□文 李真 摄影 李瞻

　　在连续三个周末的零开盘下，2011年的楼市春天似乎有点可望不可及了。然而楼市对春天的筹谋却进一步加紧。。来自搜房网的数据显示，上海（含上海周边地区）预计在2011年推出的别墅达60个。这当中，35个为全新别墅，占到了58.3%的比重，包括万科青林径、融科托斯卡纳、保利梧桐语、宝华栎庭、风荷丽景尚城等。在这样一个后市未明的情形下，这些纯新别墅如何突围？

　　超半数纯新盘等待时机

　　在过半数的别墅项目中，不乏2010年“呼之欲出”许久的口碑楼盘，例如位于嘉定南翔的宝华栎庭，位于青浦徐泾的圣地维拉三期大华云庭等。

　　“上述多数楼盘都经历了长时间的客户累积，市场口碑已经建立，尽管遭遇‘政策市’，也依然有突围的希望。”对此，嘉定南翔某开发商乐观地向笔者透露。

　　这一点，在部分经典别墅项目的动作也可以看出。一些老牌别墅区的经典产品在2011年也将推出后续产品，例如位于青浦徐泾的圣地维拉，其三期大华云庭2011年有望亮相；青浦徐泾圣堡别墅，二期将于2011年建成上市。

　　但大多数新盘依然采取了观望。 “自去年年底开始，政策频出使得许多别墅延迟了开盘时间，今年整体态势不明朗，由于对市场预期的有所保留使得延迟开盘现象较为频繁。 ”搜房网分析师认为。

　　汉宇地产数据显示，上周别墅成交跌入冰点，仅成交了9套房源，比春节期间的成交量还少。不过成交均价在50000元/㎡之上的别墅房源则成交了3套，总面积占别墅成交量的50%，致使最近一周的别墅价格飙升至43429元/㎡。

　　后续市场或“以价换量”

　　但是在如此严厉的政策市下，别墅市场也出现了底气不足，网上数据显示，个别楼盘在本月里拿到预售许可证也迟迟未能面市。

　　一方面，高端别墅由于“限购令”陷入僵局，另一方面，从2010年上海别墅实际情况来看，受政策冲击明显的多为经济型别墅。“对开发商来说，淡市里定价是一个制胜武器，先看清市场方向再作决定不失为上策，这也是2010高端别墅延迟上市而集中在2011年开盘的一个重要原因。 ”搜房网分析师认为。

　　华燕市场研展中心副经理张晴怡也认为，开发商在后续市场采取价格攻势或许成为主要方式。“今年的市场呈现价跌量涨，因为市场采用以价换量的方式。”她表示，根据以往的历史情况来看，往往调控之后的3-4个月成交较低迷之后会有一轮小反弹，但是价格是伴随量跌价涨的，真正的全面复苏要10个-12个月以后。

　　【专家论点】

　　张晴怡华燕市场研展中心副经理

　　“不能买”成主要障碍

　　别墅市场的客群是相对有购买力的，所以这部分人往往不会是首套置业，通常都被限购令限制。 “不能买”所以使得高端别墅市场成交陷入低迷。

　　马冀中原地产研究咨询部高级经理

　　三季度后或有机会

　　2011的别墅市场不容乐观，起码形势不太理想。我的建议就是控制上市节奏，减少市场供应。但现在的形势还是不太清晰，最起码要等到3季度之后。