上周五，江门市地税局举行新闻通气会，记者从会上获悉，市区存量住宅交易评估系统已建成，凡是在今年3月1日（含）以后，通过市住建委网签系统签订的存量房交易合同，均需通过存量住宅交易评估系统进行交易价格评估。纳税人应如实申报交易价格，对于存量房交易申报价格明显偏低且无正当理由的，税务机关依法按照存量房交易价格评估值确定的核定计税价格征收税款。

　　“目前在存量房交易市场中存在‘阴阳合同’的现象，由此产生了税收征管的漏洞。”江门市地税局税政科副主任刘树满介绍说，国务院于去年初出台了关于进一步做好房地产市场调控工作的“新国八条”，其中明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。经过几个月的准备，江门市地税局重新修订了存量住宅交易计税价格核定办法，目前市区存量住宅交易评估系统已建成，将正式运用在税款征收工作。4月1日前，4个县级市也将陆续纳入其中。

　　据了解，江门市地税局对市区（蓬江、新会、江海）存量房进行了一次普查，收集了每一栋楼房所处的环境、朝向、楼层等信息。据统计，市区约有3.5万栋存量房。存量住宅交易评估系统由一所A级资质的房地产评估有限公司设计完成，首先将市区划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，得到各区域每栋楼房基准住宅的评估值；再根据具体每一套存量房的建成面积、楼层、朝向等具体情况，对评估值进行修正，得出存量房交易价格评估值。系统每月还会根据市场价格变化自动调整评估价格。

　　据介绍，地税部门将纳税人申报的交易价格与存量房交易价格评估值进行对比，对于纳税人申报的存量住宅交易价格符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收各项税款；对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易价格评估值确定的核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收各项税款。目前，地税部门并没有明确规定存量房交易申报价格低于评估值多少才算明显偏低。对此，地税部门有关负责人表示，未来还会进一步完善配套措施。

　　该负责人同时表示，依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。

　　据了解，存量住宅交易评估系统替代了纳税人申报纳税时须提交的评估报告书及答复书。纳税人不需再找房地产评估公司出具评估报告书，也不能利用这个环节订立‘阴阳合同’，逃避国家税收。江门市地税局表示，这将有效遏制‘阴阳合同’现象，有利于维护房地产交易秩序，更好地实现税负公平，营造依法纳税的良好环境。此外，江门市地税局还与江门市住建局的系统进行了对接，办理纳税业务时不需再录入存量房的基本信息，提高了工作效率。

　　见习记者 梁晓琳