迎春特别策划之老总访谈

　　日前，江门市住房和城乡建设局局长马克烈在召开的江门市第十四届人民代表大会第一次会议上接受采访表示，房价控制方面，去年4月江门对社会公布的目标是增幅不超过GDP增幅。前年江门的GDP增幅是15%，去年房价升幅控制在9%左右，向社会承诺的目标已经是实现了。

　　至于今年的房控目标，目前国家、省还没有具体下达明确目标。从今年以来国家和省对房价调控的有关政策和措施来看，并没有出现明显变化，原有政策保持延续性，对房价的稳定起到比较重要的作用。对于已经到来的2012年，江门楼市又将演绎怎样的格局？为此，记者采访了业内多位重量级人马，为大家分析2012年楼市走向。多位嘉宾预言，2012年不买房，肯定会后悔。

　　江门市房地产行业协会会长黄德文：

　　中低价房以及中小面积户型

　　会有所增加

　　在持续的楼市调控之下，江门已经完成了调控任务，房价过快上涨的态势已经得到了抑制，价格还有小幅下降。2011年房地产成交8000多套，应该说不算很理想。如果不是受楼市调控影响，估计成交量会更大。2012年的房地产市场不是很乐观，因为楼市调控已经对市场产生影响，观望情绪还会持续一段时间，再加上大环境不乐观，楼市调控政策还会严格执行，预计2012年会延续2011年的平稳的情况，能保持2011年的销售情况就已经不错。

　　打算买房的市民，2012年适合出手，预计今年的中低价房源以及中小面积户型会有所增加，有望成为今年的主角。区域方面，北新区可开发的已经不多，江海区受益于各方面配套的完善，受东华大桥和胜利大桥即将开通的影响，今年或会迎头赶上。

　　江门越秀董事总经理杨甦伦：今年是自住购房最佳出手时机

　　近几年房地产市场发展迅猛，很多从事实业的企业家也转投房地产，认为房地产开发的利润高，导致市场过热。为实现房地产行业健康发展，去年的楼市调控显得尤为必要。一方面提高了房地产行业的准入门槛，另一方面也限制了房地产的开发利润。

　　如果是自住购房的话，应该要买房了，2012年不买房将来肯定会后悔，至于何时才是最佳的出手时机，就得自己判断。因为2011年江门的楼市跳调控已经达到预期目标，各大楼盘的价格都有一定的下调。比如星汇名庭，不少人开盘前都预计均价过万，但在调控之后，开盘当天执行双重9.8折的优惠政策，折后最低价约为6767元/平方米，最高单价约为7903元/平方米。不少市民期待2012年房价继续下降，事实上，要降价的楼盘在2011年基本都已经降了。针对传言开发商年底大力促销是由于资金紧张的观点，其实那都是年底冲量之举。因为楼市调控之下，价格就是最大的吸引力。此外，随着市民对房屋要求越来越高，在购房的时候，应该注重房屋的品质。一个优质的楼盘，应该具备优秀的设计水平，人性化的配套以及优秀的操盘手。

　　预计2012年的楼市走向会跟2011年相差不大，作为开发商，必须有更加务实的心态开拓市场。在新的一年里，会根据市场的实际情况随时调整营销策略，并计划在2月份推出一个高端的房地产论坛。据透露，任志强或将在嘉宾名单之内。

　　据了解，越秀地产倾力打造的江门名盘越秀·星汇名庭首批单位于7月正式开盘，受到置业者热捧。作为越秀地产布局全国的首个项目，星汇名庭在质量、建筑材料上细致考究，建筑团队、设计团队都精挑细选。

　　值得一提的是，开发商开发初期就根据地形及规划方案，对场地的土方平衡进行了科学严谨的计算，同时对土质进行了观察分析。将土进行了分类，不适合种植的土壤，用于填补地形；优质的种植土，则妥善储存，用于园林的绿化，使得一砖一瓦，一草一木，都几乎无可挑剔。在配套方面，星汇名庭配备2层地下停车场，为江门住宅楼盘首创。

　　映晖园销售经理凌智丰：

　　开发商要调整营销策略适应市场

　　2011年市民都以观望为主，看的人多，买的人少。很多顾客看房后都不计价就走了。那些坐下来计价的，成交的比例都比较高。预计今年3—5月份会有一些新政策，现行的一些政策也会贯穿2012年全年。2012年整个房地产走势，预计跟2011年相差不大。价格方面，不会涨得很快。销量方面，在5月份左右或许会略有起色。

　　由于目前映晖园主推100平方米的户型，为配合业主需求和主动适应市场，计划在2012年会加推大面积户型。作为江门目前少有的带精装的项目，精装房将是未来楼市的发展方向。目前，外地客户对精装房的接受程度比较高，而本地客户的接受度有待提高。为了迎合江门客户的需要，映晖园在装修的时候，将在能力范围内尽力配合业主一些关于装修方面的要求。在2012年，如何随行就市，是开发商必须认真思考的问题。

　　江门市东华记地产开发有限公司总经理黄永雄：房地产仍是重要投资渠道

　　2011年的江门楼市就像坐过山车，上半年很好，下半年受限价以及信贷收紧等政策的影响失收严重。总的来讲，楼市调控对开发商的资金产生的影响不大，最大的影响在于导致市场负面情绪的持续。预计2012年上半年的房地产市场不会有太大的起色，开发商或许要度过一个真正的冬天。开发商应主动调整策略适应市场，增加企业实力，并在市场低迷时期积蓄“子弹”，积谷防饥。因为市场回暖的时候，必须有产品马上跟进。在房地产低迷的时候开工，在好的时机推货是最理想的状态。

　　若中国经济不出现下跌，市民的购买力还是有的。而且目前股市下跌，缺乏投资渠道，房地产市场仍然会成为一个投资的重要渠道。目前，天鹅湾在建面积达17万平方米，预计2012年上半年江门房地产市场供货量会十分充足，小面积户型也会有所增加。另外，受益于东华大桥和胜利大桥的建设，预计2012年江海楼盘的竞争力会更强。

　　上城·骏园销售经理吴美娟：

　　或会出现供过于求局面

　　从市场健康发展来说，房地产业已经连续风光了很多年，几年连续火爆的现象是不正常的，就好比发烧，高烧不退迟早要出问题。2011年的调控好比退烧药，让房地产市场可以冷静下来。特别是去年10月以后，江门的房地产市场明显变淡，价格虽然相对平稳，但成交量下跌明显。房地产受政策的影响明显，2012年的市场走势主要取决于政府。由于今年政府换届，预计最快也要3月以后才会出台，目前还很难下定论。

　　房价下跌对每个人都会有影响。如果房价下跌，个人资产总值就会减少，所以房价一路下跌也不一定是好事，除了没有物业、首次置业的市民受益外，对企业和个人都会产生伤害。此外，在楼市持续调控之下，银行的信贷政策不断收紧，导致部分换房刚需受到抑制，而2012年会有新盘入市，货量会比较充足，或会出现供过于求的局面。刚需仍将是房地产商消费的主力，而中小面积户型也会相应增多。

　　南方日报记者 肖艳霞