■月度观察

　　3月商品房成交量持续回升，环比上涨达五成，尽管相比去年仍旧下降近两成，但成交量逐月回升却是不争的事实，市场开始出现了楼市回暖的声音。但如果仔细观察会发现，一个多月来市场变化极具戏剧性，而且成交明显回升，主要体现在个别项目。

　　成交回升，与提前促销密切相关

　　就在2月下旬，新城恒福曦园及万科华府通过间接或直接降价促销，“大肆”收揽客源，使原本波澜不惊的市场掀起了一波降价风潮，一时让业界“人心惶惶”。周边某项目负责人抱怨“万科降价，让市场产生了一个错觉：好像不降价房子就卖不出去一样”。

　　这也导致周边盘不得不降价，即便如此，在万科华府大降价的刺激下，导致了许多买家暂时观望，销售并见不好转。而其他区域许多项目从2月底到3月上半月在此刺激下销售并不理想。直到3月中旬后，万科华府降价风声远去，许多楼盘销售才逐步有所回升。

　　3月27日旧城某项目负责人在接受记者采访时也承认，“上半月几乎没有销售”。就在记者采访的半个小时内，他收到销售部两条新成交短信，抑制不住兴奋感叹：“到最近一周多，成交才发力，几乎每天都有成交，这一周已经成交了六七套。”

　　与往年到3月底才开始营销造势不同的是，今年春节后的第一波造势在2月中旬就已经开始，整个2月份及3月前半段都属于蓄势阶段，3月的成交量大幅回升与此紧密相关。

　　刚需入市，成交放量

　　这一波成交，与刚需积极入市密切相关，记者亦有亲身经历。由于工作关系，许多买家希望通过记者关系拿些“特价房”。针对这些需求，记者将这些买家以团购形式组织起来在新城某盘进行团购，报名者近20人，咨询者很多，不时有看房者加入。

　　这次内部团购是在春节前组织的，但截至近日由于新一期产品迟迟未推出来，也未定价，到了3月，许多成员已经按捺不住。其中一名家住黄坑的成员，原本打算到新城买该项目，但经过三四个月等候后，仍不见开售，按捺不住，经不住朋友的游说又回到清新豪掷70多万元买了一套四房单位。

　　这并不是个案，从许多买家咨询的问题就可以看出明显的变化。去年10月后楼市急剧转冷，一直到今年1月，咨询者向记者问得最多的问题是房价还能降多少，或者说到哪个价位可以出手。显然他们认为房价肯定会降，还不是出手时机。春节后，记者听得最多的问题是现在能不能买房，或者这个价位值不值得买，显然，许多已经等不及了，有给老人买的，有换房需求的，也有投资性需求的，在一定程度上这些都属于刚需。

　　买家心里也有一杆秤，他们的信息来源其实很多，一线城市成交量和房价变化也会延伸到清远来，他们很清楚。2月底到3月初由万科华府降价、恒福曦园带精装修单价每平方米才五千二三百元，和之前的毛坯房价格差不多。当时记者周边许多朋友听到这个消息后很兴奋，兴奋的不单是价格降了，而是他们觉得很超值。

　　楼市回暖？开发商仍需主动出击

　　毫无疑问，在投资、投机被限制的情况下，刚需一定程度释放，许多业界人士认为第一季度刚需释放是楼市成交量回升的主要支撑力。

　　这也属于正常情况，每年春节过后虽然算不上一年销售旺季，但成交量在一年之中属于“高位”运行，尤其是任何需求在经过了几个月的积压之后都会有一个释放期。

　　但并不值得庆祝，因为，这次成交的回升没有显现出2009年暴涨的态势，而且记者调查发现成交主要是集中在个别盘，如成交量排行前二名的维港半岛、万科华府总成交232套，占了当月总成交量的19.63%；成交排名前五的楼盘成交量占了当月总成交量的36.89%，前十名占总成交量超过5成！

　　值得注意的是，近一月成交比较好的楼盘和其积极的营销策略遥相呼应。市区项目排名前十的维港半岛、万科华府、恒福曦园、湖景湾等都先后通过各种活动、乃至降价进行促销。最明显的莫过于恒福曦园抢在了万科华府促销之前推出了精装房，但并未升价，其促销措施效果明显——事隔半年重返成交排名前十。

　　与之相对应的是周边项目反应的迟钝，迟了半个月才跟风促销，但部分客源已经被截走，一项目负责人在和记者聊天时也不得不承认，万科等降价促销直接导致了3月上旬的销售低迷。

　　业界心里也很清醒：现在不单是调控的问题，而是楼市本身结构的问题，近两年来新项目涌现太多，供货量太大，而需求在短时间内难以被开发。

　　因此开发商现在需要积极行动起来，促销很必要，东城一项目负责人坦承现在促销不一定会带来很多新客户，但至少可以提高成交率。一些资深业界人士提醒，大盘一般货量大，积压资金流大，开发商一定要动起来，积极拓宽渠道。

　　月度数据

　　3月成交环比上涨5成

　　3月成交环比大幅上升，据清远市住房和城乡建设局网站数据显示，3月商品房网签面积约13.83万平方米，网签1182套，销售金额约8.16亿元，分别环比2月上涨了52.78%、46.11%、65.66%。

　　不过与去年同期相比，成交量、成交金额仍旧下降，其中成交面积下降17.04%，成交套数下降17.46%，成交金额下降6.61%。

　　值得注意的是，自去年11月后市场经历了长时间的沉寂，终于在事隔三个月有两个住宅项目成交量突破100套，分别为维港半岛123套、万科华府109套。

　　一季度数据

　　一季度成交量仅有去年同期一半

　　大盘占总成交量达1/4

　　一季度商品房成交量惨淡，仅相当于去年同期一半。据清远市住房和城乡建设局网站数据显示，1月至3月商品房网签面积约29.15万平方米，同比下降50.93%；商品房销售2620套，同比下降52.96%；成交金额约16.98亿元，同比下降38.74%。

　　从微观看，1月至3月大盘成交量成为撑起整个市场的中坚力量，其中新城的维港半岛、华南装饰城、云山诗意。东城的天湖郦都，旧城的湖景湾，5个楼盘就占了总成交量的1/4！

　　3月网签排行榜

　　排名楼盘销售套数NO.1维港半岛123NO.2万科华府109NO.3碧桂园假日半岛83NO.4天湖郦都77NO.5恒福曦园44NO.6豪美·湖景湾39NO.7华南装饰城33NO.8美湖花园31NO.9美林湖29NO.10丽都花城28

　　清远“总理房价”2360元/平方米，你信吗？

　　■七嘴八舌

　　在3月14日全国人大闭幕的记者见面会上，温家宝总理回答记者问时明确表示：“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”

　　这一表态在社会各界引起了巨大反响，一时间网民充分发挥智慧，为测算出合理房价，创造出了“总理房价”的新词，并且建立了一个测算“总理房价”的公式：总理房价=（城镇人均可支配年收入×2×6）/90，“2”是指每个家庭拥有的劳动力（平均值），“6”是国际标准的房价收入比值，“90”是每户买房子的面积，也是国家规定区别中小户型的零界点。

　　按此计算的“总理房价”北上广三城市分别为4387元/平方米、4831元/平方米、4573元/平方米！那么清远是多少？2012年清远市政府工作报告数据显示，清远2011年城镇居民人均可支配收入预计1.77万元，那么清远“总理房价”=（17700×2×6）/90=2360（元/平方米）！

　　2360元/平方米，竟然是清远合理房价，你相信吗？这个数据仅相当于清远五六年前的房价水平。不考虑房地产本身，单看这五六年来通货膨胀，几乎所有产品物价飞速增长，因此，这个数据很难具有说服力，而且我们相信网友测算的合理房价大多数只是当做作娱乐、调侃。

　　但，我们也不能简单这样看，当大家都在围观这个话题的时候，说明房子、房价对人们生活的影响程度有多深，从另一个角度看，人们对房地产、房价的认知其实有很多不足。

　　其实，炒作“总理房价”的话题已经有近一个月，讨论热度渐渐式微，但在此我们还是抛出房价的话题，虽然非常敏感，但我们希望通过这个话题，抛砖引玉，通过大家讨论，去认识房地产，理清影响房价的各方面因素，包括成本、营销策略、产品因素、供货情况等。你可以通过“清远新闻网”官方微博，或者清远观察读者俱乐部（QQ群1：102813514；QQ群2：152524779）参与讨论。

　　撰文/南方日报记者 陈步上