公共收益返还业主情况堪忧
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■社区调查
关注焦点
公共收益返还难
抽查样本
朝阳、崇文、丰台等地多个小区
基于社区公共设施运营的收益，属于公共收益。《物权法》规定，公共收益应归全体业主所有，但目前普遍难以实现。
在一个社区，公共收益的来源有哪些？公共收益回归难难在哪里？连日来，本报记者走访了多个小区，以图揭开公共收益的面纱，促使公共收益返还路程尽快破冰。
为公共收益更换物业
“我们小区5栋楼，地下室都对外出租，每一小间三四百元，每月收入少说十几万。”前不久，庄维花园小区一业主网上发帖，动员大家一起向物业讨还公共收益。
据该小区业委会副主任张维称，其小区电梯有广告收入，地下室有商铺出租，社区医院、擦车公司、废品收购站以及两台自制售水机，每月都会为小区带来不菲的公共收益。“但具体数额，我们一直没弄清楚。”据了解，业委会曾一再要求物业公司公示公共收益明细，但其一直拒不公示，加上小区两度招致断水断电，业委会决定招标新物业。
将公共收益纳入业主共有，成了业委会选聘新物业的一项重要评分内容，业委会也因此与待聘物业开始了近半个月的拉锯战，“双方争议最大的就是公共收益的经营、管理、监督、使用等条款。”张维说，目前，新物业和业委会双方已明确共用部位、共用设施设备收益归业主所有，“公共收益每季度结算一次，并对全体业主公示。”
物业与业委会争夺广告
今年3月，朝阳区国典华园小区的业委会和物业之间打响了一场“广告争夺战”，不少业主对此都记忆犹新。
“当时，我看到电梯里新装了4面黄纸板，一看就知道是要装新的广告屏了。没想到，第二天这些黄纸板又被撤下了，而过了几天后，黄纸板又被装上了。”据知情人张先生透露，小区业委会成立后，和物业公司谈合同，未达成一致，业委会便直接与广告公司联系装上了黄纸板，结果物业向广告公司施压，广告被撤下，后来业委会又新找了广告公司，广告屏才又被装上了。如此反复了多次。
该说法得到了小区业委会一负责人张女士的确认：“小区一期2003年8月开始入住，到业委会2008年5月成立，这段时间，物业没出过一分钱的公共收益。6月份，我们将召开业主大会就如何使用公共收益请业主们提方案。”问及该小区物业公司对公共收益的态度，其负责人李先生表示“不便透露”。
公共收益改善小区服务
今年初，崇文区东花市北里新换届产生的业委会专聘本报律师团律师讨回了前两年的公共收益，并用这笔收入在春节时为业主们购买食用油，还铺设了7个无障碍坡道，安装了休闲椅和邮报箱。
据业委会委员延先生介绍，小区的公共收益大致有地面停车场、楼宇广告和地下室出租3种来源。“目前，广告收益已在业委会管理中，这只是一小部分，地下室租金和停车收益尚未争取到。”延先生称，目前，业委会正在编制业主手册，届时会把“公共收益”作为专题列出。
前不久，朝阳区金港国际小区的业主们也接到了由业委会编制的《金港国际业委会工作手册》。“看过手册后，不少业主找来说不知道自家门前贴的广告收入竟能要回来。”该小区业委会一委员称，编制工作手册公布了公共收益财务报告，让业主了解每一笔钱的去处，也是为了让业主更好地监督业委会。
该小区物业总经理助理孙先生称，由物业代收广告收益，收完之后再交予业委会，“我们就跟个银行似的，业委会用时就来取。”
>>部门说法
市住建委
业主大会可探索法人制度
就小区公共收益相关问题，市住建委一负责人表示，根据物权法、物业管理办法及最高法相关解释，小区公共收益的管理和使用属于业主自治，应当由业主按照法律法规和小区管理规约、业主大会议事规则共同决定。
“目前，公共收益遭侵占的情况是存在的，物权法及新出台的物业管理办法也都明确规定，公共部位的经营所得归业主共有，公共收益可以用来补充住房维修基金。”该负责人透露，目前，各小区业主呼吁成立业委会的热情日渐高涨，有条件的小区，也可试行将业主大会注册为法人，并由业主大会确定解决公共收益的取得、管理和使用问题。“新颁布的物业管理条例没有禁止业主大会注册法人机构，具备条件的业主大会可以试行法人制度，以在实际管理中进行实验。”
>>律师分析
公共收益返还有“五难”
对于公共收益返还难点及解决方案，本报律师团成员、京华律师事务所律师王新亮、马传贞及张艳玲对其进行了共同分析。
1.公共收益主张难。没有成立业委会的小区，业主与物管关系紧张，在小区公共收益上不透明的问题较重，业主主张公告收益遭遇法律和执行障碍。个人起诉至法院的，有些法院会以个人无法主张公共收益不受理。
2.意识淡薄。小区业主一盘散沙，很多只想搭便车，维权意识淡薄。物业服务公司通常对意识强的业主进行打压，或阻挠业委会成立。有业委会的小区，其主要成员或被服务企业收买或打压，在同物业签订服务合同时不敢或意识不到对公共收益进行约定。
3.缺乏专业知识。公共收益来源于公共设备设施的盈利，业主对小区内公共建筑的所有权及归属并不熟悉。甄别公共设备设施，盘点小区公共资产，需法律、财会、审计等专业人士介入。但这也会令业主面临资金难题。
4.举证难。公共收益来源点很多涉及公共配套设施设备规划，很难从开发商或前期物业取得。即便业主明了公共收益的来源点，也很难证明到底有多少公共收益。很多小区的物业服务企业对此不予配合，对业主隐瞒收入或多列支出。
5.利用难。不少物业服务合同漏掉了小区公共收益如何使用的约定。即便是成立了业委会的小区，由于在签订物业服务合同时使用政府部门提供的示范合同文本，而这些合同对如何利用小区公共收益没有详细的约定。在业主大会议事规则里也少有涉及。
>>专家观点
☆业委会申办委员会齐建新
公共收益遭侵占问题严重
北京市业主委员会申办委员会自2006年建立以来，一直致力于小区业主自治方面的工作，曾和近千个小区联络并深入调研。其召集人齐建新明确表示，在全市约4000个住宅小区中，拿到公共收益或者部分拿到公共收益的小区，不足3%。“目前，在全市所有小区中，成立业委会的小区约有20%，在这20%的小区内，因换届和物业之间的矛盾等原因，造成瘫痪或者不能发挥作用的业委会占了一半，其公共收益基本被物业公司侵吞。在剩下的一半中，业委会正为取得公共收益而努力。客观地说，有3%的小区能将公共收益返还全体业主，已经是一个很可观的数字了。”
让齐建新更为苦恼的，是小区内公共收益界定模糊。“没有人告诉业主，哪些收入是你的。目前，很多业主都知道的楼宇广告的收入，一年也就是几万元，这只是个小数目。像地面车位管理、地下室出租、会所、幼儿园的经营和出租等等，这些都属于公共设施配套，但有的权属还登记在开发商名下，更多的则是界定不清。”
☆北京市社科院研究员雷弢
赋予业委会权力是解决前提
“没有成立业委会的小区，谈不上公共收益。”昨天，社科院研究员唐弢称，要想叫停公共收益被侵占，赋予业委会权力是前提。
雷弢指出，目前，由于来自物业公司的阻挠、业主对小区公共事务的参与度、政府部门的支持力度等原因，成立业委会面临着种种困难。要想解决公共收益问题，就必须先成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理。“目前，业委会的工作还是一项公益事业，业委会委员和热心业主代表所处的环境非常恶劣，业主大会注册法人还没有明确的途径，一旦政府部门像支持居委会那样支持业委会的成立，业主大会可以注册为法人，由业委会便可以更好地对小区公共区域和公共设施进行经营，那么，将会为小区取得更多更好的公共收益。”
■链接·社区公共收益表现形式
电梯、住宅墙面、楼顶等部位发布的
广告费；
利用公共配套如活动场地、会所、游
泳馆等经营收入；
小区道路、公共停车库收益；
部分通信运营“管理费”；
废品回收站租用场地费；
推销活动进入小区所缴纳的费用；
地下室、商铺出租费用；
自制售水机运营费用等等。
本报记者张淑玲 李岩