南京限购令出炉 本地家庭限购第三套房
 |
 |
在本月中旬的大限之前，南京的限购令终于靴子落地。昨天傍晚，南京市政府办公厅出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中包括16条具体规定。南京也成为江苏第一个出台限购令的城市。“宁16条”中的第9条明确规定：南京本地人限购第三套房；外地人提供1年以上在宁纳税或社保证明的，可以购买第一套，限购第二套。同时，还明确了今年加强保障房建设、房地产市场监管的一系列措施。从颁布之日起，南京版限购令就已经生效。
□快报记者 马乐乐
业内评价
中规中矩
总体“温柔”
纵观全文，南京限购令严格执行“新国八条”，与上海限购令基本一致，比北京宽松，但也比成都、济南等地严格。对于北京的“外地人未满5年无法购房”的细则，南京只给出1年的限制，无疑宽松许多；而相比于成都“主城区”的提法和济南二套房“50%的首付”，无疑又是从严的。
南京林业大学城市社会学系主任孟祥远博士认为，南京细则“中规中矩”。他认为，宁16条对市场影响比较大，具有风向标意义，限购令出台后，南京楼市成交量会迅速下滑，例如单日成交量很难破百。据他分析，政策需要两三个月的时间消化，涨价的情况很难再出现，但是跳水也不会有。那么今年房价会保持整体价格的稳定可能出现回调。
实施时间
2月19日备案
是分水岭
“宁16条”颁布于2月19日，且即日起实行。该政策对于在2月19日之前的、已到房产部门进行备案的合同，将不产生效力。但南京市住房保障和房产局有关人士称，可能会给出1天的缓冲期，即2月19日到房产部门备案的，也可以不受到“宁16条”的影响。对于已经认购，但在19日及此前仍然没有备案的合同，将按照“宁16条”进行认定。这也就意味着，在限购令出台前一些南京家庭认购的三套房，将被“卡住”无法成交。
如有市民在南京限购令出台前就交了首付款，也草签了预售合同，还要遵守新政的条款吗？房产部门表示，此次新政从2月19日发布之日起开始执行，在2月19日之前签购房合同且备案的客户将不会受到政策的影响。但如果仅仅签订了认购协议则不行，需要按照新政执行。
核心解读
南京户籍家庭限购三套房
关键词：限购
南京户籍家庭限购三套房
1.以家庭实际住房套数为准
对于住房套数的认定，将按照居民家庭名下实际拥有套数计算，即“认房”。例如南京人张先生夫妇名下目前拥有两套房产，他们夫妻俩将无法再在南京买房。但是如果张先生夫妇将其中一套卖掉，再买一套新的房产，那么新的房产仍然算是第二套房。
至于非南京户口的人士，今后买房则要麻烦不少。如果一名从未在南京工作过的外地人，在南京没有任何纳税记录或者社保缴费记录的，那么他将无法在南京购房。这一条限购政策可谓严厉，从根本上遏制了来自外地的炒房游资。在南京工作一年以上的外地市民如果想购房，现在购房时，需要提供自己的纳税证明或者社保证明，并且也只能购买一套房。如果他的户口仍然不在南京，那么购买第二套房将被禁止，除非他将户口迁移到南京来。
2.“本市市区”包括11个区
这个条款中的“本市市区”让人乍一看无法领会，此前市场上也风传，南京的限购令可能效仿成都的“主城区”范围概念，仅限于江南八区，江北、江宁可能不在限购范围之内。
记者从权威部门了解到，这个规定中的“本市市区”，其实是指南京范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区。溧水县和高淳县参照本通知执行。
这样看来，占据南京楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购。不过，“一刀切”未尝没有道理，正如有人质疑“凭什么江北江宁不算市区”。从这点来说，“宁16条”算得上是真正的南京限购令。
二套房首付比例不低于60%
关键词：二套房首付和贷款
二套房首付比例不低于60%
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
第二套住房将以家庭为单位。例如，丈夫名下拥有一套房产，妻子名下从未有过购房记录，那么现在以家庭为认定单位，则这对夫妻已经有过一次买房记录，哪怕是妻子现在去买房，也将是二套房。
对于银行来说，目前执行的是更加严厉的“认房又认贷”。即这对夫妻目前再进行贷款，执行的也是二套房的贷款政策，那么首付将无法避免地不低于60%，利率不低于1.1倍基准利率。
事实上，南京地区的银行从去年年底开始，就已经执行这项政策，此次“宁16条”则再次重申。
在贷款苛刻的情况下，南京“假离婚”现象层出不穷。不过专家警告说，“假离婚”可能会带来严重的隐患，万一“弄假成真”，受害的还是夫妻双方。
领证后10日内公开全部房源
关键词：打击捂盘
领证后10日内公开全部房源
增加土地有效供应。积极完善待出让土地的基础设施，形成有效土地供应，促进住房开发建设。充分保障土地供应，今年计划供应商品住房用地500公顷。加强对企业土地市场准入资格的审查。
继续加强土地供后管理。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须按照闲置土地处置的相关规定处置到位。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
继续加强商品房市场监管。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，现场销售进度须与网上房地产信息一致。进一步加强商品房预售资金监管，确保“专款专户、专款专用”，保护购房者权益和防范金融风险。
加强中介和租赁市场监管。认真落实房地产经纪管理办法，进一步强化中介市场、房屋租赁管理，继续加强存量房交易管理信息系统建设，进一步规范房地产经纪行为，加大房屋租赁市场的政策引导。
未满5年交易
全额征营业税
关键词：二手房营业税
未满5年交易
全额征营业税
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
此前快报已经报道过，全额营业税是二手房成交价格的5.5%，目前南京在实际操作中还恢复了一项印花税，加起来是5.6%。以一套150万元转卖的二手房为例，现在转手需要交纳的营业税为150万元乘以5.6%，高达8万多元。
另外，“非普通住房”是指大于144平米的住房。目前这类住房转手时，距离上次购买哪怕已经超过5年，也将征收差额营业税。
二手房价格
明显偏低将被否决
关键词：阴阳合同
二手房价格
明显偏低将被否决
加强房地产税收征管。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
原先，营业税避税是很多二手房买房人都希望卖方和中介配合的重点。为了促成交易，中介也往往暗中鼓励写低价格，做“阴阳合同”，达到避税目的。
此次“宁16条”中，明确提出要堵住“阴阳合同”的税收漏洞，这意味着，今天二手房买卖合同的价格将受到更加严厉的监管。
3月底前公布
年度房价控制目标
关键词：公布房价目标
3月底前公布
年度房价控制目标
“宁16条”提出，将努力控制新建住房价格。具体将根据南京市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。
这也是对“新国八条”及省政府相关规定的落实举措。在今年1月31日省政府下发的房地产调控通知中，省政府要求各地合理确定本地区2011年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
权威答疑
针对“宁16条”可能带来的其他问题，记者昨晚向南京市住房保障和房产局产权市场处有关人士求证，并得到了权威回答。
1.问：当前银行对于二套房的认定标准是什么？
答：当前对于二套房的认定执行“认房又认贷”原则，即如果业主名下已经有房，或者有买房贷款记录，二者只要有一条，下次再购房都将被认定为二套房。同时，若是已婚家庭，只要夫妻双方有任何一方名下已有房产，再购房也同样视为二套房。
2.问：我在南京缴纳了社保，由于种种原因，中途断了2个月，后来又继续交，但累计超过1年，这种情况怎么算？
答：具体要看社保局怎么认定，南京市房产局暂未给出明确答案。
3.问：细则认定的不符合条件的“暂停在本市市区内向其销售住房”，那么南京市区范围指的是哪些区域？
答：“南京市区范围”是指“11城区，即八个主城区和江宁、浦口、六合三区。对于溧水县和高淳县则不在此范围内，但溧水县和高淳县要参照执行。
4.问：市民去哪里可以开具“无房证明”，应如何开？
答：夫妻双方购房申请查询、领取自住型或改善型购房证明时，应持有当事人身份证件和结婚证（或反映婚姻关系的户口本）；如单身，应持有当事人身份证件和有效单身证明。目前江南八区和新三区的房产系统已经正式联网，买房人可就近到各自所在的房产局（房产档案馆）开证明，有效期仅为两天。其中南京市房产局可查询江南八区的产权登记信息。
5.问：我有一套房子早就买了，但是一直没有办房产证，我算名下有房产吗？
答：新商品房只要销售了，就会有备案登记，不管你有没有办房产证，都算名下已经有一套房产。
6.问：我是有一年社保的外地人，按照现在的政策，可以买1套。买了房以后，我把户口迁入南京，可以算是本地人，再买一套吗？
答：外地人先买1套可以落户的，然后把户口迁进南京，还可以再买1套。
市场表现
限购令挡不住“刚需”的热情
抢跑楼盘可能面临退房？
昨天是元宵节后的第一个周末，加上限购令出台在即，趁着阳光明媚，不少有购房意向的市民纷纷选择组团看房。昨天上午记者跟随一个看房团，走了江北线路，亲身感受了限购令出炉前的看房热情。
“没办法，我们也知道现在在房产调控，但是想明年结婚，总得有房子吧。”26岁的女孩小朱无奈地表示。小朱是昨天200多个赶赴江北看房的成员之一，由于江北房价相对较低，目前单价大多在万元以下，且以中小户型为主，因此前往江北看房的人群，刚性需求占据了绝大多数。
王先生昨天是第二次来到天润城的售楼处，他发现，自己盯了很久的户型仍然没有开盘。售楼小姐告诉他，由于一些进度问题，天润城本周末还无法推盘，将在下个周末推出一些新的房源。“我上次就看中60多平米的户型，结果上次开盘的时候，我都没来得及赶到这儿，就已经被买走了。下次开盘的时候不知道能不能买到了。”王先生说，自己收入毕竟有限，户型更大一些的对他来说价格实在难以承受。
更多的看房人虽然心里也痒痒地想购房，但都对即将出台的限购令心存忌惮。“我反正是首次置业，不受限购令的影响。我今天来看房，主要是熟悉这里的市场，掌握动态吧。因为限购令出来之后，短期内市场肯定会冰冻的吧，我估计过阵子房价可能要下来，打算等那时候再出手。”一位购房人的表态得到了周围不少人的赞同。
购房人的心态从成交量上可以看出来：天润城近来一直是江北的成交大户，而网上房地产显示，昨天仅成交7套。
【分析】
南京限购令出台前，就有部分楼盘“紧急”开盘。不过随着昨日新政公布实施，这部分楼盘或将面临一部分退房现象。
前天晚上，河西标杆仁恒江湾城紧急开盘200多套房源，并于当晚卖出105套，在调控之下创下3个多亿的销售佳绩。然而昨天南京限购令的出台，作为抢跑新政的代表楼盘，仁恒或许也将面临合同卡壳的尴尬。
据仁恒投资南京有限公司营销部副经理章隽介绍，前晚仁恒有105套房源售出，昨天又有少量套数成交。不过昨天晚上，南京网上房地产显示，仁恒江湾城成交套数43套。考虑到可能出现的滞后因素，或许最终成交套数会大于43套，但是距离100多套仍然有不小的差距。
由于宁16条出台在2月19日，如果在昨天仍然没有到房产局备案，那么此前认购的房源将统统受到宁16条的限制。鉴于江湾城的准业主基本上都是多次置业，很可能出现认购后将无法成交的情况。同样，此前南京还有多个楼盘“抢跑”并取得不错的成绩，如果那些认购的至今仍未备案，可能也将面临三套房限制的尴尬。
业内点评
短期内影响销售
但房价恐难深跌
南京网博机构总经理孙海：
这个政策可能需要时间来消化。短期内，南京楼市销售量可能明显下滑，但价格不会降低，一些资金紧张的开发商可能会降价促销，但是品牌开发企业、强硬的板块价格可能不会降价，届时价格分化会比较严重。
从“开盘价格应与申报价格一致”这点来看，是对价格进行了限高，但并没有详细规定价格的底线，所以留有一定空间，对市场的影响关键看执行细节和力度。
南京福舍投资有限公司总经理史东：
如果南京严格执行限购的话，对楼市的整体影响还是比较大的，其中影响最大的应该是改善型和投资型的客户。这样的政策对小户型的压力比较大，因为很多小户型是由投资客购买的，特别是江宁江北的小户型产品压力会比较大。未来市场的主流产品应该是满足刚需的产品和满足小城市进大城市购房者的产品。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华：
南京细则和“新国八条”没有差别，政策折中。“宁16条”对于房地产市场向上的预期没有影响。即使在限购名额成为稀缺品的当下，房价不会下跌多深。
南房置换董事长张平刚：
限购令出台后，估计今年第一季度的整体市场都不会有起色。对于二手房市场来说，短时间内交易量会大幅下滑，但价格很难下降。由于需求的不断积累，卖方将高额营业税转嫁给买方，推动房价的继续上涨。
【其他观点】
别墅将遭打击
鸿信地产营销总监金地：新政将对别墅市场带来严厉打击。因为购买别墅产品的客户往往是多次置业者，政策出台后很多人将无法购房，开发商对别墅项目的营销策略肯定会做一些相应的调整。
房租可能涨价
满堂红市场部经理李宁：南京限购令对公租房的措施不算“给力”，在房屋买卖成交清淡的情况下，必然有更多人涌向租赁市场。可以预见的是，房屋租金将会出现上涨。
商业地产可能火爆
昆仑沃华置业营销总监董蔚：房产新政对住宅方面的投机和投资打击巨大，这导致商业地产可能会红火。
相关链接
宁16条
一、高度重视房地产市场调控工作，进一步促进房地产市场平稳健康发展
(一)提高对房地产市场调控工作的认识。
(二)努力控制新建住房价格。合理确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。
二、加快实施“十二五”住房保障规划，进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件
(三)全面启动实施《南京市“十二五”住房保障规划(2011—2015年)》。加强保障性住房建设前期准备工作，确保建设规模和工程进度，完善基础设施配套。今年新开工建设经济适用住房600万平方米、竣工300万平方米；储备廉租住房1800套；建设中低价商品房40万平方米；建设公共租赁住房(含人才公寓，下同)50万平方米。积极做好危旧房与工矿棚户区改造、老旧小区整治出新工作，完成80万平方米危旧房与工矿棚户区改造，整治房屋800幢、出新小区70个。
(四)统筹协调推进保障房建设。加快实施1000万平方米安居工程，重点推进迈皋桥、花岗、岱山、上坊四大片区保障房项目建设。结合《南京市“十二五”住房保障规划》和各城市功能板块建设需要，启动新一轮1000万平方米保障房规划建设工作。
(五)进一步完善住房保障政策体系。根据“十二五”经济社会发展需要，加快廉租住房建设步伐，加大公共租赁住房建设力度，继续建设经济适用住房、中低价商品房、拆迁安置房，加快形成完善的“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房体系。出台公共租赁住房管理办法。
三、认真执行差别化信贷税收政策，进一步合理引导住房需求
(六)认真执行差别化住房信贷政策。
(七)调整个人住房转让营业税政策。
(八)加强房地产税收征管。
(九)进一步合理引导住房需求。
四、增加土地有效供应，进一步严格住房用地管理
(十)坚决落实好保障性住房和中小套型普通商品住房用地。保障性住房(含公共租赁房、拆迁安置房)、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。继续按“限房价、竞地价”方式落实中低价位普通商品住房用地。进一步完善土地出让方式，积极开展普通商品房项目配建保障房试点工作。
(十一)增加土地有效供应。今年计划供应商品住房用地500公顷。
(十二)继续加强土地供后管理。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须按照闲置土地处置的相关规定处置到位。依法查处非法转让土地使用权的行为。
五、加强市场监管，进一步强化新闻舆论引导
(十三)继续加强商品房市场监管。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，现场销售进度须与网上房地产信息一致。进一步加强商品房预售资金监管，确保“专款专户、专款专用”，保护购房者权益和防范金融风险。
(十四)加强中介和租赁市场监管。
(十五)加强价格秩序监管。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。
(十六)强化新闻舆论引导。
（全文有删节）
