昨日上午，经过数年酝酿、几经易稿的《北京市物业管理办法》正式出台，定于今年10月1日施行。开发商承担前期物业费、小区车位先尽着“自家人”、物业服务价格应公示……新《办法》中许多大胆创新的做法，或许能化解现在许多小区物业和业主之间的纠纷。

　　开发商支付前期物业费

　　政策规定：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

　　焦点解读：今年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。这也意味着，业主在这期间不用承担物业费，开发商不仅要支付期间的所有物业费，同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。

　　“之前，不少开发商对于在小区内成立业主大会并不积极，而这种‘不作为’也造成了小区‘主人’的缺失。新《办法》中，开发商被要求承担起前期物业服务责任，他们推动成立业主大会的积极性将更加明显。”北京市住建委物业处处长于良告诉记者。

　　根据规定，开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序：第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担。只要召集满占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，便可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。

　　业主可以自管物业

　　政策规定：新《办法》规定，未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

　　焦点解读：据市住建委介绍，业主可以对小区物业实行自治也是创新的亮点之一。在目前的实际中，物业公司往往是由开发商推荐或指定，业主无法进行选择。所以，新《办法》中首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。

　　“已经有部分规模较小的小区开始实施自治，效果还不错。自治能够提高业主参与管理的积极性，对于解决物业纠纷提供了一个新的模式。”于良说。

　　（北京晚报）