商业地产“井喷”，老商圈升级新商圈兴起

　　江门市区多个商业地产项目在建或即将完工。就在上周五，江海商业广场项目奠基，本地地产龙头益丞集团再次发力；而在北新区中心区域，距离不超过2公里就将有3个新的城市综合体项目在未来几年内陆续出现。

　　住宅限购，房企大鳄转战商业地产，使得江门这样的三线城市商业地产呈现“井喷”现象，成为了低迷楼市的亮点，江门高速发展的经济，能为其提供多大的消费力支撑？商业地产从目前呈现的遍地开花之势，到一片繁荣，还有多长的路要走？

　　老商圈扩容升级：本地龙头发力抢点

　　12月7日上午，江海区原工业中专地块举行了江海商业广场项目奠基仪式。作为江门本土开发商以及最早进入商业地产开发的企业之一，益丞集团从1999年进入房地产开发后，打造了地王广场、中环广场等人气购物中心、商场。目前，益丞集团有几个主要项目正在动工建设及规划当中，除了江海区中环广场旁的这个“益丞商业广场”，旧城区包括在江门地王广场附近打造的“地王又一城”项目以及位于市中心港口路商圈的“中旅商业城”改造项目。此外，还在北新区开发“益丞国际广场”项目。

　　2006年，益丞集团踏足商业房地产，首个项目是当年用天价拿地的江门地王广场项目；2007年1月，地王广场正式开业，目前日均接纳顾客近2万人次，成为江门市区地标性的潮流时尚商场和五邑地区客流密度最高的商场之一。今年9月8日，作为江门市标志性建筑之一的新侨都大酒店，经过升级改造之后重新开业，这个2009年就被收购的项目有望重焕生机。同时，在地王广场仅100米距离，益丞集团正在筹备“地王又一城”项目，将打造江门和五邑地区从未出现的新颖的主题式潮流商场。益丞集团称，地王广场、地王又一城、新侨都将形成三足鼎立。

　　而据了解，“益丞国际广场”位于蓬江区发展大道与丰乐路交叉口东北侧，将规划打造为一个集购物中心、酒店、办公楼和住宅的城市综合体，由地下三层（两层停车场及一层商业）、地面四层商场、两栋商业塔楼及六栋高档住宅组成，总建筑面积达33万平方米，其中商业部分建筑面积约16万平方米。益丞集团表示，益丞国际广场开建，目标是成为江门商业地产龙头。

　　新商圈兴起在即：外来大鳄鏖战北新区

　　就目前布局来看，多点开花的大型超市已布满老城区，还有多少市场容量？

　　江门市区的商业发展脉络不难理清，常安路步行街商圈最早崛起，随后被以优越美莎与江华路为中心的东湖广场商圈所取代。近年来，随着北新区益华百货商圈异军突起，新的城市商业中心北移。如今，益丞集团重点布局常安路附近及东湖商圈，会泛起怎样的波澜？一个广受认同的观点是，北新区和江海区的商业地产项目刚刚起步，未来10年是黄金发展期。益丞国际广场和苏宁广场等商业项目，将撑起江门商业地产的框架，加上金汇广场、国翔时代广场等，新北区将成为江门商业最大容量的片区。

　　但是，如果将江门旧城区商业地产发展不力的原因归结于管理水平较低，商圈之间同质化竞争严重，那么北新区的新商圈又将带来怎样的气象？

　　2011年9月下旬，江门苏宁广场落户北新区。总投资达30亿元，占地159亩、建筑面积40万平方米，欲打造集全球顶级购物中心、超五星级铂金酒店、甲级智能办公、酒店式公寓等于一体的高端商业综合体，预计建成运营后将成为市区第三产业发展的龙头，每年可为江门增加税收3亿元。

　　2011年10月20日，位于北新区五邑华侨广场旁的国翔时代广场正式奠基，该项目定位为珠中江首席综合购物中心，耗资9亿元，预计2014年建成，届时将成为粤西首席商业地标。根据规划，国翔时代广场位于江门北新区CBD核心区，毗邻五邑华侨广场，总建筑面积约21万平方米，有三层地下建筑、五层时尚购物中心、一座21层高的甲级智能化办公塔楼和一座26层的酒店式公寓。

　　再看北新区迎宾大道中地段，隔着公路对面而立的上城财富中心和江门国际金融大厦都在进行装修，这是被誉为江门的CBD（中央商务区），有望成为江门商业地产拉动经济发展的重要力量。在相关宣传资料中，上城财富中心由本地开发商江门市龙骏置业有限公司投入开发和建设，其前身是五邑大学科技大楼。如今这里成了商业地产的一员，集金融、保险、证券、科技研发、企业总部、商务办公、高端教育培训、商务酒店等于一体。一路之隔，位于益华百货旁边的江门国际金融大厦4月9日封顶。该项目总投资3.5亿元，地下2层，地面26层，总建设用地面积8572平方米，总建筑面积71302平方米。作为金汇广场开发项目的最后一期，江门国际金融大厦定位为泛金融服务业的甲级、5A智能系统写字楼，银行、证券、保险等金融服务机构为重点服务对象。该项目将以金融为龙头，集合法律咨询、会计等配套企业，为企业、市民提供一站式的全面服务，通过打造一个真正现代金融服务业的平台，提升江门金融服务业水平。

　　此外，值得关注的商业地产项目还有已经隆重招商的义乌小商品批发城，去年底开业的江门首家大型国际超市——乐购东华店，位于江门汽车总站南边、楼高21层、建筑面积超过45000平方米已经封顶的绿岛商城，以及位于北环路上的星汇名庭四期，将兴建江门地区最具规模的旗舰式POPARK MALL（创新休闲商业综合体）以及由国际酒店管理公司管理的高端商务公寓。

　　对于江门在短时间内开建或落成的诸多商业地产，业内显示出褒贬不一的几种声音。一部分人认为，每个商圈的形成需要有大量人流基础以及消费观念的改变：“从消费人群方面来讲，虽然江门城市本身的人口基数不算小，但外来人口不多，社会需求总量在短期内无法提高，作为三线城市，这么多的商业布点，在产业聚集还未达到改变之前，要一起兴旺起来还需很长的路要走。”

　　另一种声音却对江门商业地产持续看好：“江门经济的高速发展仍将持续相当长的一段时间，并为其商业的发展提供有力的消费力支撑。随着南车、海信、美的、康师傅等一大批著名企业入驻江门市，LED产业的迅猛发展，高新区、新会银洲湖等先进制造业园区的崭露头角，蓬勃发展的第二产业将江门经济推上了发展的快车道，连续几年创造了年均15%的GDP增长速度神话。”而随着北新区和滨江新区的持续扩大建设以及政府大力地进行招商引资，大量的优质企业和优质人才也会随着政策之风涌入江门，这部分外来群体蕴蓄着强大的消费力量，能够给江门的商业市场带来极大的消费推动力。

　　难避圈地之嫌：开发进度多属未知数

　　再看中区大道，这是一条让许多江门人唏嘘不已的路。“这家餐厅原来的投资者做不下去，转租出去，免租一年。”一名本地投资者告诉记者，在中区大道这个地段，道路虽然开通了，但沿路的商铺门可罗雀，前景不明朗，投资商铺者需要慎重，“江门商铺的存货量并不大，目前商业气氛浓厚的仍然是胜利路、水南路、江华路等传统的商业街区，而北新区大部分近几年开发的楼盘，很多商铺并没有启用。”

　　江门各大银行在例行监管通知中，“加强商业地产相关信贷的风险管理”、“提高信贷门槛”等字样频频出现。实际上，就目前几个案例来看，很多项目奠基了，何时开工、何时完工、何时开业，却是未知数。去年这个时候，商业航母“美吉特”30亿元进军新会，奠基仪式十分隆重，首个城市商业综合体落户南新区的报道满天飞，事隔一年，记者透过围闭的工地铁板往里看，啥也没动。“难避圈地之嫌，据说已经将其中一层抵给政府，抵销部分未付地价。”知情人透露。

　　经过多年开发日趋成熟的新会世纪广场是目前新会还算成功的大型商业地产案例。“虽然和益华广场相比仍有差距，但我们一直用心打造，与时俱进。我个人认为，市区的大型商业地产难免‘一花开一花谢’的局面，看谁笑到最后。”据新会世纪广场黄总介绍，在这个项目日趋成熟后，公司准备进军新会第一强镇司前，复制世纪广场模式。此外，将重点考察投资鹤山古劳和新会大鳌，发展水乡娱乐餐饮休闲项目。

　　南方日报记者 兴乐

　　（原标题：遍地开花还是 一花开一花谢？）