吴华

　　中原地产发布的《深圳二级市场2010年上半年总结》显示，2010年上半年深圳楼市成交均价仍创新高，

　　建议政府增加土地及楼市供应量，以实现本轮调控遏制房价过快上涨的预期目标

　　近日，中原地产发布《深圳二级市场2010年上半年总结》报告，认为新政实施百日来，楼市供应量与成交量均大幅萎缩，虽然深圳楼市价格逐月呈稳中有跌态势，但2010年上半年全市住宅成交均价仍高达21039元/平方米，同比上涨70.49%，比2009年全年上涨38.94%，创历史新高。

　　报告认为，新政前深圳房价大幅上涨，除了国内经济上升、通货膨胀预期加重等因素影响外，土地供应的匮乏也起到推波助澜的作用。因此，政府应千方百计、不遗余力地增加各种供给，无论是土地成交量、开工量，还是新楼盘的开盘量，无论是房屋买卖市场，还是房屋租赁市场，尤其要增加保障性住房供应量。只有以供应量的增加为依托，政府才能更好地实现本轮调控的预期目标，才能有效地避免将来政策撤出后房价的报复性反弹。

　　上半年房价仍创新高

　　报告显示，2010年上半年全市住宅成交均价高达21039元／平方米，创历史新高，同比上涨70．49％，比2009年全年上涨38．94％。

　　其中，2月份受到春节的影响，成交量很低，一些高价楼盘成交拉升全市均价，使得当月均价高达24195元／平方米，创历史新高；3月份成交量回升，个盘影响减弱，全市均价大幅下滑。不过从个盘看，3月份楼盘价格持续上涨，一些项目价格比1、2月份还高，上涨幅度高达3000元／平方米；4月份新政出台前楼市仍是量价齐升，新政后成交大幅萎缩，本月均价仍小幅上涨；5、6月陆续有楼盘降价或以较低价格入市，加上低价单位成交活跃而高价单位成交少，均价大幅下跌。

　　土地供应萎缩刺激房价上涨

　　报告显示，近年来，深圳新批住宅量呈逐步走低的趋势，2010年上半年全市新批售住宅仅为18693套，同比减少26．79％，创多年来新低。

　　同时，受政府土地出让量萎缩的连环影响，近年来房地产开发商推盘量也逐年走低，再加上受政策调控影响，造成今年上半年开发商推盘意愿更加低迷，上半年深圳全市实际推盘量仅为178．88万平方米，同比减少16．36％。

　　对此，中原地产研究报告认为，这其中虽然有开发商自身行为的影响，但最主要的还是因为近年深圳出让的土地一直处于低水平。新政前深圳房价大幅上涨，除了国内经济上升、通货膨胀预期加重等因素影响外，土地供应的匮乏也起到推波助澜的作用。

　　如2009年四季度至2010年一季度深圳全市仅出让一宗住宅用地，而且该地块对竞买企业和未来的商品住宅购买对象有严格限制，是属于定向出让。另外，二季度的土地出让公示中，也没有一宗商品住宅用地。

　　“长时间没有土地供应，加深购房者对未来供应紧缺的心理预期，提高其对房价的预期，从而刺激当前房价上涨。”中原地产在报告中认为。

　　上半年供略过于求

　　虽然上半年深圳全市仅推出住宅180万平方米，造成市场新盘供应的绝对数值不高，但密集调控政策出台后，导致市民普遍选择了“观望”与“等待”，楼市成交极度沉寂，创历史新低，这也导致了今年上半年深圳楼市供略过于求，供求比达到1．41比1，明显高于2007、2008年同期水平，也在短短几个月内，戏剧性地反转了2009年楼市火爆期供不应求的疯狂局面。

　　报告显示，在上半年新政前的3、4月份，虽然成交火爆，但由于楼市可售量少，造成成交总量不多，再加上新政出台后的成交低迷，这导致今年上半年，深圳全市新房成交量仅为127．34万平方米，不及2009年全年的20％，同比减少幅度也高达67．15％。

　　除春节月份外，受到新政的影响，2010年5、6月的成交量低于2008年各月的成交量，1、3、4月份成交量虽然在上半年属于较高水平，但与2009年各月相比，处于低水平，这几个月的成交量主要是受到可售量少的影响。

　　增加各种供应是关键所在

　　报告认为，楼市需求量虽然在短期被压制，但并没有消失，另外开发商对后市预期也转为慎重，开发进度受到一定影响，两个季度以后的新货供应量会降低，楼市供应的绝对数值一直不高，如果市场刚需一旦大规模入市，就会造成楼市成交量回升，供过于求的局面也会很容易发生逆转，供求矛盾会再次袭来，从而导致价格猛涨。

　　因此，业内人士认为，楼市警钟应常敲，政策着力点应放在尽最大可能地增加供应量上，无论是土地成交量、开工量，还是新楼盘的开盘量，无论是房屋买卖市场，还是房屋租赁市场，都要不遗余力地去增加供给，尤其要增加保障性住房供应量。只有以供应量的增加为依托，政府才能更好地实现本轮调控的预期目标才能有效地避免将来政策撤出后房价的报复性反弹。