合法面积“拆一补一” 货币补偿1.1万/平方米

2012年08月16日08:10 南方日报

　　位于广州新中轴线南端、有“城中村航母”之称的沥滘村，其改造的一举一动都引人注目。记者近日获悉，《沥滘村城中村改造房屋补偿安置方案（征求意见稿）》已经向村民下发。其中明确，沥滘村的补偿安置可采取复建回迁、货币补偿或两者相结合的方式。选择复建回迁的，按照合法面积“拆一补一”；选择货币补偿的，每平方米补偿11000元。楼房无证部分原则上只补偿建筑材料费。

　　南方日报记者曾妮

　　村民回迁房有房产证可市场交易

　　位于广州新中轴线南端的沥滘村，在被列入广州市城中村改造试点11年后的今天，依然是熙来攘往、一切照常，只有村委会门口的一纸通知揭示了未来巨变的一角。从本月起，村民可以凭有效证件去村委领取《沥滘村城中村改造房屋补偿安置方案（征求意见稿）》。这标志着这个“城中村航母”改造的齿轮已经悄悄转动了。

　　记者从有关渠道获得《补偿安置方案（征求意见稿）》。广州的城中村改造坚持“一村一策”，而沥滘村的改造方案、补偿安置政策与猎德村、琶洲村、杨箕村略有不同。《方案》明确，沥滘村整体用地性质为集体土地，用途为住宅，所以除村社集体物业外，其余房屋均按照住宅用途复建。

　　《方案》明确，沥滘村改造范围内的集体土地改造后将全部转为国有土地，复建安置房由沥滘经济联合社依照法律、法规的规定统一办理国有土地房地产权证——这也就是说，未来村民的回迁房将拥有正规的房产证，只要缴纳相应的土地出让金即可上市交易。

　　据了解，沥滘村改造采用货币补偿方式、复建房安置方式及两者结合的方式。总体来说，对于村民自建房的合法面积，实行“拆一补一”，即每拆一平方米已建的合法建筑面积，即补偿一平方米建筑面积的复建房或补偿11000元安置费。

　　为了鼓励村民及早签订拆迁合同，《方案》规定，村民在规定期限内签订《协议书》，并在通知期限内腾空并交房的，可以获得签约奖励1万元和搬迁奖励1万元。沥滘村改造期间，村民还可以获得临迁补助费，以复建房的“应安置面积”为计算依据，按每月30月/平方米的标准发放临迁费。

　　投资23.8亿美元力争5年内完成改造

　　“未有河南，先有沥滘”。走在沥滘村内，随处可见的祠堂、古树，彰显了这座800年古村的历史底蕴。村内原有宗祠31座，现存明清宗祠13座。在此次整体改造中，这些祠堂如何保护，成为许多人关心的问题。

　　根据开发商珠光地产制作的规划沙盘，未来以沥滘村卫氏大宗祠为核心，将形成一个珠江岸边的卫氏宗祠群落。卫氏大宗祠建于明万历四十三年（1615年），距今392年，被称作广州保存最完好、最壮观的宗祠之一。其周边将“原貌迁建”六座祠堂，形成一个祠堂群。除此之外，沥窖村内还将在原址保留石崖卫公祠、志宇卫公祠和御史卫公祠等祠堂。其余保留价值不大的祠堂将被拆除。

　　记者从规划沙盘上获悉，未来沥滘村将新建幼儿园、小学、初中和高中各一所。新建高层住宅中有约30座将作为回迁房，其余的都是商品房。村集体物业也将“鸟枪换炮”，形成约10栋中高层商业物业。开发商珠光地产将在珠江岸边建一栋高层地标式建筑。

　　据悉，沥滘村改造面积达151.42万平方米，投资总额将达到23.8亿美元。该项目由广东珠光集团有限公司与海珠区南洲街沥滘经济联合社签约达成。珠光集团方面有关工作人员表示，如果进展顺利，沥滘村有望于五年后改造完成。

　　村民：货币补偿标准应和周边二手房价基本一致

　　记者昨天来到沥滘村走访，大部分村民表示已经对补偿方案有所了解，不过很多人还没有到村委领取《补偿方案》。对于拆迁改造，村民卫老伯表示，他们一是担心改造后失去“祖产”，今后子孙没有“出路”；二是怕建设周期过长村民久久不能回迁；三是担心村集体收入分配不公，认为还不如保持现状，因为卫老伯现在还有一个小铺子可以出租收钱，但今后统一建成集体物业后，全部要靠集体分红。

　　村民卫姨则对补偿标准提出疑问。她指出，货币补偿标准应与周边二手房售价基本一致。“我们旁边的罗马家园都卖到23000元一平方米了，为什么给我们的补偿只有11000元？”她还表示，不少村民对拆迁心存疑虑，主要是开发商不补偿无产权证的“超建面积”。“很多村民是由于家庭人口增加不得不加盖房子，以前加盖也是借钱盖的。

　　如果按照现在的办法，这部分面积不补偿，今后回迁面积就小了，家里人口太多，房子不够分啊！”卫姨以自己为例，她家里有三个孩子，现在均已成家，她和老伴还有三个孩子的家庭都住在自己建的四层楼里，但她的《集体土地房产证》上的面积只有三层，这意味着将来家族内有一个家庭就分不到房；如果硬要换成四套房子，面积也比现在居住的小。

　　补偿安置方案解读

　　补偿安置对象分为“四类人”和“非四类人”，补偿政策有所不同。四类人包括：1.属沥滘经济联社的股民，并在本村内有房屋产权的人；2.在本村有户籍的居民并在本村内有房屋产权的人；3.原本土村民、居民的外嫁女在本村购买房屋并有房屋产权的人；4.原有本土血统、世居，现侨居海外、港澳台但在本村有房屋产权的人。不符合上述情况的补偿安置对象，统称“非四类人”。“四类人”是俗称的“本村村民”，“非四类人”即俗称的“非本村村民”。

　　一、货币补偿方式

　　不论是“四类人”还是“非四类人”，都按房屋合法面积（有产权证明的面积）计算货币补偿。补偿标准按11000元/平方米给予一次性发放。现状房屋实际面积超出合法面积的部分为超建面积，超建面积仅给予材料损失费补偿。具体标准是：框架结构1200元/平方米；混合结构1000元/平方米；砖木结构800元/平方米。

　　还有一类特殊情况是产权证面积比现状房屋实际面积还要大的，对于这种情况，仅按照现状房屋实际面积计算给予11000/平方米的补偿，未建部分的合法面积不予任何补偿或安置。

　　二、复建回迁方式

　　对于“本村村民”（即“四类人”）：当“证大屋小”（合法面积大与现状房屋实际面积）时，其未建设部分的建筑面积不计算复建房安置面积，不做任何补偿及不给予临迁补助费；当“证小屋大”时，超建面积仅给予材料损失费补偿。“证屋相符”的，按照合法面积“拆一补一”。

　　非本村村民（即“非四类人”）权属房屋的补偿安置，原则上按已建合法面积结合证载层数最高上限为三层半给予安置复建房。超出三层半以上的已建合法面积按照11000元/平方米给予一次性货币补偿。

　　三、货币补偿结合复建房安置方式

　　本村村民选择该方式的，在已建合法面积“拆一补一”的原则下确定应安置面积，自行确定货币补偿面积和复建房安置面积。

　　非本村村民采用此方式的，补偿办法与本村村民大致相同。不过非本村村民三层半以上的已建合法面积只能给予货币补偿。

　　补偿案例

　　（证屋相符）

　　案例

　　（证屋相符）

　　李一是本村村民，其名下有一栋房屋（持有国有土地房地产权证），为水泥结构，证载建基面积为60平方米，层数4层半，证载合法建筑面积270平方米。该屋2009年实测数据：实测建基面积为60平方米，层数4层半，现状房屋实际建筑面积270平方米，其首层中有45平方米持有合法营业执照经营服装销售。住户要求全部面积复建补偿。

　　面积的计算：

　　应安置面积：270平方米

　　复建房总安置建筑面积：270平方米

　　补偿款的计算：

　　临迁补助费（暂按36个月计算）：270×30元/月×36个月=291600元（其中首次支付临迁补助费：270×30元/月×3个月=24300元）

　　经营补偿费：45×100元/月×3个月=13500元

　　签约奖励：10000元/栋

　　搬迁奖励：10000元/栋

　　搬家费：1000元/户

　　合计总补偿款：326100元

　　案例

　　（证小屋大）