□晨报记者徐运

　　三套房停贷后，对于住宅的投资陷入沉寂。但由于商铺并不在调控新政范围内，所以不少敏锐的投资客开始改投商业地产。

　　一般来说，商铺换手率极低，绝大多数商铺投资者都是长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本区别。新政后，高达7成的商铺成交个案是面积在100平方米以下的小面积商铺，尤其是面积在10－40平方米之间的超小面积旺铺受关注度最高。

　　卖掉住宅买商铺

　　投资客张先生上周一口气买了8套位于九亭人民北路的商铺，单价都在200万元左右，交易总额逾1500万元。记者从多家中介机构了解到，本市8月成交的二手商铺里，除了豪掷千万元的大手笔投资客外，还出现了卖住宅买商铺的“转战型”投资客。

　　8月初，朱先生以200万元的价格卖掉了自己位于普陀区祁连山路的一套3房的住宅后，随即在七浦路商圈以157万元买下了一套20平方米的商铺。

　　易居臣信市场研究中心分析师杨晨青介绍说：“商铺投资客一直以来是一个独立的群体，长期做这类投资，所以专业度较高，投资心态也比较成熟。但是这两年以来，外郊区域和周边城市商铺变得越来越热门，这些产品的投资门槛通常很低，吸引了众多原先没有成熟投资商铺理念的人群进入。”

　　从目前的监测数据来看，奉贤、嘉定、宝山、金山、南汇等市郊区域的商铺成交较为活跃，占全市商铺总成交量的8成左右。

　　小面积商铺风险低受青睐

　　纪先生从1998年就开始投资房产，10年之后，心态日益成熟的他开始关注商铺，近期他在嘉定新城买了个商铺。

　　为降低投资风险，不少转换投资跑道的投资客会选择小面积商铺入手。新政后，高达7成的商铺成交个案是面积在100平方米以内的小面积商铺，尤其是面积在10－40平方米之间的超小面积旺铺受关注度最高。

　　合富置业商铺专家表示，小面积商铺单价往往很高，但由于面积不大，总价算下来不太高，入市门槛相对较低、投资回报则相对较高。“目前商铺投资回报率比住宅要高是肯定的。”21世纪不动产上海锐丰商铺部经理马丽娜告诉记者，目前上海商铺的年出租回报率平均为5%左右，个别市中心旺铺最高可达8%，而住宅的回报率仅为2%－3%，还没有定期存款利率高。

　　不少投资者就是在通胀预期下从住宅转向商铺投资的。由于小面积商铺往往也是租赁市场最热租的铺源，因此投资者入手小面积商铺，易租也易转手，投资风险也比大面积商铺低。