改委说房地产没有绑架中国经济，楼市政策不确定性已经开始显现。 ”

　　正是由于这份觊觎，再加上目前开发商们在去年都大赚一票，手上“不差钱”，降价未成燎原之势。

　　据上海中原研究咨询部数据显示，5月上旬8成新盘都有不同程度的折扣优惠活动，但是开盘价依然保持坚挺，如位于宝山顾村板块的“东方帕堤欧小城”新推235套房源，开盘价为 17000元/平方米，环比2009年10月开盘价12800元/平方米上涨了近36%，促销仅打出了“一次性付款优惠250元/平方米，贷款优惠150元/平方米”旗号。

　　投资客押宝房价反弹

　　这几日，温州投资者刘先生将自己的3套挂牌出售住房从中介处改为出租了。 “反正现在卖不动了，那就租算了，现在租金也涨了一点。谁知道这阵风过后，房价还会再反弹呢？ ”刘先生向记者说道。

　　刘先生自诩经过他倒腾的房子不下50套。对于新政使得温州投资客全线撤退的说法，他直言，有人撤了，但是更多的人并没有撤退，大家在观望，其实投资房地产依旧还是一个不错的选择。他留下来的依据就是2008年-2009年的那次楼市报复性反弹。他向记者指出，按照现在的政策，未来中国楼市将一分为三：廉租房与经适房、限价房以及商品房。而他仍看涨中国的商品房，尤其是上海的高端住宅。 “四个中心建设，那就是能够保证房价的基础。”刘先生笑着说道。近期，刘先生已经在观察一些上海的商业地产项目，“先看看，实在不行选商业地产先做做长线。 ”

　　记者从温州中小企业促进会会长周德文处了解到，温州炒房团的资金大概在1000亿元左右，楼市新政出台后，退出的资金只有不到100亿元， 90%以上的资金还在观望。“由于新政并没有对商业地产进行限制，而上海也在大力发展现代服务业，这些都使得温州资本开始将投资方向转向商业地产。”周德文向记者说道。

　　“买涨不买跌”预期依旧

　　在楼市新政出台后，李芸虽然暂停了自己的购房计划，但是仍在不停地去中介和一些意向售楼处了解情况。她向记者坦言，政策出台后，大家预期房价都会跌，因此准备等等看再说，但是自己结婚的房子终归要买的啊，因此现在要多多观察。对于什么时候再次启动自己的购房计划，李芸回答较为直接，“底在那里，就那里启动。”李芸说道。而对于底的理解，李芸直言，大家突然都买的时候，就是起底回升的时候。

　　复地集团一销售负责人也向记者坦言，调控政策是为了遏制投资、投机性的行为，而真正有购房需求的还是占大多数。对于真正有刚性需求的购房者，他们不会长时间的观望，他们只是在看价格的浮动范围到底会有多大。如果开发商突然降低房价，可能会加重购房者对该项目的观望情绪，但如果保持价格稳定，有刚性需求的购房者最终还是会选择买房。

　　◎专家“把脉”

　　调控政策不应摇摆不定

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰在接受记者采访时表示，现在楼市的这种量跌价挺的局面，一方面是开发商力挺房价，另一方面是购房者深度观望。而部分开发商敢于力挺房价，就是赌政策调整、押宝会出现上一轮的房地产调控造成的房价报复性反弹以及消费者一贯的 “买涨不买跌”心理预期。在这种心理下，开发商们要么价格不放松，要么延续开盘，等政策松动。

　　而一些二手投资客们也开始出现惜售的情况。对此，中国社科院金融研究所研究员易宪容指出，国十条对已经进入投机炒作者来说，由于这些人早就获利很丰，新政策对其影响不大，因此，这些投机炒作者不仅不愿把其手中的住房降低价格卖出，反之以为国十条会如以往的房地产宏观调控政策一样，政府不会认真执行与落实，因此，在这时，他们不仅不会降低价格卖出其手中的住房，反而会把手中持有住房的价格提升，以此来诱惑新进入者，即如果现在不购买，住房的价格还会上升，国十条出台不会产生多少效果。

　　“目前而言，打破僵局，关键在于政府动力，如果不解决实际的供需问题的话，打击力度不会很大。 ”陈杰说道。他指出，可以充分运用土地出让金、营业税、贷款比例等财税金融政策，规范市场行为。加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。同时提高保障性住房用地供给，把一部分土地出让收入定向用于建造保障性住房，尤其是公共租赁房。

　　但陈杰坦言，由于上海政府对土地出让收入依赖程度较高，房地产占固定资产投资比重过大，因此如此调整，或许困难重重。虽然上海市保障性住房建设有了实质性的启动，但其在整个住房结构中所占的比重仍然偏低，保障性住房缺口使广大中低收入者的住房需求尚未得到有效缓解，而部分高收入阶层拥有多套住房，导致投资性和投机性需求旺盛，消费过度。

　　中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年曾向记者表示解决房价动荡首要任务是通过改革将利益关系理顺，在利益关系纠缠不清的情况下，政府越调越乱。他指出，首先要改革土地制度，增加土地供应，打破政府垄断，利用市场机制平抑地价，彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。而要想改革土地制度，就必须平衡地方财政预算，舍此便不能切断地方财政和土地的联系。

　　而专家们更忌讳的是政策的摇摆，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成就指出，如果今后几个月楼市成交量因房价难降而持续萎缩，土地不能再高价位成交，地方政府也可能因担心影响今年的经济增长目标和财政收入而以各种形式变相放松调控，那么市场预期将再次改变，投资客和消费者都会急于入市，房价进一步上涨的局面恐将难以收拾。

　　“目前的楼市调控必须紧紧围绕稳定预期这一中心目标，切实执行已出台的各项新政，切忌一看到楼市成交萎缩就临阵退却，忽冷忽热、忽紧忽松的摇摆态度必然引起市场预期不稳，市场走势难以控制。 ”许小年也指出，决定楼市下一步走向的关键是开发商，预见到需求不会发生根本的转变，他们并不急于抛售，而是采取了“看看再说”的观望态度。而助长观望情绪的，还有日渐增加的政策不确定性。