昆明下发加强商品房预售管理实施意见

　　明年起 房屋买卖可网上签约

　　房子还在纸上就要向开发商支付房款、自己买的房子总是比开盘“均价”要高，这些令购房者头疼的情况将在明年1月1日得到改变。日前，昆明市正式下发《关于转发昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知》（下称通知），对申办商品房预售许可条件、商品住房购销合同管理、商品住房交付使用等方面进行了明确要求。捂盘惜售、哄抬价格、变相预售等现象将被制止，同时业主合法权益也将得到进一步保障。

　　不得分层办理房产预售许可

　　解读：“提高预售门槛或进一步加剧供给不足的现状。”

　　据悉，此次下发的通知是在2005年实施的商品房预售管理制度的基础上，根据目前昆明市房地产市场现状作出的修改。新规中明确，房地产开发企业申办商品房预售证将在原基础上新增《新建项目再生水利用设施建设备案登记证明函》、《太阳能供热系统审查意见》等材料。并规定，经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，须完成结构工程并封顶；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，须完成地面七层以上结构工程。此外，新规还要求，商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　“这意味着未来多层房将以准现房形式销售，从而加大开发商的资金投入。”昆明理工大学建工学院房地产开发与经营教研室主任邓晓盈表示。昆明中原地产分析，虽然与一线城市要求高层、超高层需达到主体工程三分之二的规定相比较缓和，但与以前的规定相比无疑将加大资金的投入量，且由于回迁房等年限约定，会使开发商前期投入资金增多，对于开发商的资质实力要求提高，可以挤出部分资金实力不足的发展商，保障项目的运行。邓晓盈表示，预售许可证门槛提高又将推迟部分楼盘上市销售时间，或会进一步加剧供给不足的现状。

　　须向社会公布每套房屋价格

　　解读：“开发商笼统地以均价形式报价的方式将被改变。”

　　根据通知，房地产开发企业在取得预售许可证后，才能发布内容真实、合法、科学、准确的商品房预售宣传广告；以户外广告形式发布的，必须经工商部门核准。此外，取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的、全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15%的，必须及时重新申报，重新申报次数为一次，否则不予登记备案。

　　“开发商在销售中笼统地以均价形式宣传售价的行为将被改变，同时开发商以往‘开盘、热销、持续销售’的节奏规律将被打乱。”邓晓盈表示，通过公示每套房源的价格，将使购房者明确掌握购房信息。但她认为，对于任何一个楼盘来说，建好7层以上、完全完工、所有配套到位等不同阶段，都会有不同的价格，一次性进行公布必将考验开发商对楼盘的定价能力，以及对市场发展趋势的正确判断。昆明中原地产也表示，预售宣传广告的对象、标准、核准反馈时间无明晰规定，营销的推广节奏有可能因此被打乱。如果一刀切无预售许可证项目不可进行宣传广告，各盘的蓄客时间、安排将受到较大的影响。

　　房屋买卖合同实现网上签约

　　解读：“网上签约备案有利于市场成交情况及时反映。”

　　通知中还规定，2011年起执行后，主城4区、3个开发(度假)区及呈贡新城范围内的商品房预售管理及许可证发放工作，将统一由市住建局负责，商品房买卖合同届时将实行网上签约及网上登记备案制度。对此，昆明中原地产表示，这项规定中关于商品房的网上签约、备案制度下软件平台搭建、上传时间要求、备案结果查询、违反后相关处罚制度等都尚未细化。而邓晓盈也认为，这将极大考验监管部门的执行力度，并考验房管部门的硬件设施。同时，随着以往开发商对其项目统一一批进行备案的方式被改变，逐一备案也考验着房管部门的人力资源及办公效率。但网上签约备案有利于市场成交情况及时地反映。

　　与以前商品房预售要求不同，此次下发的通知对小区配套设施的归属权也作出明确要求。根据通知，签订商品住房买卖合同时，应对商品住房质量性能、物管用房、学校、幼儿园、会所、公用设施、车位等设施归属、交付使用条件、物业管理方案、维修基金收缴及违约责任作出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。邓晓盈表示，这项条款将进一步明确小区公共设施的产权，避免了日后业主与开发商出现物业管理方面的纠纷。

　　没有预售许可

　　不得收取定金

　　解读：“对目前已经出现的违规预售而产生的风险作了规避。”

　　此外，针对目前存在的变相预售存在的风险，通知也明确规定，未取得预售许可的商品住房项目，不得收取或变相收取定金等性质的费用；不得以集资建房、民间借款等方式变相预售商品房并收取任何费用。对于党政机关、企事业单位及其他社会群体，不得以内部认购、内部登记、合作、入股等形式组织团购未取得预售许可的商品房。否则，造成的损失由组织者承担，并追究单位主要领导及相关人员的责任。

　　“这是对目前已经出现的违规预售而产生的风险作了规避，同时也更加考验开发商的资金流量。”邓晓盈分析，由于开发商前期投入需要迅速回笼资金，而购房者则因为价格的优惠，支撑了违规预售的情况出现。“但这其中存在着巨大的风险，吃亏的往往是购房者。”她表示，提前收取费用的团购成为重点打击对象，有利于规范昆明的销售市场。同时党政机关、企事业单位等在社会较为权威的部门在前期的团购中起到较大的作用，此次直接被点名限制，将会对准备通过其渠道进行团购消化的项目有所影响。

　　生活新报 记者 史惠芳