中广网北京8月5日消息（记者季苏平）据中国之声《新闻纵横》7时45分报道，他曾经被称为“中国楼市三剑客”之一；他曾经坚信中国楼市必然下跌；他曾经与地产商激辩楼市未来；他曾因为预言09年楼市大跌而备受质疑，他就是房地产评论人牛刀。

　　近日，牛刀再现江湖，并且坚称：上海以美元定价的高档写字楼空置率将跃升至50%，这个数据从何而来？他对中国楼市的走向作何判断？面对质疑声又会怎样回应？记者对话牛刀，看他如何指点楼市江湖。

　　记者：我们从您的博客中间看到了一些关于中国房地产的预测，比如您说上海以美元定价的写字楼空置达到了50%，您的依据是什么？

　　牛刀：依据是整个中国经济的转型，由中国制造转向中国创造。这个在一线城市是经济发展的一个趋势，在上海很多特别是外向型的出口制造业，它们在上海这个地方生存非常艰难，主要原因是什么呢？上海的地价上涨，十年上涨了三倍；上海的房价上涨，房价上涨了四倍。

　　在这种情况下，它带动了整个生产成本的上涨，造成了大量的企业内迁，朝二三线城市走。二三线城市现在接纳了很多上海的企业，这些工厂的写字楼可能就要搬迁到二三线城市去，上海的写字楼空置率就越来越高。现在已经是30%的空置率了，我的分析是到2012年就要达到50%的空置率。

　　记者：之前有很多人在炒作另外一个关于空置房的信息就认为咱们全国现在大概有6540万套的房子是空置的，您对这个数字的看法是什么，因为之前有很多媒体认为这个数字是不真实的。

　　牛刀：这些媒体没有经过任何调查，他们不能否认这个数字，只是他们找不到这个数据的出处。我们国家原来的统计口径是全国70个大中城市，这个统计的口径他们就搬出了一个数据，说70个大中城市五年只建了八千套房子，所以六千多万房子空置数字不真实，这其实是错误的。这个数据一出来就讲得很清楚，是全国660个城市电表连续6个月为零度数的空置住宅有6540万套间，这个数据是非常正确的。

　　当下中国楼市似乎又走到了调控的十字路口，无论是土地市场，还是一线城市成交量，似乎都出人意料的保持着热度。面对纷繁复杂的楼市乱象，剑客牛刀认为，房地产市场目前不可能回暖。

　　记者：您认为目前我们国家楼价的走势会如何，因为毕竟从现在来看，三个月的调控过去之后，楼价在一线城市的中心地带并没有出现大家所期望的那样大幅的下跌，而是维持相对坚挺的走势，甚至有些地方出现了新的地王或者是成交量的上升。您觉得楼价会下降吗？

　　牛刀：我们很多的普通民众对调控寄予的期望太高了，目前的这种效果已经非常不错了，因为房地产是个周期性达两年的产业，真正房价下降不是三个月的问题，应该是六个月到一年的时间出现下降的态势。

　　记者：您觉得在半年到一年或者是在周期中间，房价是否会下降？它会降多少呢？

　　牛刀：中国的房价根据现在宏观经济的走势，它不是下降一年，它是要调整三年到五年，整个2009年全国70个大中城市的房价上涨了23%，这个数字也是我们根据统计局的成交金额和成交面积之间的差来算出来的，现在房价真正要见底的话至少要下降50%才能见底，它不可能一下见底，你不可能一下见底又延长调整时间，所以是三到五年的调整时间。

　　记者：但是现在好像部分房地产市场出现了回暖的现象，您怎么解释这种现象？

　　牛刀：这是开发商一种欺骗手段，市场根本不可能回暖，我们打开各个网站来看各个城市的成交量，深圳一天60套到80套，上海原来的成交量经常是两千来套，现在是三百来套，怎么叫回暖呢？北京100多套怎么回暖呢？完全是骗人嘛。

　　2008年“地产三剑客”——牛刀、时寒冰、曹建海曾经与任志强等地产代表激辩楼市未来，当时牛刀坚信09年中国楼市将回调，然而出人意料的是，当年中国楼市经历了一轮暴涨，一批批牛刀的追随者面对翻番的房价，痛失购房的机会。于是有人质疑牛刀等人为了出名而剑走偏锋的言论，时至今日牛刀认为自己的预测“没有一点错误”。

　　记者：我还记得在2008年年底的时候，那个时候大家都在激辩楼市会走一个什么样的走势的时候，当时以您为代表的三剑客曾经提出楼市会见底、会大跌，但是您当时预测这些看法到后来没有变成现实，于是就有一些人认为可能三剑客的观点过于偏激，甚至有人认为说你们可能是为了出名所以在不停的说一些不太负责任的观点，您是怎么看待这些人对你们的评价呢？

　　牛刀：我觉得他们这些人都是误解，我们认为这些东西要历史来看，我们当时的这种预测和判断没有一点错误，2008年12月24号我曾经说过晚两年买房省十年打拼，那个时候还一直在坚持调控，但是到了2009年的1月份没有坚持调控，加大了基础货币的投放。

　　记者：有一些人曾经质疑过，08年跟大家说不要买房子的人可能08年、09年买了很多房子，在这两年，就是08、09年您买房子了吗？

　　牛刀：08年09年我没买房子。

　　记者：您还是认为现在也不适合买房子？

　　牛刀：现在也不适合，如果真正需要买房子，你什么时候都可以买，因为你是一定需要。我们所谓的买房子的时机就是说市场平稳运行的时候，这个时候买房子最好，买房子要看自己，它原来不是投机炒作过度严重的地方，它加息以后基本上就会平稳。如果投机炒作过度的地方，炒家的持有量非常大的地方，这个地方就很难说。

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