社区底商保值增值性凸显

　　虽然商业地产近期在一级土地市场上遇冷，但在调控政策罅隙中产生的这一“避风港”在市面上的投资热潮仍在惯性地持续到末梢——其中一个明显的信号，就是自今年5月份以来的小户型持续受宠态势。

　　有业内人士指出，虽一级土地市场已经表现出了抑制过热投资的信号，但随着商业地产的量化发展，多元形态的环境已经被培育得相对成熟，而在市场末端，小额投资者也在接力持续的投资惯性。

　　小型商铺成投资新宠持续火热

　　自限价以来，中山商业地产表现极其活跃。伴随着前期刚刚结束的一轮“写字楼”热潮，除利和广场、盛景尚峰五座、大东裕三期、宏宇大厦、星汇湾、天悦城、建纶国际商务中心等令人瞩目的大型商业项目之外，也有大量的商住型商铺迎来火热发展的“春天”。其中，以80平方米以下的小户型底商表现最为活跃，连续4个月成为商业地产的投资热点。

　　以今年5月份的数据为例，据统计，今年5月份中山城区底商商铺成交面积超过8800平方米，其中40—80平方米的小户型占据绝大多数；又以刚刚过去的7月份商业地产投资态势为例，根据合富辉煌（中国）中山市场部数据显示，今年7月份商业成交以60平方米以下和60—80平方米为主，其中60平方米以下成交有98套，60—80平方米成交98套，80平方米以下单位成交占总成交额的55%。记者了解到，这些热销商铺多为社区商业的底商商铺，其中城区底商投资热区集中在石岐及东区，镇区则集中在南部的坦洲等镇区。相关数据显示，石岐区销售比较火热的富逸臻园、莲兴阁等商铺，成交类型多集中在45—90平方米之间；东区的朗晴假日、星光礼遇等商铺，成交面积也介于22—80平方米之间。

　　另一方面，从相关市场研究报告来看，商业市场新增货量也主要集中在60平方米以下的小面积单位，新增货量超过770套，主要集中在中心城区及北部镇区。

　　社区底商“发展性”业态趋向明显

　　社区商业发展一般经历两种阶段，第一阶段是满足居民最基本生活需求的基础性配置，被业界成为“必备型”业态；第二阶段是一种发展性配置，主要有专卖店、文化用品店、鲜花礼品店等。基础性配置充分体现在政府规划中，具有总量调控的确定性，发展性配置具有企业运作的特点，具有市场性。

　　“社区商业开发的意义是，社区商业的有效开发，将带动住宅等其他物业销售，使项目的开发形成良性循环，强化项目整体品牌形象，社区商业的发展将带动社区的消费，方便业主的生活。”业内人士分析，社区商业的开发促进社区入住率，拓展了零售业的发展空间，催生新的商机，对社区文化的营造有一定的影响。

　　“从投资渠道来看，个人投资的方向主要有股票、房产和贵金属，但投资股票和贵金属需要有比较专业的知识，而投资房产的门槛相对较低，但回报率较高而且也是最稳定的。”中山东区满堂红置业顾问杨贤文表示，目前社区底商商铺蕴藏的保值增值性开始为更多的老百姓了解和认可，已然成为普通老百姓投资的新渠道。

　　值得注意的是，目前大多发展商也在引导社区商业往“发展性”业态发展。以目前销售排行前列的奥园、世纪新城的“幸福时光”等楼盘为例，都在努力挖掘如“风情购物街”、“国际小镇”等主题商业形态。

　　“相对于基本的生活、消费保障来说，毕竟现在的便利程度都大大提高了，而且中央居住区的形成，也构建了某种程度的物业共享平台，基础性的购物已经不再成为新的增值方向。从这方面考虑，发展多元化、外向型的底商业态，就成为一个新的刺激点和投资机遇。”杨贤文表示。

　　地段及后期经营成为投资考验

　　“尽管在通胀预期下投资房产不失为一种回报相对较高、风险相对较小的投资方式，但社区底商的保值增值功能还是很大程度受到地段及后期经营的考验。”有业内人士指出，虽然小户型的社区底商具备投资小、风险小、灵活操作的特点，但也在很大程度上受限于商业氛围、地段等因素的影响，否则也容易陷入投资误区。

　　有报道指出，在部分大城市已经出现了底商疲软的现象。“如天津，两年前就出现了底商成交大幅度回落的现象，底商在运营过程中频频遭遇困境，逐渐成为‘弱势群体’。”业内人士分析认为，其自身定位出现偏差，或是其内在服务难以令顾客满意以及管理不善等问题都是造成底商优势逐步消失，直至逐渐成为“弱势群体”的主要原因。

　　目前，城市综合体已在中山成全面开花之势，而调控政策避风港的“商住”市场也表现活跃。有数据表明，中山这两年的底商面积增量已经远远超过以往数年的增速，而底商的消化及后续发展也将成为未来商业泡沫需要警惕的一个方向。

　　有业内声音认为，若盲目随从以价格优势为主导进行过热投资、而在地段、后期经营、人气等方面欠缺考虑，那么“底商优势”将很快褪掉。“底商的风险不但有内在的环境、管理等原因，更主要的是底商开业后带来的外部原因。一方面由于近些年其他商业地产的快速发展让投资者有了更多的选择，另一方面则体现在底商会在不同程度上造成社区干扰、与社区规划相冲突等问题。底商生意的火爆会造成更多的人员流动、车辆流动等，从而增加了社区的管理难度，打乱了原本的社区规划。”杨贤文指出。

　　罗丽娟

　　名词解释：底商

　　底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，可以提高价格优势同时兼顾小区配套。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。

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　　中澳滨河湾临街商铺开售

　　60—100平方米小户型紧贴市场需求

　　南方日报讯 近日，位于南区悦来南路段的中澳滨河湾临街商铺开始正式对外发售。据了解，此次对外发售的商铺以小户型为主，紧贴目前的市场需求。

　　据了解，中澳地产成立于2002年，至今已扎根中山9年，中澳滨河湾项目是中澳地产在城区开发的第一个大型别墅项目，属于“三旧”改造重点项目，备受社会各界关注。

　　中澳滨河湾方面称，滨河湾商业配套面积约有10万平方米，此次发售的商铺面积集中在65—144平方米。据销售方介绍，滨河湾项目还将引进大型商场超市、百货、餐饮、休闲服务设施。

　　据悉，中澳滨河湾位于中山市悦来南路悦秀街位于石歧区、东区、南区三区交汇处。

　　罗丽娟