中广网天津10月29日消息（记者陈庆滨 通讯员王丽杰）2010年9月27日，中央调控之剑再度落下，为整个国内楼市扬汤止沸，使正在止跌回升的楼市向前走的步伐戛然而止。然而，正是各地楼市整个9月的波涛汹涌，促使中央政府当机立断。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，调控新政下达之后，楼市并没有立马风平浪息。近阶段楼市确实进入深度博弈之中，而未来走势如何尚看“限购令”的执行时限。一旦此轮调控的基本目标实现，市场供求关系趋向真实，房价的上涨得到有效控制，限购也将完成其在特定时期的使命。

　　在“V型调整”曲线短的背后

　　回看国内楼市历史，每次调控都有一个较长周期，即“V型调整”。然而，2010年4月开始的楼市调控却出现意外，调整周期及幅度远小于近年历次调整状况，“V型调整”曲线仅维持3、4个月。事实表明，政府实施的4月调控目标并未实现。

　　据中原监测的8个重点城市的新房市场数据，除天津同2010年4月调控时期相比成交量尚有3成下降外，其余7个城市全部恢复甚至超过4月新政前成交水平。同期，各地楼盘价格均尚未出现实质性下降。

　　另外，一线4大城市二手住宅市场价格指数在4月到达到峰值后，5月开始经历3~4个月时间的下滑。但是，一线城市楼市很快又在8、9月止跌回升。期间累计降幅约为6~7%，其中广州甚至不足3%；新房市场同样如此，从4月调控开始至6月，一线城市新建住宅成交量同比降幅高达6~8成，二线城市略小，约为4成。8月起各地楼市逐渐企稳并呈加速回升之势。

　　从这次国内楼市最新调控新政对比历史上数轮调控情况看，此次以计划性的“遏需求”方式出现是绝无仅有的。但调控同时面临一个新的经济形势，即宏观经济形势整体增速放缓、CPI持续走高、通胀压力迅速增大等，这就有可能导致调控有所顾忌。不过，8月20日以来，国家领导人多次表态以及中央媒体连发评论，再三声明“本轮调控不会半途而废”。

　　刘渊表示，9月底出台的二次调控新政，虽然措辞严厉、调控从严，但调控逻辑依然是从地方政府、开发商、购房者3方入手，以“增供应、遏需求”为主要思路，但更偏重“遏需求”。与4月新政相比，政策调控的总体思路及着力点并未改变，而原有的调控矛盾依旧存在。如增加保障性住房供应以解决低收入者的住房问题，与抑制中、高收入者的商品房购房需求之间存在的供求错位。收紧开发商资金链迫使其加紧推盘、降低房价，增加住房短期供应，与资金链收紧后可能导致的少拿地、慢开工之间而导致的中长期供给减少之间的调控矛盾。

　　“限购令”时间点成调控关键

　　9月底推出的二次调控措施中，明确提出主要是针对房价过高、上涨过快、供应紧张的几个城市，估计此次计划经济色彩浓厚的限购政策将成为近期密集出台的地方细则中的重要举措。在9月调控新政出台后，目前已有深圳、厦门、上海等十多个城市推出“限购令”：在一定时间内限定居民家庭购房套数。

　　从包括一、二手房住宅2010年市场整体需求角度分析，“限购令”所带来的对市场震慑作用及所引发的观望情绪正在蔓延，国内市场回暖步伐将被迟滞。

　　2010年5至9月期间，一线各市一手与二手住宅总成交量同2009年月均水平比较：北京有约55%的下降，回升幅度较沪、深两市仍低10%左右。5、6月北京总成交量跌至谷底，但并未低于2008年市场低迷期的最低位。另一方面，据中原领先指数二手住宅价格数据显示，“限购令”的出台对北京市场住宅成交价格并未产生额外的影响。

　　刘渊由此认为，目前各地所采取的限购令，主要将打击投机炒作的需求，同时限制部分改善型需求，对当前“首套自住型”需求为主的市场直接影响相对较小。北京限购后成交量谷底并没有低于历史最低位即可说明，自住需求是市场最夯实的基石。但限购令所带来的震慑作用及所引发的观望情绪，将放缓市场回暖的步伐。长期来看，该政策如果能够长期执行，则将不断消减潜在购房人群，影响深远。