国际金融城规划将在本月底完成控规上报审批，届时入驻项目将会一目了然。记者昨日走访发现，不少市民对于金融城约40万平方米的商业面积感到担心，“这意味着人均2平方米商业面积，能消化吗？”

　　数据显示，目前广州地下空间开发总量约为1900万平方米，而16个主要地下商场面积占比不到一成，然而市场消化已相当不易，记者走访发现，除了部分“老牌”地下商场经营不错，其他不少地下商场处于半旺不旺甚至有些冷清的状态。

　　金融城地下商业面积40万平方米

　　广州国际金融城最终规划方案日前正式出炉。最新的规划方案显示，金融城将开发全国最大的地下城，地下空间面积约180万平方米，约是目前广州最大的珠江新城地下空间的3.6倍（珠江新城地下空间面积是近50万平方米），深度也将是广州之最。据悉，金融城地下共5层：地下一层是商业，面积约40万平方米，是花城广场地下空间的2倍；地下二层为道路和停车场；地下三层是新型公交、停车场和市政管廊；地下四层、五层是轨道交通。以每层高15米估算，5层就需要深挖到地下75米，这相当于一栋常规10层楼房的高度。

　　“规划居住人口2.4万，提供16.4万个就业岗位，金融城商业面积约40万平方米，这意味着人均2平方米商业面积。”市民钟小姐说。

　　也有网友直言：“未有人口先动商业，无异于缘木求鱼。”

　　网友“稚普”说：“区域商业用地规划过于密集，超过了区域承受能力，只能造成交通拥堵、恶性竞争，并引发安全隐患。支撑总量这么大的商业区，需要更加完善的配套才行，而交通运载能力已经超负荷，我更多是担忧整个天河商圈的商业体量太大了。珠江新城的地下基本掏空了，政府规划应该考虑得更长远，向香港学习，各个区域中心控制一定的商业地产体量，而不是盲目扎堆。像香港的沙田等，政府有目的地发展住宅，并规划商业中心，各个区域中心用轨道交通连接，保留土地原态和自然散居家庭。”

　　全市有16个地下广场

　　花城汇、时尚天河商业广场、广州塔地下商业、宏城广场地下商业……广州的地下商业发展呈现突飞猛进之势。

　　数据显示，目前广州市地下空间开发总量约为1900万平方米，而16个主要地下商场面积总和达111.01万平方米，占比不到一成，然而市场消化已相当不易。现在又迎来金融城的地下商业规划，有专家对此表示担心，认为广州的地下商业发展过量，很可能面临市场难以消化的尴尬局面。地面建设可以推倒重来，但地下空间的开发具有不可逆的特点。

　　业内人士称，这就要求城市的相关规划、建设必须有前瞻性和科学性。地下空间一旦开发利用，地层结构就不可能恢复原状，或会导致巨大的经济损失。

　　商业地产人士、香港耀洋金融投资控股副总经理胡广华表示，金融城项目不是单纯的商业中心，规划形成金融总部区、金融办公区、商业综合区、滨水休闲区和配套居住区5大分区，并不能以一般商业地产的眼光进行判断和分析，不能以点概面、管中窥豹，地下商业规划行不行，对整体项目的意义影响不大。

　　胡广华说，以目前的东方宝泰、江南新地、柏德莱商业城、动漫星城的出租率作为论据，甚至以去年新开业的时尚天河、花城汇和万菱汇做案例来看，说明广州商业竞争激烈，市场趋于饱和，商业面积的剧增导致一系列恶性循环；乐观者，自然会以其他城市（北京、上海、南京甚至是成都、重庆）的商业面积和人口基数比，来证明广州市场还存在无数的可能和提升空间。

　　各地下商场发展不一

　　靠电影院团购来吸引人家，场内充斥着“不知名”的品牌，晚上九时不到，商家就纷纷打烊……以上情景，发生在广州的“地下新生力量”花城汇，即使有大型超市助阵，仍难掩其“落寞之意”；通道式商场接驳地铁，商场内商铺呈狭长带状分布，按正常步速，如果不作停留，走完整个商场需要20分钟，快中午时分，商业城内也只有约六成商铺开门营业……以上情景，发生在14年“高龄”的康王商业城里；夜晚时分，商场内人流量较大，新开的台湾甜品店前排起了20人的长队，但比一路之隔的另一个地下商场天河又一城同时段的人流量，还是有差距……这个情景，发生在时尚天河。

　　据了解，广州地下商场的管理费为50—70元/平方米·月，而普通的地上商场通常只要20—40元/平方米·月。一名参与大规模地下空间设计的业内人士称，地下空间的设计在使用上要使顾客没有压抑感，成本相对比较高，因此开发投资商要算好经济回报。

　　业内人士建议，要做好地下商业，首先要加强与地面空间的互动，还可考虑将城市配套建筑转入地下，地下空间解决停车、地下立交等交通问题，让地面视觉效果更好。

　　地铁带动的地下商业

　　背景？？

　　广州开发地下空间，始于上个世纪90年代。广州地下空间开发利用以地下交通为依托，以地铁一二号线的建成为起点，建了沿线的地下商场、停车场等功能综合、系统完整的地下综合体项目。

　　对于市民来说，地下空间最直观的就是地下商城。广州老牌的地下商城有广州东站东方、康王路和烈士陵园地下商场等地铁一二号线沿线项目。但10多年来，只有烈士陵园的“流行前线”做得非常成功，其他如康王路、广州东站等地下商城经营都历经波折。而在近年依托天河城等大商圈发展起来的地下商场，同样出现冷热不均的现象，比如近在咫尺的天河城、体育中心地下商场天河又一城和时尚天河，其人流情况就有很大差别。

　　有规划界人士称，做地下空间最核心的是要连着地铁轨道线，这样才有人气。广州的轨道密度可以支撑地下商城，一般而言，国内地铁每个普通地铁站点大约可支撑5万—8万平方米的商业面积，如果是换乘站的话，可能会翻番。

　　南方日报记者 曾雅

　　（原标题：穗地下商场发展“冷热不均”）