新京报快讯（记者 张晓兰）长期以来，中国房地产市场存在“租购失衡”现象，租赁市场发展显著滞后。在此背景下，在1月15日举行的2019·攻守道暨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出，中国楼市最大的风险不在于总体杠杆率高，而在于杠杆率不对称，即杠杆加在少数年轻人身上。北京大部分年轻人买房都靠父母的资助，甚至父母帮他们还贷款。当越来越多鼓励年轻人进入买房，尤其是通过加杠杆进入买房时，风险积累的速度就会加快。

“2019年，最应该采取的政策是鼓励已经有房子的人换房改善，而不是鼓励无房人加杠杆买房。因为杠杆越加，风险越大，刚刚进入社会的年轻人压力最大。”杨现领称。

新房、二手房、租赁互生共连

要解决年轻人住房需求，需要靠租赁。在杨现领看来，要发展租赁市场，关键在于激活闲置的城市中心较老房源进入市场。租赁市场需要依赖将资金回报率高的房子投入市场，而非拿新的地开发再投入市场，因为新增市场再拿地开发做租赁完全算不过来账，哪怕土地成本再低都不行。

谈及长租公寓市场，杨现领指出，在正确的赛道上坚守，把答案交给时间。过去所有的并购、死亡、跑路，都是因为发展太快，高杠杆、高价、快速拿房，使很多企业过度依赖杠杆扩张。经过几年发展后，即便有市场波动，租金下滑，严格监管，还是活下来了，而且活得更好的，还是运营能力有所提升的企业。守正待时，坚持做正确的事情。

“往往做正确的事是非常困难的，因为提升运营能力最难，而借钱做规模是容易的。租赁崛起，从超速高杠杆发展，进入低速发展时期，运营能力重于一切。”杨现领表示。

在本次活动上，杨现领还提出了“全流通时代”的概念，在他看来，当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”。何谓“全流通”？杨现领指出，新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。三大市场相互影响背后的市场机制在于“交易乘数”，即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场，这一次交易会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。

2019年房地产市场一线底火、二线压仓

据贝壳研究院数据显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，与去年持平；而2018年全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态，全年成交420万套，略低于2017年的421万套。在此背景下，杨现领分析了今年房地产市场将出现的几个关键趋势。

“2019年市场将自然下行，市场的购买力支撑不了持续的上扬。”杨现领指出，2018年房地产市场之所以火爆，核心原因在于虚假繁荣，包括一二手倒挂以及三四线货币化补贴刺激的需求。当刺激退出时，需求自然退下。

此外，杨现领还预测了今年房地产市场将出现的几个关键趋势：“二线压仓”：2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，无论新房、二手房，2019年都较为稳定，不会变得更差；“一线底火”：2018年一线城市二手房房价跌得较多，特别是上海，跌的幅度较多，连续跌了一两年，整个市场一直在往下，北京也在下降，下降到今天，基本到了底部。作为房地产底火的一线城市2019年市场有望小幅回升；“库存再起”：整个市场都处于库存放量阶段，尤其是三四线，2019年开发商的压力相对较大。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 卢茜