来源：中新经纬

　　12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行发布公告，公布存量房贷利率调整细则，对存量房贷调整时间、调整范围、调整规则、申请渠道等重点问题作出回应。

　　整体来看，六大行都将于10月25日，对符合相应条件的存量住房贷款利率将统一批量调整为不低于LPR（贷款市场报价利率）减30个基点（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外），并且明确房贷利率等于或低于LPR-30BP的，不在此次调整范围内。来看具体内容！

　　房贷利率降多少？

　　从各大银行披露的公告看，如果房贷为浮动利率定价、当前利率高于LPR-30BP，那么房贷利率将调整为LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）。

　　当下5年期以上LPR报价为3.85%，LPR-30BP为3.55%。10月21日，LPR调整窗口再次打开，若本次5年期以上LPR下降20BP，则存量房贷利率也将跟随重定价日的调整降至3.35%。

　　如果贷款在北京、上海、深圳，并且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全辖LPR-5BP。

　　另外，还有几种情形不在本次调整范围内，一是借款人的房贷利率等于或低于LPR-30BP，二是住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款不在此次调整范围内。

　　省多少钱？

　　本次存量房贷利率调整后，能为借款人省下多少钱？

　　工商银行在此前发布的《存量房贷利率调整常见问答》（下称问答）中举例道，小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。

　　以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前小李每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

　　中国人民银行数据显示，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。今年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。批量调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于今年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点。涉及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出约1500亿元左右。

　　中金公司研报认为，存量房贷利率下调有利于促进消费、减少提前还贷行为、压缩违规置换存量房贷的空间。

　　怎么操作？

　　从各银行披露的操作细则看，以浮动利率定价的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上），客户无需申请，六大行将于10月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

　　值得注意的是，两种情况需要借款人主动申请。一是贷款在北京、上海、深圳等地区且符合二套转首套住房贷款标准，则可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受首套房贷款利率。

　　二是对于当前为固定或基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成LPR浮动利率，然后再进行存量利率调整。

　　中国银行在公告中表示，对于调整范围内的固定利率或基准利率定价的存量房贷，借款人可登录该行手机银行APP，通过“贷款—房贷利率调整”，选择名下相应贷款调整为LPR浮动利率贷款。2024年10月24日（含当日）之前转换完成的，将于2024年10月25日一并批量调整；2024年10月25日（含当日）之后转换完成的，该行将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

　　本次调整后利率为何不一样？

　　本次调整后，可能会出现同一个城市、都是首套房浮动利率的贷款，但利率不一致的情况。这是为什么？

　　工行在问答中解释道，由于本次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价。贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

　　中金公司研报指出，今年5年期以上LPR 已下调35bp，对于今年还未重定价的贷款，在重定价日还有另外35bp的降幅。以重定价日为每年1月1日的贷款为例，假如之前存量利率为4.75%（当时的LPR4.2%+0.55%），则2024年10月31日进行批量调整后的利率为3.9%（LPR4.2%-0.3%），下调85bp；第二步，若LPR保持3.85%不变，则明年1月1日LPR重定价后，利率再下调35bp为3.55%（LPR3.85%-0.3%），若假设2024年10月21日LPR下降20bp，那么明年1月1日LPR重定价后，利率再下调55bp为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。

　　需要注意的是，9月29日，中国人民银行取消对个人住房贷款重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。

　　如何查询房贷利率是否调整？

　　多家银行表示，在批量调整后，借款人可通过手机银行，选择名下相应房贷并查询该笔房贷的调整记录。同时，银行还将在批量调整完成后，通过短信告知客户利率调整结果。

　　中国银行在公告中指出，本次存量房贷利率调整仅调整贷款利率加减点，其他合同要素（如贷款余额、剩余期限、重定价日、重定价周期等）不变。

　　此外，多家银行还提醒称，在存量房贷利率调整过程中，银行不向客户收取相关费用。

　　文：魏薇