地下室、飘窗面积不能再“捣浆糊”

　　晨报记者 徐运

　　房屋建筑面积的测算，不仅关系到居住空间的舒适感，也和购房总价挂钩，有时还会成为购房者与开发商纠纷的导火索。昨天市房管局公布了 《上海市房产面积测算规范》（以下简称《规范》），自9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。 《规范》实施后，除四种特定的情形之外，之前的房产测量面积计算规则及口径停止执行。

　　飘窗是否算“赠送”视情而定

　　针对地下室、飘窗等容易“打擦边球”的部分，规范都有了明确的界定。

　　层高在2.2米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括防潮层及保护墙）水平外围计算建筑面积。为了保证地下室特别是半地下室的采光，不让它过分阴暗，现在许多别墅和“花园洋房”的项目都会在地下室旁设置一个“采光井”，通常顶部是玻璃，以引入阳光，有的还会在采光井内摆放桌椅，可以坐着喝喝茶。《规范》明确，与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积；与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。

　　至于飘窗，过去常有楼盘称飘窗部分是赠送的面积，而现在也将根据不同情况而定了。因为《规范》明确了当飘窗窗台面与楼板面高差小于0.5米且高度大于等于2.2米的飘窗部分要按其围护结构水平外围计算建筑面积；否则飘窗部分不计建筑面积。

　　会所参与共有建筑面积分摊

　　除了如何计算建筑面积，《规范》还具体界定了共有建筑面积摊算问题。电梯、自行车库、会所、楼梯间……这些到底算不算公摊面积？现在都有了定论。

　　《规范》明确，楼房中共用的楼梯、楼梯前室、屋面楼梯间、电梯、电梯间、电梯机房等竖向通道，若无特别约定归属，底层的业主无论其使用（停靠、连通）与否，均应参与这部分共有面积的分摊。屋面楼梯间、电梯机房的建筑面积各功能区业主共同参与分摊。也有的楼房底层为架空层，架空层内的共有部位如：楼梯间、电梯间、核心筒等共有建筑面积应分摊。

　　到达地下室的楼梯、楼梯前室、电梯、电梯间等的建筑面积应作为地下室共有建筑面积分摊入地下室。

　　有些老房子，也就是非成套住宅中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等由部分业主共同使用的部位，其建筑面积按共同使用业主的户数平均分摊。

　　《规范》还明确了房屋内会所、俱乐部、为建筑区划内业主服务的活动场所，这些部位应作为一个区分所有的专有部位参与共有建筑面积分摊。

　　房屋内自行车库、公共仓库、物业管理用房、业委会用房、避难层（或避难区）、内部餐厅、观光厅、架空层开放空间、未明确用途的地下室以及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间、穿过建筑物通道等共有部位建筑面积不分摊。