30年河东，30年河西。

　　一个区域经济体的光明未来，与其蕴含的发展潜力密不可分。在这当中，区位交通、用地指标与龙头企业，堪称衡量潜力的三大黄金要素。

　　若以此标准放诸西区，则可以清楚看到当前其面临的尴尬困境。交通动脉多年未通、烂尾项目多年未活、龙头企业多年未变……面对不断加速的转型升级节奏，西区如何激活自身潜力，加速实现腾飞？

　　交通动脉多年未通物流行业如何加速腾飞？

　　“断头路”多年未通，使得已建成部分的道路未能发挥作用，有限的城市建设资金未能发挥效益；也增加了城市主干道的交通流量，加重了博爱路、中山路及富华道等周边道路的负担。

　　“地段，地段，还是地段。”

　　出自李嘉诚的这句经典论断，多年来早已成为投资界的金科玉律。对于坐拥中山西大门的西区而言，在改革开放以来的30余年间，确实尝遍优势地段所带来的巨大利好。

　　然而，优势地段并非亘古不变的定律。在交通配套日趋成熟的背景下，越来越多的区域经济体正从交通末梢升格为区域枢纽；多年来未曾打通的几大交通动脉，却使得西区的区位优势逐渐丧失。

　　此消彼长之下，今时今日的西区，凭啥坐拥地段优势？

　　事实上，在今年的两会期间，早已有人大代表提交了尽快开通西区与周边镇区三处“断头路”的议案。当中提出，翠景路南向通往南外环（沙溪镇段）的断头路，广丰工业大道向南通往北外环处（石岐区段）、向北接沙港路（港口镇段）的断头路，以及狮滘口沿江南路通往沙溪镇的断头路，均已严重制约了整个西区的发展。

　　“断头路”多年未通，使得已建成部分的道路未能发挥作用，有限的城市建设资金未能发挥效益；也增加了城市主干道的交通流量，加重了博爱路、中山路及富华道等周边道路的负担。

　　更为重要的是，由于三大“断头路”未能及时打通，致使西区无法最大限度发挥南外环和北外环路的便捷功能，最终造成的恶劣影响是，麦德龙中山商场及迪卡侬体育用品中心等西区正在着力兴建的大型物流项目，乃至西区规划已久的1000亩普洛斯（中山）物流平台，以及1200亩的北大荒（中山）农产品仓储物流平台，都将因此不再便捷。

　　可以预计，在深中通道、港珠澳大桥等大型交通基建加速上马的当前，将有越来越多的中山专业镇跃升成为区域交通枢纽，身价倍增。三大“断头路”一日不通，未来的西区必将步步遭受牵制，无法再度叩响城西的财富大门。

　　烂尾项目多年未活用地瓶颈如何灵活突围？

　　中山市经济研究院的统计显示，扣除农保地的面积之后，在市国土局的土地普查和国土规划中体现出来的可建设用地面积中，西区位列全市第22位，排名全市倒数第三。

　　黄金地段，寸土寸金。

　　尤其是对于土地日益稀缺的主城区而言，用地指标，已然成为招商引资的最有力法宝。但来自中山市经济研究院的统计显示，扣除农保地的面积之后，在市国土局的土地普查和国土规划中体现出来的可建设用地面积中，西区位列全市第22位，排名全市倒数第三。

　　这一数据意味着，倘若在未来的数年内，西区无法争取将农保地转换成可建设用地，西区的持续发展将遭遇极大的用地瓶颈。然而，正是在这一用地极其紧张的区域，却拥有当前全中山数量最多的烂尾楼群。

　　位于西区汽车总站附近的新城商业中心，2002年建成至今却一直没有开业，已经烂尾将近10年，100多名购买了铺位的业主损失惨重。由于产权极其复杂，要重新盘活困难重重。

　　位于二手交易市场隔壁的名轩广场，早已经在周边的喧哗声中烂尾数年。它原计划建8层，1至4层为商业，5层以上为公寓酒店，总投资1.5亿元，总建筑面积达5万㎡。期间，虽然一度传出有开发商将接手，但最终仍不了了之。

　　位于长洲村的翠景酒店，因2008年遭遇金融风暴而烂尾于一片荒草中。其外表看上去依旧新颖大气，但内部装修却从未动工。近几年来，翠景酒店也曾经历过几轮拍卖，最终以流拍告终。如今长洲人已经将其当作一块“鸡肋”，多数村民赞同以2亿元的起拍价将其卖掉。

　　昔日的烂尾项目难以盘活，西区部分正在经营的，占地较优的商业项目，如今却出现了令人担忧的“闲置”迹象：

　　曾经闻名全国的富洲酒店及侨苑大厦，在近几年来经历了多轮的拍卖之后仍然难以卖出。如今侨苑大厦早已停业，富洲酒店仅剩部分旅业在经营；

　　曾经试图打造中山最大美食商圈的翠景美食城，近百亩的商业已经荒废数月。一间数百平方米的酒吧售价60万元，竟无人对此感兴趣。

　　用地指标日趋紧张，烂尾项目却难以重生，面对如此矛盾的困境，曾经繁花似锦的西区，该如何突围求变？

　　龙头企业多年未增总部经济如何大步朝前？

　　放眼西区，如今多数写字楼均是上世纪90年代兴建的，就算有龙头企业意向进驻，在如今用地指标紧缺的背景下，除非是“三旧”改造，否则西区根本无法腾出足够的地域给龙头企业一个“气派的家”。

　　产业腾飞，龙头起舞。

　　龙头企业对于一个区域经济体而言，所能贡献的绝不仅仅是税收。一旦发展成熟，在其周边必将衍生出一系列下游产业，最终形成一个优势产业集群。

　　2012年的西区，已经拥有年产值超亿元企业14家，包括好来化工、大洋电机、琪朗灯饰、尊宝实业、日丰电缆、铨欣照明、千叶电器等。其中，大洋电机是中山第四家上市企业。

　　数据看似繁华，然而如果细细分析这些企业的发展历程，不难发现，它们多数是于2006年以前在西区落地发展。而这正意味着，在提出发展总部经济的口号多年之后，今日的西区，依旧是以昔日的龙头企业为主导，“总部经济”的效应并不明显。

　　此外，令人担忧的是，就算坐拥14家产值超亿元的企业，但这些企业的产业链带动能力并不高。在它们周边，并未形成相应的产业集群。相反，部分企业甚至有往外发展的势头。

　　比如琪朗灯饰，虽然近年来发展迅速，且生产基地一直在西区，然而其营销与研发等上游环节，却已悄然转移至灯饰之都古镇。2011年，由古镇政府立项，琪朗灯饰投资5亿元兴建的古镇创业孵化基地建成，由此开启了政企合作的先河，这成为琪朗灯饰在中山最大的展示大厅。

　　口号响亮但成效不足。致使西区总部经济难以对龙头企业形成较大吸引力的重要因素之一，在于西区未有形成规模庞大的写字楼集群。

　　某专家告诉记者，由于多年来西区并未对总部经济进行整体规划，致使许多拍卖出去的土地均用来发展住宅市场。放眼西区，如今多数写字楼均是上世纪90年代兴建的，就算有龙头企业意向进驻，在如今用地指标紧缺的背景下，除非是“三旧”改造，否则西区根本无法腾出足够的地域给龙头企业一个“气派的家”。

　　“总部经济在乎规模效应。在产业规划引导上，西区已经落后。未来要想真正盘活总部经济，吸引新的龙头企业进驻，目前唯一有效的方法，便是利用西区正在规划建设的1864亩服务业综合改革试验区平台。”该专家说道。

　　然而，当前东区、石岐区的总部经济已成一定规模，西区能否后发制人，厚积薄发，眼下仍是未知之数。

　　南方日报记者 黄煜升

　　（原标题：先发优势不再 新驱动力何在？）