□文 关赟斐 摄影 李瞻

　　如果用一个词概括过去十年商铺市场的发展历程，那就是“扶摇直上”。与跌宕起伏的住宅市场不同，商铺市场发展得波澜不惊。 2008年的那场经济危机并没有给商铺市场带来太大的影响，它一路走来可谓春风得意。

　　迅速崛起

　　全国商铺市场的发展都跟中国入世有着密不可分的关联。上海商铺市场也正从2001这一 “入世年”中正式启动。在此后的几年里，商铺市场走上了飞速前进的道路，外资进入催化了各类商铺业态的逐一兴起。

　　2001年底，中国的“入世”，给作为全国经济中心的上海首先带来重大利好，该年上海商铺市场面临难得的发展机遇。在加入WTO的协议中，中国承诺在5年内基本取消外资进入的一切经营限制。随着零售业逐步对外资开放，给了上海商铺市场一针兴奋剂。

　　在这段时间内外资零售业大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。值得关注的是，家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。在上述因素带动下，该年的上海商铺需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等业态。

　　同时，受到零售业的利好影响，万达、首连集团、华联等商业和零售巨头抓住机遇，频频发力商铺市场。

　　“入世效应”在2002年进一步体现。随着人均GDP突破4500美元大关，上海的商业零售业进入一个新的调整期。大型购物中心“ShoppingMall”的出现，使得此后几年内的上海商铺市场出现一个全新的发展态势。

　　该年7月，位于上海浦东陆家嘴、号称“亚洲最大摩尔”的正大广场购物中心部分开业；而就在此前几天，来自菲律宾的港虹实业发展有限公司对外宣布，斥资27亿元人民币在上海虹桥地区兴建一座建筑面积达51万平方米的大型“ShoppingMall”虹桥购物乐园。可以说，大型购物中心的出现，是上海商铺市场在继超市大卖场后所经历的又一次蜕变。

　　2002年的商铺热还反映在租金上。该年商铺价格同比上涨达20%-30%之多。

　　走向巅峰

　　随着对外商投资的进一步放宽，商铺投资热潮汹涌而来。从2003年起，商铺市场率先达到巅峰。但无论是投资者还是开发商对待商铺投资缺乏理性、误估风险的问题暴露无遗。此时，上海商铺市场发展的不平衡性悄然露出水面。

　　2003年，投资增长率达到顶峰，中国的商业地产年来临。各国零售业巨头抢滩市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加。

　　2004年，中国零售业对外资全面开放。同时中国商业地产联盟的成立，标志并引领着商铺市场走向巅峰。这一年，上海商铺租金创十年来新高，全年增长超过15%。

　　此后，楼市又一波调控来临，2005年上海商铺供应量和成交数量空前巨大，再创历史纪录。

　　然而，上海商铺市场区域之间发展的不平衡性也在这一年里集中显现。由于区域发展的不平衡，一些人口导入顺利、商业需求和市场空间大的导致租金高企，一铺难求；反之，另一些落后地区的商铺却门庭冷落、无人问津。

　　趋于成熟

　　经历了疯狂的投资潮之后，上海商铺市场开始从“冲动期”向“成熟期”转变。供地冲动下降、成交量价温和上涨、投资理性……所有现象表明，商铺市场开始迈向成熟。

　　2006和2007年，上海的商业地产在搏击中找到了方向，趋于成熟理性。但全市商铺租金却维持高位运行。

　　市中心商铺高企的租金加上轨道交通的发展，使得2008年的上海商铺成交量集中在外环外区域。此外由于经济危机带来的负面影响，该年商铺总体成交呈明显供过于求态势。

　　巨大的供求比差距于次年开始在租金上集中显现。2009年一季度，上海商铺租金出现继1999年来的首次下跌。然而，回调并没有持续多久。 2010年，由于调控重拳出击住宅市场，商铺市场面临前所未有的利好。该年上海商铺成交高达240万平方米，平均日成交53套。

　　2011年，南京西路商铺租金同比上涨23.87%，跃至全球第29位。 “商铺热”还在延续……商铺市场一路走来，高歌猛进。但它本身已经产生了质的变化，市场交投双方从当初的盲目逐步趋于理性。

　　专家预计，由于个税改革、居民收入水平的不断提升将长期利好商铺市场，投资拉动向需求拉动的经济转型对消费市场也是大大有利。未来将会有更多的地产开发商向商铺市场投入巨资，商铺市场的春天或许才刚刚开始。

　　产品链接

　　米格天地

　　所处商圈：青浦赵巷

　　简评：位于青浦赵巷高速出口，北靠百联奥特莱斯。内含商业、办公、商务酒店，有超过4000个车位全贯通式超大型地下停车场，是上海乃至全国规模最大的超级商业中心之一。目前正对外招商。

　　上海滩商厦

　　所处商圈：豫园

　　简评：位于人民路四川南路口，与豫园隔街相望，紧邻外滩源，距离轨道交通十号线站点仅百米左右。项目在将近12年的营运中，1~6层几乎年年满租，并且有超过50%的租户租赁时间在5年以上。