地产“大佬”争胜东城

　　谈起东城，许多清远人的第一印象是高档大住宅区。这也从侧面反映了东城楼市：大品牌房企汇聚、大盘竞争激烈。

　　尤其是近两年来，随着东城市政规划和市政工程启动，东城愈发令人瞩目。2010年初，东城“宜居宜游宜学”的新定位出炉及新区二期规划完成；今年7月位于东城、规划总面积达33平方公里的“职教城”方案敲定。知名房企蜂拥进驻，大盘春笋般破土而出。

　　土地争夺，名企抢得先机

　　各路地产大佬逐鹿东城，其激烈境况可追溯到2007年12月的首轮土地拍卖争夺战。当月清城凤城广场东南角地块以每平方米1.1万余元的地面价创造了清远有史以来、且至今未被打破的单价“地王”纪录。该地块即为现在的凯景中央首座，首期已于去年发售。其开发商为福建的凯景集团。

　　2009年9月25日，东城大道与加州路附近一占地近约2.66万平方米的地块，引来了18家企业竞标，经过了30轮交锋后以高出挂牌价2.72倍的价格成交！

　　2010年东城新定位即“宜居宜游宜学”确定，新区二期规划出炉，加上围绕大学城片区将建成的33平方公里的职业教育基地刺激，该片区土地出让规模持续放量，各地产“大佬”争相涌向东城。

　　清远市国土资源局及其清城分局网站数据统计显示，2011年市区出让商住用地面积约300.16万平方米，成交金额45.03亿元。而当年东城全年成交面积就达138.46万平方米，总金额达29.95亿元，分别占全年总成交量的46.13%、66.51%；2012年上半年，市区出让商住用地土地面积约44.07万平方米，东城出让面积达31.96万平方米，占总面积的72.53%！

　　在这一阶段，早期在该区域已经进行房地产开发的企业得天时地利，迅速攻城拔寨。其中樵顺房地产2011年至今年上半年在该地区取得地块商住用地，总面积约34.85万平方米，拿地共投入74692万元。除此之外，之前在此开发有锦江豪苑、阳光嘉园、去年发售的总建筑面积约150万平方米的天湖郦都。泛华金碧湾除了此前开发的50多万平方米的金碧湾花园外，又在东城取得一块大的旧改项目。清远奥园除了正在开发的项目外，还在周边物色新的地块。

　　而去年至今年最引人注目的当属华南两大知名房企的入驻——敏捷地产、时代地产，而且都是大地块。前者从去年9月至今年上半年连续取得5块商住用地，总占地面积约47.56万平方米，拿地共投入92812万元。时代地产也在这一阶段取得两块商住用地，总占地面积约23.71万平方米，总投入64364万元。另据消息称还有珠海、本地等知名地产商在此紧锣密鼓拿地或在二级土地市场收购地块。

　　大盘汇聚，助力区域宜居升级

　　一个区域由大大小小社区组成，而一个新的开发区域，一个房地产项目动辄容纳数千上万人，其本身就是一个大型社区。因此一个区域尤其是一个新兴区域城市建设成败往往依赖于这些房地产项目开发的成败。

　　知名品牌进驻，大盘汇聚东城（详见《部分名企在东城房地产开发情况》）。知名房企一般房地产开发水平高、有较强的开发经验，对片区的开发和城市建设有着不可忽视乃至决定性的作用。

　　东城新区开发较早的滨江区域，和泛华金碧湾、樵顺房地产密不可分。该区域最早开发的商品房项目金碧湾花园成为东城及其滨江区域的拓荒者，沿江一带休闲地带开发，其直接参与其中；樵顺房地产在东城开发参与市政工程如凤城广场等建设，其开发的锦江豪苑和金碧湾花园在不同时期代表了东城乃至市区房地产开发、城市人居建设的方向。

　　尤其是2010年后东城新区二期规划出炉，其“宜居宜游宜学”的定位，无论从功能还是自然和地理优势，都决定了东城建设和其他区域的不同。房地产开发必须要有实力、有能力才能完成任务。实力房企、大盘聚集，可以有效实现东城片区成片开发，可以迅速做旺该片区。使城市开发建设鳞次栉比、层次感分明。

　　东城项目凯景中央首座营销总监林群锋表示：“我们欢迎包括天湖丽都这样的大盘。更多的开发商在一起，才能一起将蛋糕做大。”东城御峰代理商大好机构董事盖天佑认为：“东城山清水秀，房地产本身就是一道风景。”由于大盘社区一般建设较好，园林较大，各大盘聚集互相呼应，从整体上看，园林星罗棋布，成了大大小小的绿洲，和外部有天然的自然景观遥相呼应，有效实现宜居目标。

　　阳光嘉园

　　锦江豪苑

　　樵顺幼儿园、国际酒店

　　樵顺广场

　　新时代嘉园

　　按照4月公示规划情况，总占地面积约15.01万平方米，容积率为3.6，总建筑面积约74.29万平方米。未售

　　部分名企在东城房地产开发情况

　　房企地块或项目项目情况时代地产2011年相继取得两块土地总面积约23.72万平方米，总价64364万元敏捷地产2011年下半年至今年上半年相继取得五块土地总面积约47.56万平方米，总价92812万元清远奥园清远奥园占地面积为94714.8平方米，总建筑面积为208372.56平方米樵顺地产天湖郦都总建筑面积约150万平方米总建筑面积26万平方米总建筑面积43万多平方米

　　总建筑面积约20万平方米，

　　商业地产项目。未售均已营业富城地产东城御峰总建筑面积超过50万平方米，2010年底公开发售泛华金碧湾金碧湾花园及其新地块金碧湾花园开发渐近尾声，新地块仍在规划中

　　大盘角逐

　　小盘难谋出路

　　大盘汇聚，相对小盘而言，优势明显。

　　大盘因为大，在拿地环节就挡住了一批竞争者，一般情况下鲜有土地溢价现象，因此具有土地成本优势；从规划角度看，具有较大的自由度和发挥空间，能够保证产品品质的最优化设计，对消费者的吸引力更强；从营销角度看，同样具有成本优势，项目体量越大，单位营销成本就越低；从品牌效应看，规模大本身就是一种影响力。

　　因此对于东城的小盘开发面临着更高要求，如果小盘本身非品牌性企业开发，一般情况下难与大盘比拼，更何况要想从众多大盘中生存并突围出来，因此考验小盘开发者的水平，从产品、客户定位、营销、推广等一系列都必须体现出自己的优势。

　　作为大盘聚集区域，同一片区一定时期内产品过多，容易供过于求，其群雄争霸局面，给营销带来一定考验。不过这个时候对消费者来说是福音。

　　东城：人居旺地

　　？记者观察

　　如何和其他区域相比较，我们可以清晰看到东城的独特优势。

　　旧城，经历了数十年发展，可供发展用地不多，而根据城市规划，旧城将在不大拆大建的基础上改善其环境，因此发展空间有限。

　　新城目前向东和向西两个方向发展，可供开发土地多，但涉及大量的三旧改造、拆迁等，容易拖累新城开发。

　　而东城紧贴中心城区，独特的地理环境优势和城建蓝图使东城不断蜕变，日新月异，按照现有规划，其宜居的未来魅力指数大有超过新城之势。其中三大核心优势将东城打造为宜居首选板块、人居旺地。

　　首先是环境。东城北靠南岭山脉，有天然清新的自然风景，南临北江，有纯净时缓时湍的江水，阳光充足；十几年的工业控制，使东城保持优良的自然生态，可谓清远市坐北向南的天然“福地”。

　　其次是文化。这里有佛文化，坐落在大帽山天子地的兴隆寺始建于南北朝，佛光普照东城千余年；漂流、探险、自驾游，由旅游经济所衍生出来的旅游文化，正在这里蔚然成风；东城蟠龙山下兴建中的的清远大学城，为这里增添了浓厚的书香气息，大幅提升东城的文化品位。而根据近期新确定的“职教城”，总规划面积达33平方公里，其中分为职教基地片区和黄腾峡片区，总投资约140亿元。更是强化了东城文化地位。

　　三是区位。东城处于“东拓”发展战略的前哨，区位价值彰显无疑，这里肩负着清远作为现代化城市的重任，必然使许多资金和市政设施向该区域倾斜。7月底公布的市中心城区BT项目中，有一半位于东城，便是最好的证明。

　　南方日报记者 陈步上