2012武汉

　　商业地产

　　差异化，商业地产竞争的终极活力

　　差异化这个词已经提了很多年，却鲜有成功的案例，原因在哪？商业项目的初期定位策划的功力不够。在项目初期，定位策划是整个商业项目的基础，只有基础的坚固，才能有后续成功的招商推广与运营管理，才会有良好的项目升值与收益回报。而如何根据定位策划进行有效的差异化竞争？

　　在定位策划时，须明确项目的辐射范围、目标顾客群，深挖地块的特色与价值，找准市场的切入点，抓住有效的需求，实现核心价值。根据项目的体量大小不同，地段区位差别，合理制定项目的辐射范围，而不是盲目一窝蜂的定位成城市地标之类。找准目标顾客群，项目应有自身的特色，抓住核心的目标顾客需求，并转化为粘性较强的长期顾客，为项目带来稳定的客流，应做到小而精，而非一味的大而全。此外，根据此地块的历史文化沉淀或周边环境的特色，来打造与外部环境相融合的商业项目，使人们易于从心理上接受此项目。

　　建筑设计应与定位策划相结合。建筑形态上的差异化也是差异化竞争的一个制胜点，在定位策划的基础上，加大建筑设计的创新，包括建筑形态，风格，细节，及与高科技手段的结合，都可以让消费者有奇特而深刻的印象，避免雷同感。通过独特的设计感，让消费者可以将购物与旅游体验相结合，可将项目的辐射范围及影响力扩张到最大。

　　在招商推广及运营管理上的差异化。招商推广时，需重点推广项目的差异性与创新性，并注意业态的合理分布落位，运营管理上加强服务意识，从消费者的角度出发，去创造更优质的购物环境，消费者之间口口相传的口碑远比媒体广告等有效的多。

　　强化项目的品牌管理。品牌是一个项目最重要的无形资产，只有精心培育，合理打造，才可以强化品牌概念，提升项目价值。不管是一个名称，还是一个标志，或者是一个故事，都可以是打造品牌的契机，通过优质的服务与良好的口碑，实现品牌的升值，将直接带动项目的升值，比如百盛，万象城，大悦城，银泰等商业地产品牌，在消费者心目中已经打下烙印，可直接带动新开发项目的升值。洲联集团（WWW5A）

　　“去散售”时代加速来临

　　国际企业峰汇公开认购

　　11月30日，位于硚口区南泥湾大道的国际企业峰汇正式公开认购。项目坐拥八纵八横黄金路网，双轨道交通，直面王家墩CBD，可快速抵达天河国际机场与汉口火车站。周边宜家家居、麦德龙、中石油等世界500强为龙头的众多强势企业驻留。国际企业峰汇将市区内罕有的超低密度低容积率与33%的高绿化率相结合，筑成别墅式围合生态办公建筑。整层8户约300-500超大面宽的灵动自由组合空间，私密性极强的入户式专属卫生间，达成86%超高得房率，项目将于2013年春季全面完工。

　　中御公馆营销中心开放

　　12月5日，中御公馆营销中心“媒体开放日”活动盛大举行。此次活动，系中御公馆蛰伏三年来，首度对外公开。中御公馆项目，系武汉汉江财富投资管理有限公司历时三年精心打造的，总建面18.5万方，集LIVING MALL、高端公寓式写字楼及高尚住宅于一体的综合体项目。在商品房预售制度大背景下，汉江财富以一个城市运营商的身份，践行了“以人为本”的理念，中御公馆以全准现房姿态呈世，于城心繁华之地大手笔挥就一片“慢生活特区”。中御公馆项目位于汉口区硚口解放大道与宝丰一路交汇处，南邻京汉大道。自步行5分钟到轻轨1号线硚口路站，多条地铁可在此线路换乘，小区百米内三个公交站点，汇聚了近三十条公交路线，通达武汉三镇。项目自身配备的1.2万方主题商业和200米长步行商业街，囊括了世界名车店、高端餐饮、儿童游乐中心、精品购物等多种业态。

　　区人大代表考察大武汉1911

　　近日，江汉区人大代表及相关领导参观考察了位于发展大道与新华西路交汇处的大武汉1911项目。大武汉1911为武汉首个历史风情主题的城市综合体，目前招商工作完美收官，所签的商家即将进场装修，预计明年五月将正式开街。大武汉1911入口处有一栋复古建筑，这就是华中顶级水疗会所——汉晶宫。约2万方的建筑面积，仅装修造价就接近2.5亿元，可同时容纳2000余人。此外，星巴克、COSTA咖啡、屈臣氏等各大品牌已携手进驻，在为未来大武汉1911的商业运营带来巨大客流的同时，也为未来的商铺价值增值带来了巨大的升值潜力。

　　武汉长岛私家长堤荣膺基尼斯之最

　　2012年12月5日，武汉长岛在项目营销中心举办了”武汉长岛荣膺中国之最”新闻发布会，祝贺武汉长岛875.5米私家长堤荣膺上海大世界基尼斯之最，最长的专属长堤——长岛私家堤。武汉长岛历时三年的申报，有挫折有艰辛，但更多的是努力是坚持，各建筑规划设计单位多方论证，据理搜集各项相关资料，多次向上海大世界基尼斯总部提交申请；直至2012年10月，武汉长岛终于获得了这份专属于她的荣耀！同时，这个沉甸甸的奖项也将武汉豪宅推向了一个更新的高度——闪耀华中，享誉世界。素有“百湖之市“美誉的武汉，湖多，自然长堤也多。仅武汉的东湖边就有很多风景宜人的长堤。所以，当武汉长岛第一次向中国大世界基尼斯总部提出申报的时候，该机构给予否定的回答。中国著名的长堤那么多，闻名世界的以杭州首当其冲，史上从来没有出现过以长堤作为申报基尼斯纪录的案例。那么，武汉长岛为何要如此坚持呢？答案很简单，东湖的各条长堤，或杭州苏堤、白堤再美也是属于中国的、世界的，而武汉长岛这条长875.5米的长岛私家堤为武汉长岛专设，是武汉长岛这141户岛主归家必经之路，她胜在私家，贵在专属。

　　今年的4月，当武汉长岛再次向上海大世界基尼斯总部提出申报，并经过多轮的反复论证后，最终以长岛私家堤优美的自然风光和精致的后天刻画取胜，于2012年8月正式通过了中国大世界基尼斯总部的评审，并于2012年10月底被正式授予“中国最长的专属长堤-长岛私家堤”的称号，荣膺基尼斯之最的证书。

　　武汉长岛作为湖北广运地产置业有限公司精心打造的高端别墅项目，集聚着广运地产多年来的心血。自2009年武汉长岛揭开神秘面纱的那一刻开始，武汉长岛的建设者就萌生出一个想法，打造一个中国最美丽、最长的私家专属长堤，让将来生活在这里的每一位岛主能享受这得天独厚的意境空间。

　　这条875.5米长堤横跨汤逊湖，如飞龙直通湖心，堤上密植大树形成了林荫大道。如此稀缺的人居环境，真正纯粹的岛居生活将彻底颠覆武汉豪宅的旧的标准，湖北广运地产置业有限公司也将以敢为创先和精工品质为武汉高端住宅再添光彩。

　　“高速有效”的武汉商业地产走火了许多年，今年也不例外。

　　城市半径的扩容，带来商圈区域化布局、多点开花的态势，这一趋势，在2012年，表现得尤为明显。

　　汉口、汉阳、武昌三镇，均树立起典范商业地产项目，均以都市综合体的模式包装，为区域注入新兴商业中心及副中心，同时让城市的商业功能得以丰满。

　　在汉口，除开江汉路及武广老牌商圈，武汉天地写字楼群的绽放及其高端百货的动工、武汉中央商务区商业中心、酒店及写字楼的同步绽放、汉口城市广场的加紧建设，为二七后湖、青年路沿线等城市商业副中心，注入活力，而凯德广场、中央荣御商业街的揭幕，也为传统商圈带来新活力。武昌区，武汉中央文化区中楚河汉街的发力，加上汉街总部国际写字楼集群的出炉，及高端万达广场的建设，中北路片区的商业辐射力，空前增强；汉飞逛逛街的出炉，为司门口老商圈注入强心针。而汉阳区内，人信汇的强势进驻，让王家湾当之无愧的，成为汉阳的商业心脏。

　　在专业市场方面，2012年表现趋稳。汉口北国际商品交易中心的商铺，仍在发挥余热；南国大武汉家装2期商铺卖了个盆满钵满；汇丰企业天地、武汉钢谷等，也在特定客群的销售上，有所斩获。

　　商业地产项目数量陡增，源自投资客的疯狂追逐。2012年，限购仍在持续，而越来越多的商业地产项目，瞄准投资人急需资金出口的诉求，以高投资回报率为卖点，推出商铺。作为投资客，面对比比皆是的“5年35%投资回报率”，自然也乐得出手。

　　尽管市场上供销两旺，但在业内人士眼里，2012年的武汉商业地产，仍存在不少隐患。

　　“业态雷同、简单复制，这是目前二三线城市商业地产发展的普遍存在，不是某一城市的个别存在。武汉的商业地产还以散售为主，该模式是住宅开发模式的延续。毕竟，对于大量急于从住宅转向商业的开发商来说，‘散售’是解决眼面前资金流的最直接的方式。但是，不得不承认这一‘落后’模式所造成的‘无主题、无管理’的弊端给开发商、投资者，以及商户造成了诸多的困扰。”三益中国院长高栋说。

　　在高栋眼里，简单复制确实能在短时间内带来“高速有效”的商业地产产品，但随着商业地产市场竞争的加剧，传统的“散售”模式，必将被淘汰。

　　据统计，今年1—11月，武汉土地交易中心所推地块中，商业性质用地占总成交的近一半，此预示着，未来，商业地产项目的竞争，将进一步加剧。年底，随着地铁2号线的通车，武汉将全面迈入轨道交通时代。地铁经济的重要一环，即地铁商业地产，这也意味着，全新的商业模式，将登陆武汉。

　　“出于市场的良性发展，该是‘去散售’的时代了。 开发商需要新一轮的‘洗脑’。另一方面，欠缺成功的第三方全程商管，也是武汉商业地产的另一有待改善之处，开发商应该做好开发与运营分离的准备。”高栋说。

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　　本版撰文 胡毅

　　（原标题：“去散售”时代加速来临）