围炉天下@陈季冰专栏

　　□陈季冰

　　去年下半年至今，全国有不少城市的楼市调控政策出现了或多或少的松动，主要集中在“限购”政策方面。其中既有芜湖这样的二三线城市，亦有上海这样的一线城市。

　　这证明了一个显而易见的道理：商品房销售大幅萎缩，导致地方税收显著减少，地方财政状况日益捉襟见肘。这一状况，也可以从近年来地方政府平台债务数字的水涨船高窥见一斑。这显然是一些地方殚精竭虑“变通”中央政策，放松对楼市的调控的主要原因。

　　不过，一些地方出现的上述楼市调控政策松动或变化，无一例外地被中央政府迅速叫停，或自我刹车。这显示了中央对这个问题的坚决态度：即调控没有商量余地，不达预期目的，绝不能改弦更张。去年底以来，温家宝总理和李克强副总理已经多次明确表态，阐述了上述意思。而在昨天的《政府工作报告》中，温总理对此再次做了强调。

　　2012年将是中国政治生活中非常重要的一年，各项政策变化的幅度不可能很大，房地产调控政策领域出现明显的放松或转向，几乎不可能。虽然中国房价泡沫的根源相当复杂，但从2009年开始的本轮房地产价格加速上涨，原因却是一目了然，那就是超宽松的财政货币政策。当时，国家为了应对排山倒海而来的金融危机，不得已出台了著名的“4万亿”解决刺激计划，它对中国成功应对国际金融危机意义重大，但也不可避免地带来了一些后遗症，如通货膨胀。而楼市泡沫其实正是全面通胀中的一部分，只是作为一种非常适合投资和投机的商品，楼市的通胀表现得特别突出，且更加牵动普通人的心而已。

　　自2010年下半年后，央行采取了严厉的货币紧缩政策，先后两次上调利率、十多次上调存款准备金率，并使后者达到了创纪录的历史高位。这些货币政策有效地抑制了通胀势头，对抑制楼市的泡沫也起到了直接的作用。

　　最近两个月，由于担心经济趋冷甚至硬着陆，同时也基于国内CPI指数明显回落的有利态势，央行的货币政策开始松动，已两次下调了存准率，预计将向市场释放七、八千亿的资金。虽说去年底中央经济工作会议已经定调，金融必须支持实体经济发展，银行系统内部也作出了许多行政规定，要求新增贷款用于服务实业、特别是中小企业，但明眼人都应该知道，鉴于当下国情，特别是存在大量国有经济的现状，只要政策开了口子，只要流动性放了出来，这些行政命令必定是要大打折扣的。换言之，这近万亿新增贷款中，必定有一部分突破重重禁令流向楼市。

　　在市场经济条件下，资金总是流向利润最高的地方。因此，想要金融支持实体经济，最好的办法是让实体经济的投资比虚拟经济的投机炒作回报率更高，靠行政命令只能是事倍功半。

　　总体来看，我预计，今年以限购为核心的楼市调控政策不会改变或放松，但随着接下来货币政策的进一步宽松，资金面上会出现明显的改观。至于近来有些人从北京等地商品房销售量回暖得出的所谓楼市“小阳春”说法，我觉得基本不成立。相反，从全国的层面看，经过一年的肃杀调控，房地产价格的下落趋势已基本确立。至于何时能真正出现实际上的明显的价格下行，则要等到各地大规模的保障性住房面市。当然，保障性住房本身又会牵扯出许多新的、甚至更大和更复杂的问题。

　　但是，本轮调控即便最终对抑制房价上涨有效，或者促进了楼价回落，赢得了民众好感，但由于它使用的几乎全部是行政手段，因而对一个原本就问题不少的房地产市场的伤害也是巨大的。或许这是一个不得已的次优方案，但遗憾总是难免的。