7月上半月 房价跌回去年5月水平二手房客户突增近五成 成交量环比涨三成

　　二手房“抄底预备队”杀回通州

　　“京十五条”后，楼市“重灾区”——通州的成交量出现暴跌，降幅超过60%。

　　在成交量下降的同时，房价也出现了明显的松动。

　　而进入7月份，通州有个别二手房项目成交开始突然上涨。

　　业内人士分析，部分区域房价的明显下跌促使一些购房人结束观望进入市场“抄底”。

　　案例

　　见好就收抄底客置业通州

　　“盯这套房子好久了，感觉降得差不多了。”在观望了一年多后，上周日，金先生终于以16000元/平米拿下了这套新通国际花园的房子。而在半年多前，这套房挂牌价为19000元/平米左右。

　　来自山东的金先生，六年前毕业于北京理工大学。对于买房子，金先生自嘲是“生不逢时”：“刚毕业那会没钱，但房价低；工作几年后，眼看着房价一步步上涨，自己却一次次判断失误，错过了买房的好时机。”

　　据金先生介绍，最近的一次“判断失误”发生在一年前。

　　去年4月，楼市第一轮调控打响，紧接着，5月份通州房源均价从20000元/平米以上迅速回落到15000元/平米以下，但当时包括金先生在内的大多数潜在购房客户仍然选择了观望。

　　没想到调控仅过半年，价格又逐渐回升到17000元/平米左右，而金先生心仪的一套新通国际花园的两居室，则更是涨回19000元/平米。“看着房价先降再涨，我心都凉了。”说起来当时的经历，金先生还是心有余悸，而也正是那一回的打击，坚定了金先生“见好就收”的决心。“这回我看通州真是降到底了。”金先生得意于自己的坚决，表情里流露出些许置业的喜悦。

　　分析

　　价格优势全无 房主“迫降”

　　据链家地产市场部统计，7月上半月，类似金先生这样的“抄底客”占到总成交的17.5%。

　　这些购房者大多在中介备案已经超过一年，在他们认为价格峰谷的时候，果断出手促成成交。

　　从6月成交情况来看，商品房均价与二手房接近，消费者更倾向于选择商品房。

　　进入7月，通州区在售新盘纷纷打响实价大旗，二手房价格相对较低的优势进一步被削弱，成交难度再次加大。

　　因此，部分二手房业主会迫于销售压力，寻求更大降价空间，从而来挽回销售优势。

　　而这些购房者大多就是看准了这个最佳出手的时机，以相对低的价格从业 主 手 里“抠”出了房子。

　　“抄底客”具备三个重要特征

　　据记者调查，目前的抄底客主要具备三个特征：

　　首先，大都观望一年左右，经历了调控后通州房价涨落。

　　去年首次调控前通州二手房价达到过20000元/平米的顶峰，紧接着5月份价格迅速回落到15000元/平米以下，但当时大多数潜在需求仍然选择观望。

　　时隔半年价格逐渐回升到17000元/平米左右，让当时认准房价持续下跌的需求心理受到很强的冲击。

　　因此当前通州房价再次下降，部分楼盘价格回归到去年首轮调控时的水平，经历了之前通州房价下跌后再上涨的情况，这部分群体大都决定“抄底”购买。

　　其次，这部分群体以刚性需求为主，大约可以占到70%以上，而刚性需求由于购房比较急迫，所以并不能长期观望，在三轮调控半年后也会有所释放。

　　此外，“抄底客”购房以低总价为主，总价在150万以下的成交占比超过70%。而从周边区域来看，相对于通州，大兴、顺义、昌平房总价要高出20%-40%，所以低购买力仍然选择通州购房。

　　7月上、中旬通州畅销二手房楼盘汇总表

　　楼盘名 成交套数

　　新通国际花园 9

　　新华联家园北区 6

　　长城国际 6

　　靓景明居 6

　　翠屏北里东区 5

　　久居雅园 5

　　时尚街区东区 5

　　楼盘名 成交套数

　　果园西小区 4

　　后南仓 4

　　天时名苑 4

　　瑞都国际南区 4

　　世爵源墅 4

　　梨花园 4

　　新城阳光 4

　　(以上数据统计来源于链家地产市场研究部)

　　建议

　　房价仍有回落空间抄底恐尚早

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，通州目前正在进行一轮去泡沫化过程，区域新盘价格由顶峰时期的23000-25000元 /平米降至16000-18000元/平米，但仍未回落到通州新城规划前14000-15000元/平米的房价水平。

　　她认为，由于新城规划的落实完善尚需时日，这一轮由区域规划利好引发的房价泡沫尽管已被蒸发大半，但是与当前的紧缩调控叠加，通州区房价可能出现“过调”，目前房价仍有一定的回落空间。“或许能降到14000-15000元/平米左右。”郭毅预计。

　　她表示，目前选择出手购房有可能面临一定幅度的资产贬值，再加上银行利率上涨、通货膨胀等因素，会加重实际损失。

　　郭毅提出一些建议：一方面需要客观衡量自身的支付能力和承受能力再决定购房，不要盲目抄底。另一方面，由于目前通州楼市整体供大于求，购房人议价资本加强，就算因居住需求迫切而购房，也要尽力多争取一些优惠。

　　●相关链接

　　价跌量升 “重灾区”逐渐活跃

　　进入7月份，通州区二手房出现了“量升价跌”的情况。

　　据链家地产市场研究部统计，7月上半月，全市4700套可售存量楼盘中，成交3套以上的楼盘减少了一半左右，由600个下降到300个。而通州二手房市场成交3套以上的楼盘却增加了一倍，占了14席，约为5%，二手房客户量也增长了近50%，整体成交量较6月同期上涨了30%左右。

　　与此同时，通州二手房价格继续下跌，7月上半月均价为15326元/平米，与去年5月份第一轮调控初期价格相近，相比第三轮调控前均价下降7.4%。

　　而在价格下降明显的区域，成交也出现了明显的回升，主要依然集中在果园、梨园等典型区域的热点楼盘。 文/记者 杨予诺