□文 JM 李真

　　“从目前整个上海商业地产市场发展的现状来看，普陀正处于上升发展阶段。”

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，真如城市副中心已正式开始全面建设，真北中环地带正大力提升其综合商贸实力，目前已初显规模。作为被广泛看好的长风生态商务区更是明确发展方向，并提出要加快建设进度，随着商务氛围的升级，商业商务市场发展空间将十分广阔。

　　传统商务格局酝酿变脸

　　仲量联行近期发布“上海商业地产强势回暖”的研究报告显示，上海办公楼二季度租金环比上涨 3.9%，商品空置率降至0.8%。商业地产的投资价值和时机逐渐显现。

　　在新一轮的城市副中心的升级中，与五角场、徐家汇、花木这三个城市副中心相比，真如副中心从地理位置上看，是最“外向”的。

　　2009年年底，关于商业用地的推荐会上，真如一次次成为争抢热点。转入2010年，囊括了农工商118广场、百联中环购物广场、绿洲中环中心、金沙商务广场、圣诺亚广场、新长征中环大厦、红星世贸商城等多个商务项目的中环商务区旗帜鲜明的以“第七CBD”名义开始了全面招商；同时，和黄旗下的商业地块、绿地真如地块建设热火朝天，未来高品质商务蓝图正在筹划。

　　据不完全统计，年初至今，有近十几家汽车、家居等世界巨头已经先后和中环商务区进行总部进入的洽谈，一个崭新的商务中心已经强势崛起。

　　大交通规划屡送“东风”

　　“在办公楼市场，交通可及性将会极大地推动市场需求，这一需求将意味着更高的租金，以及随之带来的物业价值的提升。 ”仲量联行研究员认为。

　　目前，上海的轨道交通线路已从 2005年的 3条增加到 11条，预计2020年，上海将拥有20条轨道交通线路，各个非CBD区域到市中心所需的时间将被缩短到30分钟以内。

　　无论是沪宁高铁的通车，还是未来沪杭、宁杭高铁的通车，长三角“一小时都市圈”的形成，都将机遇的焦点指向了中环为核心的普陀。

　　中环商务区扼守上海西北门户，是沪宁、沪嘉两条高速要道的起跑线；204、312两条国道的起始点；上海直通长三角以及东北、西北地区的主干道。对内，中环商务区以上海中心城区交通主干道“中环路”为开发中轴，南接虹桥、徐家汇两大商务区，北连不夜城、江湾－五角场商务区，东与浦东世博－花木国际会展集聚区一线贯通，从而使上海中心城区各商务区连接成一个金环，促进了各区域商贸优势互补、资源共享、共同发展。

　　业内人士表示，未来两三年，中环商务区将会保持一个强劲的发展势头。

　　租金差背后的巨大契机

　　未来几年内，新兴中央商务区办公楼将继续提供极具竞争力的租金，传统的中央商务区将面临激烈竞争。

　　随着上海轨道交通网络的日益发达，包括中环商务区、长风生态商务区、大宁国际商业广场等一些非传统CBD的商业地产组团率先蓬勃发展起来。

　　“不少对成本比较敏感的租户已经开始由 CBD向那些非CBD的甲级写字楼迁移。 ”业内人士透露，预计到2010－2011年，CBD和非CBD的写字楼租金水平差异还将进一步扩大至50%。

　　“一方面，两者之间的价格差距越拉越大，另一方面，新兴的 CBD在产品形态上更为灵活、丰富的特点，也将加剧这一趋势。 ”

　　以中环商务区为例，在新长征商务大厦、绿洲中环中心等九大组团项目的现代商务集群下，对传统CBD商户形成了巨大的吸引。

　　中环写字楼地图

　　星河世纪城MINI公馆

　　地址：桃浦路348号

　　项目简介：

　　位于桃浦路真北路口，仅靠真北中环线。仅350户稀有体量，50-100平方米精炼尺度，精装修一步到位。

　　同普大厦

　　地址：同普路1220号

　　项目简介：

　　大厦总面积 27703平方米，其中一、二、三楼裙房适用做餐饮、娱乐、酒店等，四楼至九楼为办公房。

　　圣诺亚广场

　　地址：金沙江路1795号

　　项目介绍：

　　由农工商集团出资建设的5A级智能化写字楼，整体面积4.3万平方米，集合餐饮、酒店、办公为一体的大型商业综合项目体。

　　新长征商务大厦

　　地址：真北路1263号

　　项目介绍：

　　该项目占地30000平方米，总建筑面积为34000平方米，投资人民币1.7亿元，由风格、作用迥异的五幢毗邻的楼宇组成。