【开栏语】

　　地产市场，往往习惯于将城市划分为一个个片区。被划分出的片区，或有高楼大厦，或有独特风景，或有生活气息，或有发展潜力。每个片区都有自身特色，每个片区也都有各自精彩。

　　同样，在热盘分布较为均匀的惠州，无论是江北东平，还是麦地仲恺，每个片区都有与众不同的特点，每个片区都有独具特色的楼盘，每个片区都有引人关注的特质。而它们共同拼凑起了美丽的惠州版图。

　　我们的“片区扫描”栏目，将认真走访了解每一个片区，赞其美颜，言其瑕疵，力争描绘出每个片区的发展轮廓。

　　水口街道，惠州东部门户，江河水环绕，三环路过境，地理位置优越，自然环境宜人。

　　水口，好似一块璞玉，发展潜力巨大。正是被水口的未来所吸引，外地知名房企和本土地产公司，纷纷在此开疆拓土，攻城略地。这里楼盘众多，既是刚需小户型热盘的云集之地，也是惠州豪宅扎堆的一个片区。今日的水口，即便有点点瑕疵，也已然是惠州房地产的一块热土。

　　惠州的“香蜜湖”

　　2007年，当《惠州市江东分区规划（2007—2020）》出炉的时候，媒体曾用“香蜜湖”来描述水口片区的未来。这一称谓不单表明水口将会聚集豪宅，优美宜居，也透露出公众对于该片区的期许。

　　在规划中，水口被定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区，并将逐渐形成“两个中心，多个功能组团”的空间布局结构。水口片区规划居住用地17平方公里，公共设施4.27平方公里（包括9所高中、4所初中、5所9年一贯制学校和21所小学、1所800床医院、2所500床医院、11处居住区文化中心、10处综合体育活动中心），绿地6.92平方公里，并规划了1处客运站、1处货运站、9处公交停车场、10个加油站。

　　2007年11月，《惠州市水口中心区控制性详细规划（调整）》方案正式出台，在规划方案中，水口中心区规划面积从原来的不足3平方公里向东扩大到5平方公里，并将结构划分为“一个绿网、三条轴线和五个片区”。

　　2010年，《惠州市水口西区控制性详细规划》获批，将水口西区的功能定位为市片区级商业服务中心，以商业、居住功能为主的综合发展区。而同年公布的《惠州市云山东江大桥工程规划》方案，将江北和水口两大片区，通过云山东江大桥连接起来，与江北仅一江之隔的水口将和江北新城区更紧密地联系在一起。

　　政策不断出台，利好消息不断，水口片区的明天令人憧憬。即便难以与深圳的香蜜湖相提并论，但水口片区的未来之路至少会像演达片区。同样是野草丛生的郊区，昔日的演达片区如今已经是高楼林立。而水口本身所具备的条件，也让人丝毫不敢小视它的未来。

　　自然禀赋得天独厚

　　优越的地理位置，优良的储备土地，良好的自然环境，水口片区优越的先天条件使之备受青睐，各大房地产开发商也是纷至沓来。

　　摊开惠州地图可以看到，水口位于惠州市区东部，东接横沥，南依马安，西靠桥东，北临汝湖。不管是东平还是江北，与水口都仅仅是一江之隔。但水口一直以来给人的印象就是城郊，交通不便是其中的一个重要原因。

　　现今，水口的交通状况正在不断改善。数十条公交线路的通达，中信大桥等交通设施的建成，极大促进了水口和江北、东平等地的联系。

　　如今，从水口中心区前往江北，可经三环路开往中信大桥，再通过惠民大道到达江北中心区域。而等云山东江大桥兴建完成后，从水口前往江北将更加便利，惠州也将再增一条连接江北和江东两大区域的重要通道。云山东江大桥西端起点为云山东路与惠民大道交叉口，东端终点为三环路与人民路交叉口，北端起点为江东一号路与人民路交叉口，南端终点为东江新城长湖苑，其中云山东江大桥桥梁工程长1460米，大桥有望在2015年完工通车。云山东江大桥一旦通车，从江北驱车前往水口将只需5分钟时间。这为水口的区域升级增添了巨大的助力，水口未来的发展潜力也不言而喻。

　　目前，水口片区内有三环路、广汕公路和广惠高速公路等穿境而过。从水口前往外地或市中心都非常便捷。未来随着云山东江大桥乃至城际轻轨的通车，水口的郊区形象也有望得到改善。

　　自然条件方面，水口片区有东江、西枝江、新开河和鹿江沥四水环绕。再加上片区内部的青塘湖与一些水库，水口有滨水楼盘孜孜追求的自然资源。宝安地产惠州分公司营销总监杨吕俊认为，水口的自然资源与公园交相辉映，将推动水口片区成为一个大型的滨水高档居住区。

　　此外，水口的土地资源也很丰富，储备土地较多。水口片区的高标准规划也较为合理，尤其是未来的交通路网完善后，水口和其他片区将连为一体。这些先天优势构成了水口吸引房地产项目的资本。

　　刚需豪宅双翼齐飞

　　凭借区位、资源、环境及政策的优势，水口吸引了天地源、宝安、鸿升、合生创展、珠光、海伦堡等众多知名房企，而随着惠州近年地产的发展，不少刚需盘也出现在水口。这就造就了水口片区“刚需盘”与“豪宅盘”共存的状态。

　　作为市政规划的重点发展区域，水口中心区居住组团明确被定位为大型滨水高档居住区。而合生国际新城、山水龙城花园、天地源御湾雅墅等一批包含别墅与洋房的大型社区的出现，也提升了水口片区的城市面貌与居住环境。

　　在房产调控的大背景下，大量外地投资客逐渐退出惠州，惠州房产市场中的投资成分去除后，面向本地的小户型刚需盘开始唱主角。在水口片区就涌现出海伦堡·院子、华乐红、乔弘·模范生等刚需热盘。这些楼盘的销售量与关注度都极高，相对较低的价格，片区的未来潜力促使不少市民选择在此置业。惠州天地源房地产开发有限公司总经理助理李荣国就曾表示，现在水口开发商卖项目，卖的是居住价值的预期。

　　作为大型高端社区，主要吸引的是高端消费力，对于楼盘周边的配套要求相对较弱。而对于刚需盘，对于交通、教育等配套设施的要求就高得多。水口之所以能够获得刚需的青睐，一个重要原因就是逐步完善的配套。

　　水口目前已经吸引了皇冠假日五星级酒店等高档次服务企业落户，还建成水口文体中心、湖滨公园等文化休闲设施，并拥有水口人民医院、大湖学校等生活配套。除了片区内逐步完善的设施，未来凭借完善便利的交通，水口居民可方便地前往江北或东平区域，享受更为优质的商业、医疗、生活服务。在城区其它区域房价相对较高的情况下，水口将会吸引更多的开发商到来。

　　相对较低的开发成本，也是水口片区各种楼盘迅速崛起的原因。据了解，水口片区大多是平坦的农田、草地、湿地等，而且大部分地块都还未开发。作为待开发的区域，其地块的出售价格较低，开发商的拿地价格也相对较低。相对较低的开发成本，使得水口片区相比江北、麦地等区域7000—10000元/平方米的价格而言，充满了优势。目前水口区域成交价格还处在4000－5000元/平方米的价格区间，即便是合生等开发商的大盘，每平方米的均价也未超过6000元。具备竞争力的价格优势，使水口片区成为惠州房地产市场备受关注的区域，此前还曾有媒体将水口片区称为惠州市场优惠促销项目最多、促销招数最狠的片区。

　　楼盘工厂混居 配套欠缺

　　即便拥有诸多优势，水口片区依旧存在问题。特别是基础配套不足、公共交通较少、楼盘工厂混居，城市面貌落后。整体而言，水口片区的居住环境与市区相比仍有不小差距。

　　说起水口，不能不提到工业区。此前，东江工业园、荔城工业片区、龙湖工业片区、上霞工业片区、华阳工业区等工业片区与商住区就混在一起。2006年水口片区重新进行了规划，但城市面貌仍有待提升。水口片区至今仍有许多工厂与市场、民居、学校相混杂。乔弘·模范生的附近就是工厂，周边也都是居民自建的住宅房。海伦堡·院子则在三环旁边，车来车往，环境嘈杂，周围也都是荒地。与工厂为邻，流动人口多而杂，难免让人担心片区的治安问题。泥头车等大型车辆的频繁往来也让人担心交通安全问题。

　　交通是水口片区另一个让人诟病的问题。道路情况差、交通不顺畅都为片区房地产的发展带来困扰。本月初还有水口的居民反映，湖溪大道一下雨就积水。作为片区主干道，龙湖大道、湖溪大道等道路都亟待改造提升。片区不少道路都坑坑洼洼，雨天泥泞积水，即便是刚修好的道路，经过泥头车的碾压，也都面目全非。

　　水口公共交通服务也有待提升与完善。目前水口在售的地产项目，除了天地源御湾雅墅等瞄准有车一族的楼盘外，其它项目的客户不少都要依赖公共交通工具，但目前没车的市民即便去水口看房，都要走很长一段路。

　　资深地产人士范忠洲曾说，水口在传统概念中是荒郊野外，作为别墅区来说也没有很优良的环境，另外水口有工业园区，对别墅项目也有影响。对于刚需盘，水口一个方面是要自行完善必须的生活配套，如超市、餐饮等；另一方面是要拉动交通东线，导入公交线路，先拉近与城市中心的距离。

　　作为房产市场的热点，虽有诸多欠缺，但潜力与条件足以使水口成为未来惠州的亮点。若能细心打磨，水口未来将会以全新面貌成为秀美惠州的一块重要拼图。

　　南方日报见习记者 聂金钊

　　（原标题：璞玉“水口”待琢磨）