惠城区二季度成交量比增18%

　　2012年转眼过半，回顾上半年惠州楼市，国家调控不放松的大背景下，开发商与购房者的博弈仍旧继续。

　　当然这其中也出现了不少变化，年初，特别是在龙年春节前后，楼市观望情绪浓厚、成交低迷，为此各楼盘纷纷大打“促销牌”，采取了降价等各种优惠手段，以价换量，加之受到“降息”、“降准”等银根松动的利好刺激，压抑许久的刚性需求开始爆发，五六月的成交大幅回升，价格也出现了上扬，呈现量价回稳的局面，楼市呈现了“回暖”的迹象。

　　市场的变化、房价的涨跌，也让不少购房者心情跌宕，错过了年初几个月的大规模打折促销季，如今面对房价回升，一些购房者心里并不好受，把希望寄托于下半年的楼市。

　　在一些业内人士看来，在调控依旧从紧的情况下，下半年楼市总体趋稳，但不排除有一些刺激经济的政策出台会刺激楼市，让楼市进一步回暖。

　　根据惠州市房产管理局发布的数据显示，今年第二季度惠城区楼市成交套数、面积、金额分别为8858套、103.55万平方米、64.54亿元，同比分别增长18.34%、20.49%和10.86%，环比分别增长46.15%、50.25%和48.8%。

　　从月度数据来看，1—6月，惠城区新建商品房成交量分别为13.29万、18.5万、37.13万、30.97万、35.71万、36.87万平方米，月均约30万平方米，月成交量呈不断上升趋势。

　　总体来看，房价保持平稳态势，今年第二季度惠城区商品房成交均价为6232元/平方米，同比下降7.99%，环比下降0.96%，与第一季度基本持平。

　　从月度数据来看，1—6月，惠城区新建住房均价分别为6023、5648、5415、5529、5797、6045元/平方米，环比增长-5.84%、-6.23%、-4.12%、2.11%、4.84%、4.28%。

　　业内人士指出，由于春节过后一些楼盘采取以价换量的营销手段，市场成交均价一度徘徊在“5字头”，而随着五六月份市场出现回暖迹象，房价也出现了上扬，均价在6月份重新回到了“6字头”。

　　在供应量方面，受工程建设周期、企业市场预期、信贷政策等因素的综合影响，第二季度的市场推货有所减少，该季度惠城区新建商品房批准预售面积为89.38万平方米，同比下降18.85%，环比下降13.53%。

　　不过目前市场的商品房存量依旧较大，截至今年6月底，惠城区商品房可售存量为312.35万平方米，按照目前月均约30万平方米的销售速度，仍需10个月时间才能消化。

　　春节后多个楼盘降价促销

　　回首上半年楼市，多名业内人士直言，令人印象深刻的无疑就是今年春节过后楼市呈现的一波降价促销潮。

　　2月以来，降价的楼盘一个接着一个。例如位于市区最繁华商圈——麦地商圈的丽日银座，推出20套特价房，均价从12000元/平方米下降到8800元/平方米；北楼盘德威摩卡小镇打出“均价4600元/平方米”的广告，而在此前该楼盘均价为6200元/平方米……

　　开发商为何敢下如此大决心大幅降价，甚至一些楼盘的大幅降价行为被业内认为是在“亏本卖房”。这一切还得从去年说起。

　　自去年以来，国家对楼市调控组合拳密集落地，惠州楼市与国内其他城市一道迅速降温。面对一系列政策组合拳，房地产企业面临诸多问题。在这些难题中，最为要紧的就是面临资金链断裂之痛。

　　今年年初，限贷融资渠道受阻已压得不少开发商喘不过气，甚至有一些中小型开发商岌岌可危。

　　在这样的背景下，惠州市中城嘉信地产经纪总经理杨锦斌指出，市场较大的存量与开发商的回款压力构成较大的矛盾，于是很多楼盘开始“以价换量”。

　　除了直接的降价，开发商还抛出各种各样的促销信息，营销活动此起彼伏，诸如发楼盘促销短信、街上派楼盘传单、打折横幅高挂、推特价房、请来明星助阵等等，可谓“八仙过海各显神通”。

　　这样的降价促销确实起到了一定作用，记者采访了解到，多个楼盘大幅降价吸引了大批顾客上门，成交量也开始回升。尤其是那些率先降价的楼盘由于时机掌握得较好，成交回升较为明显。

　　业内人士指出，由于市场以刚需为主，他们对于价格较为敏感，楼盘敢于直接降价，一定会吸引不少刚需族出手。

　　“降息”等起到刺激作用

　　五六月份楼市回暖，除了开发商降价促销起到的作用外，多名业内人士指出，这还要归功了“降息”、“降准”所起到的刺激作用。

　　从5月18日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存准金率下调，银行信贷额度增加，此前上浮的房贷利率逐渐回归基准，甚至出现折扣优惠。自6月8日起央行降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。这是近三年半以来央行首次降息。

　　“在目前的情况下，政策的走向无疑是影响楼市变动的最关键因素。”隆塬地产住宅部惠州区域总监赵正群认为，银根“松绑”对具备购买条件、持观望态度的购房者有一定刺激性，有利于下一阶段刚性需求的继续释放。

　　杨锦斌说，“降息”、“降准”等一系列银根“松动”举措，虽然并不是专门针对房地产市场的，但对楼市成交有一定刺激作用，6月份楼市成交的上升跟这些举措有密切的关系。在惠州珮筠地产有限公司副总经理王顺东看来，“降息”、“降准”，对购房者、开发商的影响更多是心理上的。

　　记者从一些楼盘营销人员处也获悉，“降息”、“降准”举措出台后，前来看房的购房者明显增多，一些购房者甚至经常来询问这些房贷政策变化。开发商也抓住这一契机大做文章，不仅加大了推货力度和速度，同时也积极开展各类营销活动，吸引更多购房者。

　　而且由于“银根松动”，一些银行的房贷利率不用再上浮，回归基准利率，甚至出现了折扣优惠，这对于刚需族而言，诱惑十足。

　　业内称刚需族占比已超九成

　　在惠州楼市的历史演进中，“深圳客”扮演着重要的角色，也往往成为舆论关注的焦点。而这些深圳客大多是过来投资，如今这一情况已经发生了变化。

　　去年开始的楼市调控的一个重点打击对象就是投资客，随着调控的持续，在惠州楼市，投资客的数量越来越少了。

　　在今年上半年的惠州房地产市场，投资客的身影已经大为减少，记者从市区多个楼盘销售处了解到，如今前来购房的基本上是刚需族，主要是三大类人群，一是准备结婚的青年人购买婚房，二是一些家庭为了改善居住条件而换房，三是为了给小孩创造更好的教育环境，购买学位房。

　　赵正群告诉记者，据其了解，目前惠州市场刚需族的比例超过九成，投资客的比例则越来越小了。杨锦斌说，从楼市成交的数据也可以看出刚需族的分量越来越重，近几个月楼市成交的户型主要为三房，成交面积多为80—100平方米，这些刚好契合刚需族的需求。

　　一些楼盘营销中心反馈的数据也显示，刚需族的占比越来越大，特别是在市区的一些楼盘，由于出行、购物等配套较为完善，备受刚需族的青睐。

　　为了吸引本地刚需族，惠州多个项目也纷纷推出中小户型，同时加大打折力度，吸引购房者，各楼盘均在开盘当日给出较大幅度的折扣。诱人的优惠使得不少一直在观望的刚需族入市购房。

　　当然情况也有例外，在惠州一些海滨的旅游地产项目，记者了解到，依旧还有不少投资客存在。

　　■后市预计总体平稳增长

　　上半年在五六月份出现量价回稳的局面，下半年是否会延续这一势头，楼市进一步回暖呢？多名业内人士指出，下半年楼市总体会保持平稳增长，但有可能因为类似“降息”、“降准”等政策的出台，进一步刺激楼市的成交。

　　赵正群认为，近年来惠州的楼市一直呈现稳步上升的局面，价格也是稳步上升，没有出现大的泡沫，因此如果在总体政策不出现大幅度调整的情况下，预计下半年楼市的成交量和价格依旧会保持平稳增长的势头。

　　王顺东预计，下半年为了刺激出口，促进经济稳步回升，有可能会对相关的政策进行微调，这有可能会对楼市的成交带来一定的刺激作用。

　　杨锦斌同样认为下半年有可能出台一些刺激经济的政策，这些政策未必是直接针对房地产市场的，但也会给楼市带来刺激作用，促使楼市回暖。不过杨锦斌也指出，在总体楼市调控依旧从紧的大背景下，楼市难以出现大幅回暖的局面，而且目前惠州楼市存量较大，为了走量，开发商也不会贸然提价。

　　撰文 南方日报记者 罗锐

　　摄影 南方日报记者 梁维春