□文 夏芒 摄影 李瞻

　　●商业地产面临机遇，但挑战更大。住宅只有卖得更好和卖得一般两种区别，但商业做不好，就只能成为烂尾楼，而这对开发商和土地本身都会带来极大的危害。

　　●一位业内人士表示，在供应方面，对于拥有2300万人口的上海来说，城市最高可容纳的商业地产约在3600万平方米左右，而目前上海拥有的商业地产量已在5200万平方米左右。

　　扎堆商业赶考

　　近日，SOHO中国发布公告称，与上海静安地产集团达成协议，以总价16.34亿元成功收购上海市中心静安区曹家渡地块。这是自2009年进军上海以来，SOHO中国的第5次成功收购。

　　目前，SOHO中国在上海的5个项目总建筑面积已超56万平方米。“无论是从规模来讲，还是从经济方面考量，上海商业地产的市场环境都要比北京好。 ”SOHO中国董事长潘石屹表示，将把企业发展重心向上海转移。“未来3~5年，我们在北京、上海的项目比例将达到1∶1。

　　而不久前刚刚在北京举行完更名仪式，宣布将做中国“凯德置地”的万通，很快就有了商业地产上的新动作。 3月底，万通联合南昌雅园物业以总价15.5亿元拿下虹桥商务区核心区一期04号地块，正式进入上海商业地产市场。至此，万通的商业地产已经完成北京、天津、上海三个城市的布局。

　　正如万通董事长冯仑所言，万通更名的背后实质上是商业模式的变革，而整个万通也应当被看成是大万通，今年万通将继续在商业地产上发力。

　　而这个在赶考的名单里，还包括招商、万科、保利等知名房企。

　　商用土地底价成交

　　然而，近期商用土地市场却呈现出截然相反的态势，一季度上海土地市场推出商业用地数量增幅较大，总计有28幅，同比去年增加409.7%。但商业用地普遍遭受冷遇，3月上海出让的商用土地多以“零溢价”成交。

　　有分析指出，底价成交情况显现在整个土地市场，并非针对商业用地。推断原因主要是由于房企前两年拿地积极，土地储备已足够三年以上开发。在如今土地市场走势不明朗的情况下，大多采取持有现金、减缓拿地的措施。

　　中国指数研究院副院长陈晟指出，商业地产整体已经过量，我国的人均商业面积甚至超过了发达国家，房企如果一股脑疯抢商业地块本身也不是一个明智选择。他表示，商业地产发展前景不同区域差别较大，优则愈优，其他地区却未必有很大投资价值，远不及住宅市场。

　　供应跃进空置率上涨

　　而在新增供应集中入市的同时，写字楼、商铺纷纷面临持续上涨的压力。

　　戴德梁行报告显示，一季度上海甲级写字楼平均空置率达到9.42%，环比上升1.81个百分点，同比下跌4.48个百分点。年度内，写字楼新增供应集中入市，使得空置率面临持续上涨的压力。

　　在上海市销售型写字楼市场方面，一季度前两月，全市写字楼成交量22.0万平方米，同比上涨14.1%；供应量为51.0万平方米，同比上涨165.4%；销售型市场仍然供大于求。五个商圈中，商铺整体平均入住率变化极微。商铺的整体平均入住率为97.51%，环比上升0.29个百分点。

　　另外，2011年的第1季度的上海工业地产市场在保持整体稳定的基本态势下，开始出现一定的复苏迹象。厂房、仓库和研发办公三种类型的工业房地产的空置率都比上一个季度有所下降。其中仓库的空置率从上季度的2.31%一下子下降到了本季度的0.87%，可以看出市场对于物流仓储的需求开始呈现出明显的加速趋势。

　　【争锋】

　　商业地产不是每个企业都能办的。万达成功是什么原因？靠的是多年的摸索、实践，更主要是它现在所创造的资源以及价值是靠品牌。

　　——王珏林住建部政策研究中心副主任

　　运营管理是商业地产的核心竞争力，这实际上已经成了万达核心竞争的一部分。

　　——王健林万达集团董事长

　　此前今典地产就是做住宅地产，之后转型商业地产也是攻向度假酒店模式，要是传统的酒店一定是不行的，必须要有创新，否则产品过剩了就非常可怕。

　　——张宝全今典集团董事长

　　相比较住宅开发的拿地——建房——卖房来说，商业地产更强调商业运营能力与管理能力。而这两项能力并非仅仅有钱就可以解决的，经验积累与团队磨练可能更为重要。

　　——汤晓丹仲益集团副总裁

　　【商办热门】

　　规划利好卢湾商办快走

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，4月前13天全市新建商业类项目成交套数为707套，环比增长28.8%，其中，卢湾区打浦桥板块内的某一商业项目于4月11-13日间三日累计成交套数达201套，占了该段时期全市商业类项目成交套数的49.3%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，因商业地产的聚集效应和地段、城市规划、前期标杆写字楼建筑建设、知名开发商入住等因素有关，而卢湾南部滨江地区具备了上述多个条件。

　　目前卢湾滨江区域在售项目品质相对突出，以瀛通绿地大厦为例，位居卢湾区一线滨江畔，是卢湾滨江地块罕有的顶级综合类项目。总建筑面积8.6万平方米，地处日晖东路、龙华东路路口，深受“浦江两岸综合开发”世纪工程的核心辐射，备受关注。