中广网北京5月28日消息（记者季苏平）据中国之声《新闻纵横》7时25分报道，业主与物业间的矛盾由来已久，不交物业费成为业主表达质疑的最常用武器，而另一厢，物业公司也委屈万分，解决问题的关键直指业主委员会。全北京是仅有20%的小区拥有业委会。正式亮相的北京版物业管理办法推出了“双启动”模式降低业委会成立的门槛，希冀以此推动业主委员会的成立。然而专家、业主对此依旧疑心重重。

　　新旧保安抢着执勤，业主拒交物业费，开着车堵大门，以上种种都是人们熟悉的物业与业主矛盾大戏的精彩镜头。本该是和平共处的双方，在很多小区几乎成了不同戴天的仇敌。这究竟是问什么呢？其实是我们缺少业主委员会。聘请物业公司需要业主委员会，管理共用部位和设备需要业主委员会，使用共用部分的收益和大修基金业需要业主委员会，然而，业委会成立困难是许多小区面临的问题。根据北京市住建委副主任张农科提供的数据，北京市仅20%的住宅小区成立了业委会。

　　按照北京市新版物业管理办法，首次业主大会的具体启动条件有两条：当交房达50%以上，开发商就应当主动向当地街道办事处申请；或者，当入住人数或面积超过5%时，业主也可以自行申请。北京市住建委物业管理处处长于良说，这种“双启动”模式，无疑降低了成立业委会的“门槛”。

　　于良：启动和筹备这两个阶段是相分离的，在业主大会的启动阶段，业主和建设单位推荐的代表都可以向街道办事处和乡镇人民政府申请成立业主大会。递交申请之后就进入了筹备阶段，街道办事处和乡镇人民政府会指定代表担任筹备组的组长，负责筹备阶段的召集。

　　那么，怎样“调动”开发商协助成立业委会的积极性呢？为此北京是物业管理办法规定开发商有义务在业委会成立前的前期物业工作，而且这个期间不得收取物业费用的，张农科强调这样的规定是符合法的精神的。

　　张农科：业主大会这个主体没有出现的时候，或者说全体业主没有做出符合法律要件的共同决定之前，共有部位和共有设施仍然是在开发商的手里，开发商并没有交出来，那么在这个阶段我们的措施规定不能收费是符合法律的。

　　对于承担“前期物业”工作的开发商来说，如果按照每平方米每月2元的物业费计算，一个住宅面积达到5万平方米的小区，开发商每个月就得掏出10万元，业主大会的筹备期以3个月计，3个月的时间开发商要为购房人支付30万元的物业费。拖的时间越长，费用会越高。开发商如果想尽早“甩掉”自己承担物业费的前期物业工作，就必须支持业主或者主动申请成立业主大会，并且承担第一次业主大会的费用。不过，也有业主质疑这种规定的可操作性。

　　业主：我觉得这个规定可能实施起来有很大的难度。因为现在按照流程都是在开发商交房的那一天起，由开发商指定的物业来进行物业管理，收房那个时候要交第一年的物业费。

　　其实物业纠纷绝不仅仅是物业公司和业主之间的矛盾，开发商在其中也扮演了一个相当重要的角色。据不完全统计，在北京这两年的物业矛盾纠纷总量当中有70%是前期开发遗留问题引发的。北京市政府法制办公室副主任李灵雁坦言这确实是物业管理中的大问题。

　　李灵雁：遗留的一些问题影响到后期的物业管理，比如物业的一些配套设施建设不健全，包括一些房屋质量问题，这些问题在房屋开发建设阶段没有解决，影响到后期的物业管理。

　　更重要的是，也正是开发商将本应该属于全体业主的物业管理权交给了他们制定的物业公司为将来矛盾埋下了祸根。在张农科看来，这次改革就是要让开发商能把物业交到物业的主人—业主手中。

　　张农科：开发商给我们交了钥匙，其实这个时候大家只接收了专有部位，就是你这个房子，并没有接收共用部位和共用设施。开发商把共用设施和共用设备交给了实施物业管理的物业企业，开发商把我们业主的物业交错了对象，交给了物业企业。

　　张农科直言不讳，在房地产火爆的时候，特别是投资需求比较大的时候，很少有业主会关心自己房子的质量、物业管理的水平，更不可能去考虑成立业主委员会。

　　张农科：当市场一房难求的时候，很多业主为买房子排队的时候，往往就不太重视它的质量，把房子买到手就够了，也不太关注物业服务的价格问题。

　　尽管京版物业管理办法在前期物业管理、成立业主委员会方面有诸多改进和亮点，但是著名房地产律师秦兵并不看好新办法的未来。

　　秦兵：我看了新的物业管理办法，我觉得物业公司和业主之间的矛盾不可能有短暂的缓和。因为新的物业管理办法没有就解决业主和物业公司之间的矛盾提供非常好的解决途径。比如它现在其中一个问题，如果现有的物业公司不能满足业主的需求，业主聘请新的物业公司，新的物业公司需要和老物业公司进行交接。但是如果老物业公司不走，新物业公司不能强行进入，因为新旧交替是物业公司交接中的重要内容，如果坏的走不了，新的还不能让他强制走，怎么样完成更替？而且这个物业管理办法说，新的物业公司如果强行进入的话要罚款1到10万块钱。

　　不过在财经评论人何亮亮看来，京版物业管理办法是一个好的开端，尽管可能并不完美，却制定了“游戏的规则”。

　　何亮亮：最主要就制订了一个规则，碰到什么事情大家就根据这个规则来办，也许他还有不完善的地方，但是不要紧，通过它的执行过程中发现问题，我相信它还可以以后集中起来还可以做一个修改。

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