开盘10日之内必须开卖、开盘房源的最高价最低价各是多少、地下车位究竟是租还是售、供需矛盾集中的楼盘怎么卖……从今天起，南京市住房保障和房产管理局将正式启用新的“商品房预售方案”，为购房人权益进行了“提前约定”。有楼市专家认为，这些格式性的“预告性方案”，无疑是强制要求开发商告知买房人具体的销售方案，给强势的开发商再次上“笼套”，但这并不是影响房价的措施。

　　楼市更规范

　　今起领证卖房

　　统一用新方案

　　“这个新方案是为了进一步规范商品房销售行为。”南京市住建委住房保障和房产管理局相关部门负责人表示，这是根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，业内称为“国十条”）、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）和省住建厅《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》（苏建函字[2010]669号）等文件精神拟定，旨在起到完善商品房预售制度、加强房地产市场监督、促进房地产开发企业诚信经营和透明交易的目的。

　　新的预售方案包括了项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等10个方面的内容。据悉，新方案于7月28日由南京市住建委签发，7月30日正式下发，剔除双休日时间，新预售方案将于2010年8月2日正式施行。这名负责人对一些新增加的条款方案作出详细解读。

　　方案解读

　　车位：

　　提前约定是租是卖是送

　　在“项目配建附属房屋相关情况”的申报栏中，明确了“属开发企业所有的房屋和设施”、“未计入分摊属全体业主所有的房屋及公共设施”、“建成后无偿移交政府相关部门的房屋和设施”和“物业管理用房与物业管理相关情况”几大类别。

　　其中，最为重要的是提及车库的处置问题。方案原文为：“该项目按规划配建机动车停车库_个，室内机动车停车位_个，其中自走式机动车停车位_个，机械立体式机动车停车位_个。为该项目配建的地面机动车车库及地下人防范围外的自走式机动车停车库（位），我公司将采取向小区业主□出售□出租□附赠的方式处置，机械立体式机动车停车位采取向小区业主□出租□附赠的方式处置。其处置方式在销售现场进行公示并在预售合同中进行约定。地下人防范围内的机动车停车位，提供给小区业主□有偿□无偿使用。”解读：因为车库的纠纷很多，按照《物权法》的精神，这个车库究竟怎么使用，给出“□”就是为了提前选定，虽然难以改变开发商车位“只售不租”的现象，但提前约定就是要让开发商“痛快说出来”。同时，按照规定，楼盘小区内“规划核定的地面露天机动车停车位属于小区全体业主共用”，这个是不容置疑的。

　　房价：

　　最高价最低价要

　　一一标出

　　对于买房人所担心的开发商随意变动房价的情况，预售方案制定了“本期拟销售商品房价格（毛坯价格）”表，表格中须填写商品房的类型（住宅、商业、办公、车位、其它），在售价一栏也须分别填写“最高价、最低价、均价”。

　　解读：这样的规定之前也有，主要是执行“一套一标”、“一房一价”的规定，最高价的限定也是为了防范开发商随意调动房价。开发商在领取这次预售方案后，就不得随意调高房价。不过，有业内人士表示，这样的方案也只是“表面文章”，房价本身就是一种市场行为，楼市不好时降价、楼市热销时涨价，开发商完全“有头脑”规避定价。

　　房源：

　　一房难求时须公开销售

　　房源紧张怎么办？在方案中规定了开发商的承诺：“本次申报预售的项目，将在销售现场按规定公示相关房屋信息，若供需矛盾突出，我公司将采取□电脑摇号□现场排号□先到先选方式进行公开销售。”

　　同时，开发商还得承诺：“本次申报的幢（楼）层，在领取《商品房预售许可证》的同时，申请办理在建工程抵押。我公司承诺，按认购协议约定时间及时解押与客户签约备案，不因抵押变相捂盘。”

　　解读：在房源紧张致使“一房难求”时，这一条款是力图使开发商卖房公开化，以做到公平销售，防止一些内部认购的现象。

　　精装修：

　　成本要明明白白写出来

　　在申请预售的项目基本情况中，方案规定：“本次申报预售的商品房为第_期中的_幢，预售建筑面积约_平方米，合计_幢，用途分别为_、_、_，共计房屋_套，其中住宅_套，面积_平方米。上述房屋中_幢_套交付标准为毛坯，竣工交付日期_；_幢_套交付标准为精装修，装修单价为每平方米_元，装修完毕交付日期_。开盘日期为领证后第_日（小于10日内）。”

　　解读：这是按照“国十条”和住建部的新规，开盘日期在预售方案中正式敲定为领证后10日之内，当然，此前在4月17日“国十条”出台之后，南京从4月20日就执行了这一规定。同时，这一条款明确了开发商精装修的成本，单价是多少都要明明白白写出来，让买房人放心。

　　住房质量：

　　“母公司”担保修责任

　　一些开发商往往是临时的小开发公司，或者是临时成立的项目公司，往往房子卖完就注销撤离，导致房子出现质量问题时找不到责任人。在新预售方案中，特意新增了“住房质量责任承担主体和承担方式”的条款，楼盘的开发公司肯定是第一责任人，需在法定的保修期内，对商品房承担保修责任。

　　解读：碰到一些暂定资质的开发商，就需要有担保人。在方案中，规定“若出现歇业等清算情况，本项目的质量责任承担主体变更为——公司（附担保函），该公司具备独立的法人资格和相应的赔偿能力（附《企业法人营业执照》）。”一般可以理解为担保人应和这个暂定资质公司有关联的，比如是有实力的“母公司”。另外，方案中列出了“住房能源消耗指标和节能措施”一栏，对屋面保温、外墙保温、遮阳措施等均需一一列明。

　　业内看法

　　仅规范楼市并不影响房价

　　“严格意义上而言，这和继续打压房价毫无关联。”南京多名房产业内人士的看法是：这仅仅是在商品房销售环节上的一个规范，并不会影响房价的走势。

　　南京福舍投资顾问有限公司总经理史东说，这一新预售方案的出炉，对那些不规范销售的开发企业来说，是一个严格的政策，可以看作是目前“国十条”等楼市调控政策在南京的一个细化和延续。但是，它的重点是规范市场、透明交易，让买房人明明白白消费，并没有直接指向要打压房价。快报记者 尹晓波