4招规避二手房买卖风险

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　　栏目主持：南方日报记者 林涌浩

　　二手房的实惠性、现成性和其成熟的社区，是很多新建商品房无法媲美的。正因为如此，二手房一直以来都是年轻刚需一族的“香馍馍”。万物都有两面性，凡事有优点肯定也有缺点。不少人认为购买二手房手续繁杂，而且存在更大风险。

　　确实如此，二手房的交易过程要比购买新房麻烦多，不过只要做足工作，这些风险也都是可以有效规避的。

　　核实房东身份

　　二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人，否则可能变成无效的买卖。核实房东可采用以下方法：

　　①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，证上登记的权属人（包括共有人）均为房东。

　　②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商或前手卖家签署的房屋买卖合同，不过不建议购买这样的房子。

　　③卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。

　　④卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。

　　⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。

　　⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。

　　⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。

　　⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。

　　核实房屋状况

　　房子买过之后，发现“货不对板”的现象时有发生。因此，买方一定要谨慎看房，至少核实以下几方面：

　　①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

　　②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

　　③房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等。

　　上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，承租方有权优先认购；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。

　　明确交易程序

　　二手房交易可分为签约、付款、过户、交房四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。

　　1.签约。买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间人身份，往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方务必注意的问题。

　　2.付款。支付房款一般有一次性付款或者分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金等条件，后者则是常用付款方式。

　　采用分期付款需注意以下几点：

　　①签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。

　　②首期款支付一般以到房管局办理买卖合同登记及过户手续为条件。

　　③尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务（如迁出户口、缴清应付税费等）后进行。若买方需要按揭贷款支付房款，则须在房管局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理办法。

　　3.过户。过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：

　　买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。此外，现行政策不同意在卖方（原户主）未迁出前，买方（新户主）迁入户籍，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。

　　4.交房。交房需要明确以下事项：

　　①双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

　　②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。

　　③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

　　明确违约责任

　　明确违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。因此。双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

　　①合同义务的履行时限必须有明确的日期。

　　②每项主要义务均应有违约责任一一对应。

　　③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金过高时法院会依法调低。

　　④应约定如解除合同，交易过程中所有费用如何处理。另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。