“三旧”改造未动二手房价先涨
 |
虎门镇是东莞“三旧”改造试点镇。本月中旬，该镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划刚刚出炉，楼市就闻风而动，波澜骤起。
5月21日，虎门镇有关部门与23家地产商举行“三旧”改造意向签约仪式，包括该镇中心区、威远岛、白沙社区等在内的42个地块被地产商收入囊中。虎门“三旧”改造办透露，上述地块主要用于商住综合地产项目。
该消息一传开，虎门镇中心城区一些老旧楼盘业主，随即大幅抬高二手房价格，有的甚至改变出售计划，坐等旧楼涨拆。影响所及，二手房房源骤减，中介公司叫苦不已。
有业内人士分析，“三旧”改造后的地块，若大量上马商品房建设，有望打破虎门一手楼盘数量稀缺现象。但涉及“三旧”改造的地块价格较高，拆迁补偿成本不菲，这些因素导致虎门楼市均价较难下降。
老城区咸鱼翻身
据规划，虎门镇计划在未来10年内完成“三旧”改造土地38046亩，整体改造“三轴、三心、七片区”。“三心”指虎门旧城市中心、新城市中心和白沙交通枢纽中心，“三轴”指的是太平河两岸发展轴、虎门大道发展轴和省道358发展轴，“七片区”包括中心城、威远岛、新湾、白沙、中心城南、虎门大道东北、虎门大道东南片区。这些地方共有148个地块，占现状建成区40.3%。
有望于今年首期启动的项目涉及虎门镇中心区、威远岛、新湾社区和白沙社区等地的56个地块，总面积16912亩。
一份“三旧”改造的规划，对房地产市场会有什么影响呢?
合富置业虎门大道分店负责人谢先生分析，“三旧”改造后，虎门中心老城区有望改变现有规划布局差、绿化及公共设施少的局面。因老城区紧靠繁华商贸地带，改造完成后，有望咸鱼翻身，成为新的黄金地。
目前，在虎门老城区则徐社区，镇远大桥以北长堤路旁原外贸宿舍区、粮食公司仓库加工厂、搬运公司旧办公楼一带，总面积超过2万平方米，外观差，空置率高，仅有少数房屋用于出租做小买卖。
镇远大桥南侧河畔海鲜酒楼附近，属于原水泥制品厂的地块，也将在先行改造成功的基础上实行拆旧建新，以及进行土地资源整合。通过拆迁、整合、市场投标拍卖等市场化的方式，两个区域的旧城改造成功后，原来利用效益不高的土地将身价大增。
开发商参与“三旧”改造积极性高
早在虎门“三旧”改造方案制订期间，大批地产商就已盯上这块“蛋糕”。虎门“三旧”改造办透露，前段时间，众多地产商纷纷前来索要资料，参与积极性空前高涨。
5月21日，参加该镇“三旧”改造意向签约仪式的地产商有23家，其中13家是虎门本土企业，包括龙泉实业、丰泰地产、黄河集团等，10家是镇外企业，除了东莞世博集团、中惠熙元，还有深圳汇丰联、深圳英龙等3家深系地产商以及惠州的广东鸿艺集团。
虎门首批推出56个地块，有42个被各地地产商收入囊中。龙泉实业拿下了金洲一个63亩的地块，黄河集团签下白沙、虎门寨5个地块625亩，丰泰集团收获则徐、博涌、村头等地6个地块1190亩，深圳汇丰联、深圳英龙、深圳深冠华三家深系地产商的“风头”甚至盖过了本土房企，拿下了威远岛、新湾、新联的9个地块3389亩。
虎门镇委书记吴湛辉表示，虎门是东莞“三旧”改造工作的试点镇，这次签约仪式标志着虎门“三旧”改造工作迈出关键一步。虎门改造宗数和面积是全市最多的，表明各界参与虎门“三旧”改造的热情很高，参与力度非常大。同时，也说明虎门城市定位和城市规划，以及正在进行中的城市升级得到社会的广泛认同。
一些参与签约的开发商声称，其看中的是虎门消费者的购买力。尽管当前是楼市非常时期，但虎门房地产市场“较为平稳”，“地价、楼价一直处于上升趋势”。
在首期签约的项目中，计划投入的开发资金较大。威远岛项目16个地块，计划动态总投资额约226亿元。改造后，威远岛将重点发展创意产业、高等教育、高尚居住、滨海休闲旅游。虎门铁路客运枢纽站周边项目7个地块，计划动态总投资额约128亿元。改造后，发展成区域性集商业、办公、物流、居住等功能为一体的核心服务基地。富民商圈4个地块，计划动态总投资额约22.8亿元。主要改造的对象为多层的旧民房、旧厂房、旧公寓以及旧办公楼等建筑，改造后功能主要是商业。虎门大道沿线项目2个地块，计划动态总投资26.3亿元。改造后将成为富民商圈与商业龙头(新城市中心)的联系地带，是商业、居住、高级写字楼的集中地。
虎门要搞“和谐拆迁”
目前，虎门“三旧”改造办公室正加紧制订改造涉及地块的拆迁补偿建议性方案。该办公室一名工作人员说，我们主要负责“裁判员”的工作。具体的补偿事宜，还要开发商与业主谈。如何平衡好业主、政府、开发商三者间的利益问题，将是该办公室考虑的重点。最终出台的方案可能包括几种补偿形式，如现金补偿、原地安置、异地安置等多种形式。
该办公室负责人邓先生表示，“三旧”改造本身是一件好事，不能因为拆迁闹出不愉快。虎门镇将致力于“和谐拆迁”，尽量保障被拆迁业主利益。同时，通过一系列优惠政策，平衡参与改造企业的利益。目前，该镇倾向于“原地安置”，考虑按1:1比例，在拆迁原址补偿现有业主同样面积住房或商铺的可行性方案。
无论拆迁补偿标准最终如何制定，虎门商住楼盘在改造后大幅增加是可以预期的。从首期签约的地块来看，大部分将用于商住建设项目，虎门镇一手新盘的数量将大幅攀升。
新楼盘的增多又将给虎门楼市带来怎样的影响，特别是在价格上会有什么变化呢?
虎门地价不低。近年来，该镇“地王”频出，2007年楼市高峰期出现的第一个虎门“地王”，当时被来自广州一家开发商以楼面价3513元/平方米价格取得。该地块后来被开发为虎门1号项目。今年1月，虎门再次出现新“地王”，万科以7.9亿元拍得虎门金洲两块地，楼面地价为5217.1元/平方米，比虎门1号足足超出了1704元/平方米。
与这两块“地王”相比，即将改造的中心区多个地块，地理位置更优，商业潜力也更大，其地价难以估量。同时，中心区一些老旧楼盘，虽然楼龄较长，但因位置极佳，一套三房的租价就能达到1500元/月。如需拆迁，必将带来一笔不小的拆迁赔偿。
综合以上因素，合富置业虎门大道分店负责人谢先生说，虽然“三旧”改造可能带来一手楼房源井喷，楼市竞争将加剧，但考虑到开发成本，估计楼价最起码不会比现在低，很可能还会有所上升。
旧楼闻风涨价三成
虽然补偿标准、拆迁时间都还是未知数，但虎门中心区二手楼旧楼业主已蠢蠢欲动。记者走访该镇6家二手楼中介了解到，目前，中心城区二手楼盘房源骤减。以前有意向出售的二手楼业主，纷纷致电中介公司，表示要等拆迁补偿标准出来后再做决定。即使有个别单位要出售，价格也是大幅攀升，比年初上涨三成左右。
在某媒体工作的黄小姐本月初搬进虎门黄河时装城附近的一套二手三房，成交价是25万元。但就在同一栋内，同等面积的二手房已经卖到了30万元以上。
相同的情况出现在虎门华美小区。新锦声中介公司销售顾问郝小姐介绍，该楼盘原是二手房交易的热点楼盘。最近一段时间，盛传华美小区将首批列入“三旧”改造范围，该楼盘二手房业主纷纷“捂盘”不出，该中介公司仅有的几套房源也是价格大涨，三房从24万元左右一路冲到30万元以上。据说，一名“有眼光”炒房者在“三旧”改造方案出台前，一口气买进了华美小区5套小户型二手房，现在坐等赔偿方案出台。即使该楼盘已涨价近三成，他仍不愿出手。
二手房源的减少，特别是优质低价旧楼盘房源趋紧，让二手中介倍感压力。虎门金龙路旁一家二手中介公司销售员谈小姐说:“没有房卖，我们的销售收入自然要少了很多。”
她说，最近看房的人特别多，不少都是点名要“三旧”改造范围内的旧房，一看就知道是炒房的。但因为缺货，炒房的人也很无奈。对于刚性需求购房者，中介只能建议买更偏远的二手房，或将一次付清改为按揭付款，挑选价格更高的二手楼。
本版撰文南方日报记者向绪安
摄影南方日报记者何建文