来源：南风窗
作者 | 朱秋雨
实习生 | 韩笑 张渝
据安徽铜陵市郊区人民政府5月28日通报，5月27日13时40分左右，铜陵市郊区大通镇龙苑小区48栋一侧发生坍塌，5人失联。经全力搜救，5名失联人员全被找到，其中4人经确认死亡，1名12岁女孩正全力救治中。
铜陵市应急管理局负责人介绍，坍塌房屋相关承建方负责人已被公安机关控制。
多位小区居民告诉南风窗，这是一座已有20多年楼龄的商品住宅楼。事发前，2017-2022年间，政府公示显示，龙苑小区曾分批次被列入老旧小区改造项目。
但现在，小区随着人口的老龄化，也逐渐老去。现场视频显示，48栋的一侧已经完全坍塌，留下另一侧楼房孤独伫立。
裸露的一面露出了房门。楼栋三层，门檐贴着“福”。四层、五层的大门上，贴满了对联，远看，都是一抹喜庆的红。
一座老住宅楼的坍塌，再度将萦绕人们心头的“老破小”改造议题提到台面。
一家三口失联
5月末，临近端午，铜陵市大通镇龙苑小区附近密集地响着龙舟的锣鼓声。这个处在长江支流的小镇，自古因靠近江水而兴，在古代为重要商埠。2016年，大通镇入选第一批中国特色小镇名单。
据当地人介绍，龙苑小区是镇上面积最大的小区。
5月27日13时40分左右，小区48栋一侧发生坍塌，5人失联。
下午13时40分，龙苑小区附近居民林梅正在送儿子上学的路上。她敏锐地注意到，龙舟队的鼓声戛然而止了。随即响起的是警车与救护车发生的响声，以及周围的人大喊“楼塌啦！”
她很快抵达现场，在警戒线外看到了遍地是建筑材料的坍塌现场。房屋租售服务平台显示，大通镇龙苑小区属于商品房住宅，平均售价为每平方米 2480元。附近有五所幼儿园，两所小学，两所初中。
房屋租售平台上龙苑小区的介绍多位住户则告诉南风窗，坍塌的房子是一栋五层的步梯房，一梯二户。建筑顶部带着徽式建筑的“马头墙顶”。在端午节来临前的5月，大通镇也迎来了“龙舟水”，连续几天下了雨，伴随降温。
5月27日晚上，林梅接孩子放学之后，她听孩子说，有一个住在龙源小区48栋的同学没有来上课，“班主任都联系不上家长和孩子”。
已经在龙苑小区住了20 多年的张荣，住在距离事发地 100 米左右的位置。张荣告诉南风窗，失联的五人分别是：二楼的一位 80 多岁的老人，三楼的一位中年人，和五楼的一家三口。四楼的居民不在家，因此躲过了一劫。
5月27日下午，房屋坍塌后，消防、公安力量前去救援 / 受访者供图多位居民都向南风窗证实，失联的五人中，有三人是一家三口。在龙苑小区开鞋行的魏珍，边回忆边做鞋。伴随着机器时不时的突突声，她回忆，这家小孩读小学六年级，与她的孩子是同班同学。孩子的妈妈是全职主妇，父亲打工养家，“都是普通老百姓，家境一般”。
5月28 日上午，安徽铜陵市郊区人民政府发布消息称，经全力搜救，截至28日1时28分，5名失联人员全被找到。其中4人经确认死亡，1人（女，12岁）正在全力救治中。
屡次改造的老旧小区
没出事以前，龙苑小区曾经是当地的老旧小区整治改造的“标杆”。
包括魏珍等多位居民告诉南风窗，小区在上世纪90年代建成。这座镇上最大的小区还有一个建成背景——移民建镇。龙苑小区的很多居民之前住在长江中间的岛屿和洲渚上，当时没有桥，过江只能坐船，岛上也缺乏超市、医院等基础设施。
张荣回忆，上世纪 90 年代，为响应移民进镇的号召，他从安庆市迎江区搬迁至了大通镇龙苑小区。多位小区居民也告诉南风窗，他们是从和悦洲、铁锚州、江心洲等长江周边的岛屿，搬至了龙苑小区。
在安徽省铜陵市郊区大通镇拍摄的龙苑小区居民楼。CICPHOTO/陈磊 摄据林梅介绍，龙苑小区的居民几乎都是本地人，“大多数是拆迁户以及长江的渔民上岸自发购买的商品房”。
只是，随着城市化进展的加快，小区也与人一样，在逐渐老去。魏珍说，现在的龙苑小区空置率高，有能力的家庭到了铜陵或更大的城市买房、安家。
留守在这里的，很多都是老人。
而已经20多年楼龄的龙苑小区，按照住建部的概念，在2000年以前建成的楼房，已经属于“老旧小区”的范畴。
铜陵市郊区人民政府（以下简称郊区政府）官网显示， 2018年，当地启动了对老旧小区的改造工程，其中之一便是龙苑小区。
老旧小区工程在2022年继续启动。改造涉及的项目繁多，包括小区容貌整治、架空线缆整治、绿化提升整治、水、电、气管网整治、停车设施改造等8个项目。
不过，多位居民与建筑从业者都告诉南风窗，从上述实施方案来看，这些对老旧小区的改造都未涉及对房屋结构与质量的改造和升级。
2021年，郊区政府官网曾回复一位吴胜龙市民的留言。
据他描述，前面的改造工程只把镇上主干道——光荣大道两边房屋改造了，后面房屋都没有改造完，“后面破破烂烂，不协调”。
郊区政府官网回复网友留言“大通镇龙苑小区房子都是预制板结构，开发商偷工减料，房屋年代久了，楼顶水泥瓦开裂，房屋漏水，外墙脱落，红砖都看得到……有的时候水泥都掉下来，楼底下的草到春天长得比人还高，无人清理……”他写道。
改造的难题
当地居民的反馈与疑惑，实际上揭示了一个很大的问题：对老旧小区的改造，对于一个三四线城市而言，为何那么难？
两位资深建筑从业者都告诉南风窗，从当前的现场图片与视频分析，这座建于90年代的住宅楼是预制板砖混结构。这一结构的显著特点是抗震性能差，一旦结构设计出现问题，会导致脆性破坏。
所谓脆性破坏，即“一旦局部发生垮塌，很快就发展成连续性倒塌，直至整体破坏”，有18年从业经验的结构设计师陈书解释道。
龙苑小区48号坍塌现场救援情况 / 受访者林梅供图北京市国家一级注册结构工程师大树告诉南风窗，如果不是预制板的房屋，房屋不会出现这么严重的倒塌。“现浇板（目前更常见的结构）把墙体也连成了一体，即使倒塌也会藕断丝连，不会塌得这么齐整。”
这个结构设计对应的是“延性破坏”。如同字面意思，延性破坏能够给逃生留有时间，一般不会造成大面积坍塌。
而预制板不同，“是突然地脆性破坏，事前没有征兆”。陈书介绍，预制板砖混结构常见于我国2000年以前的老旧小区。2008年汶川地震中有大量的预制板砖混结构建筑整体倒塌，因此，我国城市在后续的建设过程中，都在减少建造这种结构。但由于造价便宜，砖混结构在一些经济较为落后的小城市依然被采用。
虽然预制板结构存在肉眼可见的较高风险，但两位工程师都表示，当下的改造难点在于——改造老旧小区成本较高，责任主体也不明确。
陈书和大树都表示，国内目前并没有强制性条文来解决老旧建筑的安全性问题，只能靠房屋业主或使用方进行日常维护及安全监管。如果发现有质量、老化问题或者他人破坏房屋结构等事宜，居民可以去住建局或者房管局报备或投诉。
但这类方法极其依赖居民自身的自觉。从事10多年建筑加固鉴定的耿庆镇在实践中发现，多数业主对于房屋是否安全并没有概念。委托第三方进行安全性鉴定则会产生相应费用。这导致了当下对房屋安全的监管非常困难。
当地消防、应急、公安等相关部门第一时间赶赴现场，迅速开展救援工作 / 图源：央广网另一个阻碍老旧小区安全改造的，是费用。上述从业人员都表示，改造预制板小区的难度确实存在，但技术难度不算太大。
“目前国内加固技术已经很成熟。但费用较高是主要的困难。” 耿庆镇告诉南风窗。
陈书也认为，单纯去改造老旧建筑，“虽然技术上可以实行，但是费用上、财政上没办法平衡”。因此，近年来，多城市推行“以旧换新”、原地拆除重建等举措。
耿庆镇结合十几年的建筑鉴定经验，他发现，很多建筑一开始建造时没有问题，随着时间的推移，慢慢出现一些质量瑕疵。比如混凝土碳化、钢筋锈蚀、钢结构防腐层脱落、钢板锈蚀导致钢板变薄、螺栓松动等等问题。
“而这种问题解决办法就是每隔一两年检查一遍，发现问题及时处理整改，这样可以保证不会出现维护保养不当的问题。”
救援现场 / 图源：央广网历年来的数次坍塌事故都有共同点，耿庆镇说，“我们会发现（事故）最根本的原因：节省费用或者追求利益最大化。”
而当下，面对老旧小区的安全检查与鉴定并未在全国推行。据住建部2020年统计，全国共有老旧小区近17万个，建筑面积近40亿平方米。
处在四线城市的“龙苑小区”们，面临着老龄化严重、空置率越加高的情况，也许是最容易被遗忘和忽视的存在，但问题的解决和预防，已经迫在眉睫。
（应受访者要求，文中林梅、张荣、大树为化名）
此前报道
铜陵市长孔涛：迅速在全市范围内开展自建房、老旧房屋安全隐患大排查
