口头协议买房 也受法律保护

　　王大宝与张大民系嵩明县某工厂的同事，双方均按照规定在单位进行的房改房改革中购买了房改房一套，面积约为50平方米，购买人拥有100%的产权。2007年6月1日，因为张大民生病住院急需用钱，张大民与其妻马小兰找到王大宝，希望将自己所有的单位房改房出售给王大宝，售价为11000元。王大宝在没有还价的情况下同意购买，双方也没有签订书面合同。随后，王大宝支付了11000元，张大民夫妻将该房子的产权证交给王大宝，并表明待嵩明县二手房市场开放后，一起去过户。2007年6月底，王大宝将房屋给儿子结婚使用，后该房子一直由其儿子王小宝居住和使用。

　　2007年底，张大民因医治无效去世。2008年8月，王大宝与张大民所在的嵩明县某工厂实行改制，改制后凡是居住在原单位房改房的员工除可以异地回迁外，还可以得到一笔补偿款。由于该房屋所有的产权证明均在王大宝手上，故拆迁部门将拆迁补偿款等支付给了王大宝，并与王大宝签订了异地回迁协议。

　　2008年9月，马小兰将王大宝父子告上法庭，请求法院确认双方之间的口头协议因未到房管局办理过户登记而无效，原告返还购房款，被告搬离诉争房屋。

　　2008年11月，嵩明县人民法院做出一审判决，判决认为房地产买卖合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件，合同生效后房地产的所有权才能发生变更。但由于至今没有办理过户手续，房屋的所有权并未发生转移。故原被告间的口头房屋买卖合同应认定为无效合同。

　　一审败诉后，王大宝父子上诉至昆明市中级人民法院。昆明市中级人民法院审理后认为，王大宝与张大民以及马小兰之间达成的口头协议是双方真实意思的表示，协议内容合法有效，应受法律保护。张大民与马小兰出售共有房屋并没有违反我国法律、行政法规的强制性规定——夫妻共同财产必须经夫妻双方同意才能处置，其行为符合民事法律行为的特征，依法有效。协议签订后上诉人已经履行了合同义务，被上诉人也接受上诉人的履行行为，至此双方的主合同义务已经履行完毕。房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件，而不是买卖合同生效的条件。一审法院认为房地产买卖合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件是错误的，应该予以纠正。故撤销一审判决，驳回被上诉人马小兰的一审诉讼请求。

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　　本案的焦点为：1、双方之间的口头协议是否有效。首先该口头协议是双方真实意思的表示，不存在违反法律、行政法规规定的情节。最重要的是，张大民在处理夫妻共同财产时征得了马小兰的同意，在收取购房款时，张大民和马小兰均在收条上签了名。2、该口头协议没有可以撤销的情节。我国合同法第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中诉争的房屋是在张大民急需医药费的情况下出售的，购买人王大宝没有抓住张大民急需医药费这一迫切心理故意压低价格，双方交易的房价跟市场价相一致，故不存在乘人之危的情节。 云南大韬律师事务所 高彦金 供稿

　　缴了购房诚意金

　　开发商“没诚意”咋办？

　　今年3月份，张先生了解到某开发商在昆明西山区开发的某楼盘正在发售认筹卡，于是去询问购房价格。售楼小姐表示房屋价格还没有定，不过可以认购认筹卡，每张卡须缴纳五万元购房诚意金，在开盘时可以取得优先选房的权利，还可以享受总房价百分之二的优惠。第二天，张先生就交了五万元，领到了一张盖有开发商公章的认筹卡，卡上载明：凭此卡可获得优先选房的权利和获得房屋总价款百分之二的优惠。5月份，该楼盘开盘了，张先生去选房，却被告知，他想要的小户型都被选完了，留下的只有一些朝向不好的大户型房屋。售楼小姐表示，如果不愿意购买，可以退还购房诚意金。张先生认为，开发商并未让自己行使优先选房的权利，属于违约行为，应当赔偿自己的损失。双方就此争论不休，于是，张先生将开发商告上法院。

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　　开发商向认购人收取的购房诚意金属于预付款性质。我国建设部《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”如果开发商在收取认购人购房诚意金时，已经取得商品房预售许可证，开发商与认购人的该约定合乎该条的规定，不存在违法的问题，而如果开发商在收取认购人购房诚意金时尚未取得商品房预售许可证，就违反了该条规定，但开发商对认购人的承诺仍然有效。

　　本案中，开发商违反了其发售给张先生的认筹卡上的约定，没有给予张先生以优先购买权，应承担违约责任。开发商应承担的违约责任有两个：一是返还购房诚意金给张先生；二是因没有给张先生以优先购买权的违约责任。不仅仅是支付利息，因为在房价日益飞涨的今天，不论利率、计息时间怎样计算都弥补不了张先生所产生的实际损失。 云南大韬律师事务所 黄建军 供稿

　　邓明友

　　律师简介：邓明友，云南大韬律师事务所专职律师，毕业于云南大学法律专业，法学学士，擅长建设工程、刑事辩护、公司企业等法律服务。