买卖没成交 费用照收 房屋“注水”佣金却没减二手房交易 纠纷不断 法官解读 如何避风险

　　三大误区消费者让中介占便宜

　　二手房买卖，双方通过中介做一笔你情我愿的生意，自然皆大欢喜。

　　但不少买房人面对不那么“称心如意”的房子，最终打了退堂鼓，买卖没成，少说几万元的中介费却仍旧进了房产经纪的腰包——消费者的三个误区，导致在二手房交易中中介“占便宜”。

　　误区一

　　买卖不成中介费照收

　　案例：2009年胡先生经某房地产经纪公司介绍，与王女士签订《房屋买卖居间合同》，购买王女士名下的一栋房屋。

　　合同约定，胡先生为此应支付居间服务费41900元。但胡先生并未与王女士单独签订房屋买卖合同。

　　买卖没做成，胡先生认为不应向中介付费，但中介公司则坚持按照合同要求收取佣金，起诉了胡先生。

　　解读

　　中介履行合同便可获佣金

　　胡先生的诉讼主张没有获得支持，原因主要在于居间合同的约定：胡先生没能理解居间合同的意义和居间服务的内容。

　　这起案件的焦点问题是，中介是否促成胡先生与房主王女士之间成立了房屋买卖合同。根据查明的事实，可以认定在三方签订《房屋买卖居间合同》的同时，胡先生作为买房人，与房主之间的房屋买卖合同已经成立。

　　房地产经纪公司既已通过向胡先生提供居间服务促成了该合同的成立，便是履行了自己的合同义务，胡先生理应依约向房地产经纪公司支付居间服务费。

　　提示

　　明确约定分段支付佣金

　　此类纠纷中比较常见的情况是，经纪公司将居间条款和房屋买卖条款杂糅在一份合同中，即合在了《房屋买卖居间合同》里。

　　房屋买卖一方，如果没有和中介公司特别约定居间服务完成标准、促成签订合同后续服务等内容的，三方一旦签订《房屋买卖居间合同》，就视为中介已经成功居间，促成交易。

　　即使事后买卖一方反悔，未能单独签订房屋买卖合同，或者未能完成后续的过户手续，也不影响中介公司收钱，租赁合同也是同理。

　　房屋买卖一方或者租赁一方应当对自己的需求有一个清晰的定位，譬如要求房屋过户到位，这样在与中介经纪机构签订居间服务合同或者相关合同时，应当具体、明确地约定佣金支付标准、支付方式，如房屋买卖合同签订支付一半佣金，房屋过户后，支付剩余佣金，或者约定过户之日支付佣金。

　　误区二

　　房屋“注水”佣金仍旧不能少

　　案例：梁先生签下居间合同后，才发现室内采光不好，他恍然大悟——为什么中介公司要在夜里带着他去看房子。梁先生为此拒绝支付中介费。

　　法院认定梁先生关于中介欺瞒房屋采光情况的依据不足，判令其支付佣金费用。

　　与梁先生同病相怜的，还有在2010年买房的陈先生。因房主不在，中介带陈先生看了该楼的同户型房屋。但陈先生所购买的房屋到手后，他以“同户型房屋与买卖标的房屋并非一模一样”，主张房地产经纪公司对自己进行欺诈而拒付佣金。同样由于缺乏依据，法院对此无法采信。

　　解读

　　是否注水口说无凭

　　上述几个案件均涉及购房人以对房屋状况信息的知情权受到影响为抗辩理由，但存在的问题是，不能提供有效的证明。

　　需要注意的是，当选择通过到法院诉讼了断案件时，当事人最重要的是提供相应的证据。

　　对此，《房地产经纪管理办法》第22条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。

　　经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。这条要求中介机构从源头上把关，并以书面要求对权属等信息的证据保存提供了基础条件。

　　提示

　　注意保留书面证据

　　当事人在交易过程中，特别是面对大额交易时，应当注意证据保留，特别是注重书面证据的保留。

　　房屋买卖一方或者租赁一方明确自己的购买、租赁意向要求，并在合同中明确表示，这样对自身权益的保护能起到较好的作用。

　　误区三

　　“过户前”的说法等于没期限

　　案例：2010年，刘女士购买了位于海运仓的一处房产，合同中约定，在“合同签订之日”和“过户前”两种情况，向房产经纪公司交纳佣金。

　　刘女士合同刚签完，中介便要求她支付全部佣金。

　　双方为此也打起了官司，最终法院认定，房地产经纪公司在此期限内要求买房人支付佣金，符合约定，法院予以支持。

　　解读

　　“过户前”是被惯用的催款伎俩

　　“过户前”一词不是具体日期，从合同签订后至办理房屋权属登记之日均为“过户前”的期限之内。

　　因此，中介公司索要佣金符合法律规定。法官表示，使用“过户前”一词，是被中介惯用的催款伎俩。

　　提示

　　与中介明确交纳佣金时间

　　买房人最好与中介明确交纳佣金的时间。

　　此外，买房人需要妥善保存佣金确认书。如果遇到中介提供格式合同的情况，对格式合同存在多种解释时，法院会采纳对格式合同提供者不利的解释。

　　文/记者王巍通讯员黄琼蕙