任志强

　　今年4月，国家新一轮房地产调控政策出台后，投资性购房比例明显下降，自住需求成为市场主流。但因为住房可售资源暂未得到有效补充，主要城市住房市场基本呈现交易量显著下降而价格维持高位的态势。1-8月，14个主要城市商品住宅成交面积、成交额、成交均价同比分别增长-40.3%、-26.4%和23.3%，其中，北京、上海、深圳和杭州四个一线城市的表现尤为显著，同期成交面积、成交额、成交均价合计分别同比增长-57.6%、-36.6%和49.6%。

　　9月29日新的调控政策公布后，各地房地产市场反应非常迅速，成交量大幅度下滑。供求关系逆转，市场一年内难以升温。

　　从2009年下半年开始，开发企业普遍加大了开工力度。今年6月份，全国住宅新开工量达到1.9亿平方米的历史高峰。根据项目开发的一般节奏估计，这些项目会从2010年8月后陆续转化为市场供应，未来一年左右时间里，商品住房供应将持续保持高位。

　　投资需求将被基本驱逐出市场。根据政策要求，商业银行对购买第三套住房的家庭停止贷款，同时提高购买第二套住房的首付要求。北京、上海、深圳等城市出台了限购政策，规定一户家庭只能新购买一套或累计购买两套住房。投资性购房家庭拥有两套及以上住房的情况较为普遍，在新规则下已不具备再购买住房的资格。投资、投机性需求将基本被驱逐出市场。

　　在供给增加和需求减少的叠加效应下，供求关系正在发生逆转。目前主要城市公布的商品住房可售存量已经呈现上升趋势，存货压力正在逐渐增大。尽管随后市场可能出现一段时间的僵持局面，但房价最终出现回落的概率正在逐渐上升。而未来一年时间，市场难以升温则基本已无悬念。

　　2012年住房供应可能再度紧张。短期内巨大的存货压力将迫使开发企业减少下一步的土地购置，进而影响2011年下半年新开工住宅规模，2012年住房供应可能再度紧张。但受到政策的制约，房价难以出现报复性反弹。

　　过去十年来，城市人口快速聚集、家庭财富不断增长，大量住房需求在短期内迅速涌现。相对于需求，城市住房供应始终处于短缺状态，消费者之间的购房竞争激烈，加剧了社会矛盾。房地产行业因此长期处于争议中心，难以获得正常的发展环境。

　　供求关系是决定价格的基础。房价上涨的表象下，实际是市场供应不足、民间资金投资渠道匮乏和城市普通家庭在社会财富分配中占比偏低。理解房地产市场中长期发展趋势，必须对这些情况有清醒、理性判断。

　　我国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，新增的大量居住需求需要得到满足。2008年底，我国户均住宅套数约为0.87套，以此估算，当前的住宅缺口数应在2700万套以上。

　　相对巨大需求，供应明显不足。2004年至2009年，全国每年的全部住房竣工套数为704万套(其中商品住房499万套)，每年的商品住房销售套数为528万套。按目前商品住房建设水平，未来十年内要充分满足城市家庭需求并不乐观。

　　城市住房供应能力很大程度上取决于土地供应和资金供应。根据国家统计局数据，自2004年至2008年，全国商品房销售面积增长了69.8%，新开工面积增长了72.6%，而土地购置面积反而下降了1.1%。这说明土地供应的速度远远跟不上消耗的速度，相对于开发规模，开发企业持有的土地存量资源在减少而不是增加。

　　从中长期看，未来二十年城市土地供应能力的前景并不乐观。从主要城市目前的情况看，并不是地方政府不愿意供应，而是近年来新增的可供土地确实不富裕。我国正处于高速城市化阶段，东部发达城市更吸引大量内地移民，主要城市人口增长十分迅猛，要保证充足的土地供应，城市扩张能力必须具有前瞻性(领先于人口流入)。但目前新城区开发主要依靠政府投资，政府开发资金很大程度依赖土地出让，土地出让依赖于房地产开发，而房地产开发又滞后于人口增长，这一循环的结果是土地供应能力始终落后于土地需求。加之物权法实施后拆迁难度加大，成本增加、速度下降，使得老城区改造进程趋缓，而老城区容积率与城市人口密度已经完全不匹配，降低了城市土地的利用效率。

　　从开发企业资金层面看，由于缺少长期融资渠道，企业的资金来源不稳定，特别是在市场调整期，可用于增加未来供应的资金匮乏。

　　国内房地产行业对预售款和银行信贷高度依赖，而这两项均为短期资金来源，且均严重依赖市场景气，每当行业低谷时，银行贷款和预售资金来源同时紧缩，企业资金严重匮乏，只能被迫大幅削减投资和土地购置，进而导致行业景气回升后供应严重不足，房价快速攀升，市场和行业都难以保持稳定。