中国新闻周刊“新闻中国”六月论坛实录(组图)

参加“新闻中国”六月论坛的嘉宾。摄影 邹宪/中国新闻周刊
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论坛现场。摄影 邹宪/中国新闻周刊

　　嘉宾与主办方合影，从左至右为：潘石屹、贾康、孟晓苏、平新乔、任志强、杨慎、聂梅生、刘彦。摄影 邹宪/中国新闻周刊

　　主题：房地产业治理与政策理性

　　地点：中国新闻社五层会议室

　　主持：平新乔 北京大学中国经济研究中心 教授

　　嘉宾：杨 慎 建设部原副部长、房地产业协会 会长

　　      聂梅生 全国工商联住宅产业商会 会长

　　      贾 康 财政部科研所 所长

　　      哈继铭 中国国际金融有限公司 首席经济学家

　　      孟晓苏 中国房地产开发集团 总裁

　　      潘石屹 SOHO中国有限公司 董事长

　　      任志强 华远集团 董事长

　　刘北宪(《中国新闻周刊》社长)：

　　尊敬的各位来宾，新闻界的同行们，下午好！我代表《中国新闻周刊》对大家在这个炎热的夏日到这里参加我们的新闻中国月度论坛表示欢迎。我们办这样一个新闻中国的论坛，实际上是想通过在这个论坛上交锋、碰撞出来的火花能影响有影响力的人和整个社会。

　　大家都知道，我们正处在一个社会变革、秩序重建、利益主体多元化的时代。最近一段时间以来，房地产业在中国的发展走势尤其引人关注，此时此刻，我们选择这样一个题目做为六月新闻中国论坛的主题，实际上是想通过解剖这样一只“老鹰”，来让大家做思想上的交流，同时为我们构建社会主义和谐社会塑造一种有利的条件。同时，也许可以勾画出一幅在某一方面动态的、重要的蓝图。

　　今天的主持人由北京大学中国经济研究中心平新乔教授担任。出席本次论坛的有：原建设部副部长、中国房地产协会杨慎会长，全国工商联住宅产业商会的聂梅生会长，中国国际金融公司首席经济学家哈继铭博士，中国房地产开发集团孟晓苏董事长，华远集团任志强董事长，SOHO中国有限公司的潘石屹董事长，以及一会儿要赶到的财政部科研所的贾康所长。

　　我们举办新闻中国月度论坛的目的，是想通过与新浪网的合作，通过在座媒体朋友们的广泛传播，使大家的思想能够激起共鸣，产生影响。希望大家能够畅所欲言，把我们这次论坛开得有声有色。

　　下面我把论坛主持的权利交给平新乔教授。

　　平新乔：谢谢各位。今天下午是关于房地产业的研讨会。房地产业关系到方方面面，乃至于在座的嘉宾，乃至于财政部、国际金融公司以及北京市主要几个成功的房地产企业的老总，还有媒体的同志。

　　所以，今天嘉宾的构成实际上把房地产业所涉及到的主要方面都关系到了，涉及到土地批发、土地拍卖，涉及到居民的生活水平和市区的规划、涉及到民营企业发展进入的导向，房地产业还涉及到其他方面，比如说涉及到布局，涉及到下一步整个房地产价格的走势，和百姓消费房地产的预期以及房地产的供给很多方面。

　　今天趁这个机会，希望跟各位专家交流、对话，我也可以很好地学习一下。

　　首先请我们的老部长杨慎给我们发言。

　　杨慎

　　首先感谢刘北宪社长给我这个机会和大家在一块儿交流。房地产的问题现在争议很大，大家的看法也不尽相同，我讲一下我的看法。

　　现在的宏观调控出台以后，在房地产界有两种看法：一种是认为它的必要性、迫切性不怎么样，刚刚还说房地产业是支柱产业，马上又调控了，这前后怎么理解。第二种看法认为，房地产业的确存在着一些需要解决的问题。我的看法比较倾向于第二种。房地产业的确需要调控，但是对调控的内容，应该调控哪些方面，我有一些看法，并不完全赞同现在文件、报纸上、社会舆论的看法。

　　我个人对宏观调控的认识，可以从1993年9月份写的《市场经济宏观调控》一文中看出来。房地产在1993年时就有一次调控。对房地产业当时出现了什么问题，为什么调控，我有一些看法。现在的房地产业应该怎么发展，我也有一篇文章，《用科学发展观指导房地产建设》。我对现在调控本身的必要性和迫切性，已经没有什么再说的了。

　　这次我还加了一个新的对调控的必要性、迫切性的看法。从这次宏观调控看，房地产业在国民经济和社会发展中的地位非同一般，它的发展影响到了全国的经济社会的整体，以至于国家不得不从中央到国务院到有关部门一起来进行调控，从这个方面讲，房地产业本身的地位、作用的重要性可以体现出来。在这种情况下，更需要房地产业自身的素质要好、产业素质要高，这样才适应经济发展的要求、适应百姓的要求、适应未来发展的要求。

　　房地产业是政府参与度很强的行政主导性行业。根据我们现在的体制政策，房地产的主要资金在银行，土地由政府控制，税收则是政府在征收。金融、土地、税收、规划等等，主要的条件都是在政府这边。所以，房地产业是政府参与度很强的行政主导性行业。因此，目前价格问题有相当一部分是体制政策、土地供给政策、银行信贷政策以及其他的政策决定的。其他的原因有没有？当然有，企业出于追求利润的需要，做大一点、好一点，有这样的情况。

　　现在出台的调控政策，是政府采取很广、参与度很强的行政政策，国家的组合拳是往外打，往下打，但房地产业的很多问题是体制、政策上的问题。因此，我们就要从现行的体制上存在的问题打这个问题。

　　现在对调控房价的事情，我有一点看法：第一，不是说现在房价涨幅过高的问题不存在，而是要分析究竟是局部的问题还是全局性的问题。第二，它是在什么历史条件下，什么背景下产生的，要有针对性，要严谨。现在目前已经出来的文件和政策，还有媒体上报道的，都没有对这个问题做一个深入的分析，也就是说没有在分析的基础上提出论据和进行论证。上海的房价过高，有它的特殊性，是不是全国的房价就普遍高？

　　我对当前的房地产业，整体认识有三点：投资过快不过热、房价降幅不降价、现在的房价标准偏低不偏高。

　　第一，现在投资房地产总体不是过热，而是增速过快，是过快不过热。什么叫过快而不过热？就是投资的增长速度比较高，达到了30%。2003年达到31.5%，2004年又达到了29.6%。增长速度太高。不过热是什么意思？就是不存在总体上供大与求而形成的整体过热。中国现在老百姓住房，城市住宅、农村住宅从整体上来看，我们的住房不是多了，而是不够，不是太好了，而且还差很远，不是水平很高，而是水平还很低。所以，现在群众对住房的需求，无论城市还是农村，还是摆在消费前三位的需求，总之是处在前期的需求中。所以，现在是过快不过热，我认为不存在整体性的总供给大于总需求而形成的整体过热。

　　第二，现在的房价要解决的问题是降幅而不是降价。现在有一种观点，房价太高了，所以要降房价，我认为这种观点不对。现在要解决的问题是，把房价增幅过快的问题解决了，把房价稳定住，在稳定上解决问题，而不可能有房价降下来的现实或者前景。为什么？大家知道，房价是取决于供给和需求两方面的。需求大家都知道，普遍在增长，群众实际的需求、主动性需求、被动性需求，包括农村进城务工农民的需求都很高。但从供给方面看，土地紧缩、银行贷款紧缩，这种房子可以做、那种房子不可以做，房屋的品类比较小。需求不变，供给减少，价格必然上涨。

　　另外，由于我们体制政策的原因，由于房地产业本身是政府参与度很强的行政主导性行业，因此，目前价格问题有相当一部分是由体制政策决定的。其他的方面原因有没有？当然有。企业出于追求利润的需要，要把企业做大一点、房子盖的好一点，也有这样的情况和因素。但是不存在把房价降下来的条件和前提。现在的PPI(工业品出厂价格)是4%，各种原材料都在涨价，工资在涨价，运输在涨价，土地在涨价，有什么条件能把房价降下来呢？我认为现在不存在房价下降的主要条件。

　　第三，住房结构为什么不合理？调控的理由之一就是，高档商品房太多了，因此要调整结构。我个人的看法，现在总体来讲，房子不是建得好的商品房的太多了，而是好的房子还不够。对一个城市来讲，你们住的房子，满意吗？肯定不满意。现在的装修标准，你们肯定不满意。我们房子的技术含量肯定是不合格的，不是太好的。我们不要忘记，中国既要关注城市，还要关注农村，农村每年还要建7、8亿平方米的房子，农村平均是230元/平方米，这样的房子只能遮风挡雨。所以，现在房子总体上是看一个社会发展进步、经济发展的条件。我有一个基本的看法，住房消费及其价格同人均GDP成正比，同恩格尔系数成反比。为什么？随着人民收入的增高，人们富裕了，买房的人会越来越多，买好房子的人会越来越多，想住得宽松、舒适的人也越来越多。在这种情况下，房价还有永久的刚性，房价是降不下来的。

　　孟晓苏

　　今天的题目是“房地产业治理与政策理性”，这个题目出的好。一看到这个题目我就愿意来，这也说明出题人对这个话题本身有一定的思考。

　　在中国房地产业的发展过程中，从1998年到现在的七年里，一共经历了三次调控。应该说房地产业这七年的发展，不仅得益于市场好、企业努力，而且得益于三次调控的理性：第一次调控在1998年，以推进房改为重点，宗旨是刺激内需、拉动消费。当时采取的政策大家还记忆犹新。增加多种房屋供应、提薪，还有降息、减税、支持抵押贷款等等金融手段，迅速推动了房地产业成为国民经济的支柱产业。第二次调控从2003年开始，用两年的时间，国家进行了以抑制房地产投资增长过快为重点的宏观调控，这次宏观调控应该说也取得了非常好的效果，效果我们现在已经看到了。这次政府工作报告提出的以调控房地产价格、抑制房地产增幅过快为重点的宏观调控是第三次了。这次的调控也很及时，是在去年房地产价格涨幅出现了超过12%，达到14.4%的情况下进行的调控。我们房地产价格的涨幅过去一直在12%以下。因此，涨幅的过快，引发了人民代表的议论，对它的抑制被写入政府工作报告，最后还引发了一系列所谓房贷新政。

　　为什么会出现从局部城市的房价上涨过快引发到全国性的房价上涨过快，从而成为宏观调控直接关注的问题呢？分析房价上涨过快的原因有，第一，成本高了。但说成本高，国土资源部不干了，因为不光是我的地价涨，钢材水泥也在涨；第二，标准高了，现在的房子不是原来的房子；第三，更重要的是供求关系在起作用。经济学告诉我们，供求关系决定价格。供求关系是怎样的呢？供不应求，大家都看到了，市场旺盛，供给不足。供不应求造成的价格上涨有什么办法呢？一种办法是抑制需求，另一种办法是增加供给。

　　现在以抑制需求为重点的宏观调控已经出台了若干措施，作用体现在以下几个方面：第一、政策降温。1998年的时候，政府为了刺激内需，采取了降息、减税、增加抵押贷款的措施。现在正好反过来了，施行升息、加税、减少抵押贷款。对市场有影响没有？有点影响。第二、舆论引导。媒体引导应该说对于投资理性是有意义的，但也有媒体净爆冷门，例如说上海房价一夜降三千，吓得人不敢入市，造成主要城市持币待购的人不在少数。第三、多项分流。之所以去年买房的人多，我认为，与负利息问题关系甚大。由于钱放在家里贬值，存在银行里也贬值。在这种情况下，老百姓只有买房子才能使钱不贬值。所以，买房者是理性的。而今年股市可能会稍好一点，通胀率也可能也比去年好一点，这就可能分流部分资金，以缓解房地产业的投资压力。目前效果已经出现了，首先，主要城市市场销售淡定，房价增幅略有下降。其次，明显的是，全国性的房价增幅已经明显下降。主要城市特别是像上海，持币待购比较严重，房子不太好卖，开发商也崩盘了。现在购买者和企业是互相观望，一个是看你买不买，一个是看你降不降。但企业真要是降的话，不仅是对企业影响大，对市场影响也大。

　　按我过去这些年的经验，假设要降的话，房价不管怎么降，对老百姓心理的影响力在市场上会持续半年左右。我记得在1996年，当时建设部的领导说房价要降，而且要降20%，结果就造成了从那个月开始，房子就不好卖了，后来虽然很快改口，但是仍然持续了约半年时间，购买力才反弹。

　　杨慎：价格是市场行为，行政主管部门不应随意说价格是涨还是降，

　　孟晓苏：所以说，现在全国性房屋价格的涨幅已经回落了，调控的力度我认为已经达到了。全国的房价涨幅去年是14.4%，到5月份，已经降到8.9%。另外，还要考虑到下降的惯性，考虑到我们统计17年房屋价值涨幅平均每年上涨12%，同时考虑到我们的房价历来是高于物价上涨4～5个百分点的，从中国这些特点来看，8.9%或者是再往下降一点，应该说已经达到了宏观调控的目标。

　　我们调控的目标是什么？在房价问题上，是想造成房价急剧下降还是使房价缓步下降，还是造成房价稳中有升？我们主张稳中有升，这才能保证人民群众的利益。主张急降，大家都看到了香港，香港1997年以后，房价一路下跌，跌了70%，导致整个香港经济处于非常困难的状态，最后还是在内地因素带动下，6年以后才再次回升。香港的教训值得我们吸取。

　　现在全国城市里有房子的家庭占82%，房屋财产占居民财产的比例关系为48%，是居民财产的第一大类，所以不能不考虑保护最广大人民群众的最大利益。不能盼望房价绝对会降下来，增幅过快最大的不好是有可能像香港那样，先增幅过快，接着急剧下滑。所以，我们都同意降幅不降价的说法：我们主张要降幅度，而别盼望降价格。很多事情的发展并不是以我们的意志为转移的，不管是行业协会还是企业，都要以居民的利益和整个社会经济发展的利益为主。

　　同时，宏观调控的目标是什么？不是急过冷，或者是压过热，而是要保持经济的健康持续发展。从目前保持中国经济持续发展来看，扩大内需、刺激内需是一个长期有效的重要措施，从长远看，中国人的内需，特别是在住房和汽车方面的内需是压不住的。我们过去概括了几条：第一，居民需要扩大居住面积，人均25平方米的居住面积不够；第二，农村进城，一年1200万，两年的人数相当于一个加拿大，他们也要住房；第三，旧城改建，老百姓的旧房拆迁，也要住新房；第四，中国人口在长期增长，光一年就有1.2%的人口出生率，中国一年出生一个澳大利亚，死掉一个保加利亚，净增一个叙利亚。

　　中国经济增长和其他国家经济增长的因素是一样的，投资、消费、出口，这是经济学的常识。投资刺激经济已经是过去式了，现在重点压的就是这个。出口当然好了，把东西运出去了，我们又就业了，别人买我们的东西，但是现在出口不断引发贸易战，中国的出口很厉害，造成和美国、欧洲关系紧张，刺激了一些不该有的贸易保护。相比之下，扩大内需是我们发展经济最主要的动力，是长期可以依靠的。

　　刚才讲到了房地产增长趋势已经回落，所以我认为这次宏观调控的目标已经达到，特别是在抑制需求方面的目标基本达到了，力度适当。我们认为过去的三次宏观调控都有一个特点，我用四句话概括：认识超前、措施到位、力度适中、转折及时，这才叫理性的宏观调控。现在我们要说在第三次对价格问题进行调控的时候，前面两项已经达到了，现在需要后面两项，叫做力度适中和转折及时。

　　对于价格调控还有一项工作没有做好，就是增加供给。调控供不应求一个重要的方面就是增加供给。对于这个，“国八条”和七部委八条都提到了，特别是增加经济适用房和低价位商品房的房屋供给。增加低价位房屋有两个好处，一个是总量增加，抑制房价上涨过快。再一个是有利于拉动平均数，上海两个1000万就是动这个脑筋，用低价位拉动平均数。现在我们缺的是这块。

　　刚才杨部长讲到了，经济适用房的供应量实际上是在下降的，5月份经济适用房比去年下降了16.7%，可见这个工作还没有做好，宏观调控应该在这方面加强工作，应该让企业生产各种房屋，包括低价位的房屋。抑制需求只是为了防止个别人炒房的，而并不是针对全体购房者，我们应该看到，目前能不能及时转到增加房屋供给，我认为这是第三次宏观调控成功的关键。这次调控，调控得好将有利于保持产业的健康持续发展，同时对相关产业、对整个宏观经济都会起到正面的影响。

　　潘石屹

　　从长期来看，房价与价值应该是相适应的。从中期来说，房价应该与供求关系相适应。从短期来说，房价又跟市场的气氛、媒体的氛围有关系。中国大陆网络新闻的力量很强。我到香港去，问他们上什么网，他们说不上网，他们看报纸，看《中国新闻周刊》这样的杂志，而大陆网络影响比较大，短期之内，房价和媒体氛围形成了密切的关系。

　　1993年我看到一个报道，时值1993年12月24日，房地产业司司长有一个讲话，说我们这次的宏观调控见到了成效，因为全国房价涨势太猛了，平均房价突破了1000元人民币，就在1993年一年的宏观调控，使50%的房地产发展商淘汰出局了。之后的93、94年房地产市场开始一路低靡，最后为了把住宅培养成新的经济增长点，中央出台了好多政策，又减利息，提高按揭贷款的成数，五成不行六成，六成不行七成，有的银行做九成的按揭，最后一看还不行。

　　1999年，中国建设银行上海分行有一个房贷部的主任和副行长，背包打伞地跑到北京来参加“对话”节目，推广零首付按揭，说买家别掏钱了，全是银行掏钱，我出十成的钱。所以，为让房地产业起来，大家想了不少办法，上海当时房地产的契税是3，后来降到1.5，后来不行又降到0.75——为了能够把房地产培育起来，大家确实费了很大的劲。1993年的调控使得整个房地产业冷了5年，宏观调控不应重蹈这个覆辙。

　　另外，我说说钱的事情。现在把发展商搞得都比较缺钱，不缺钱的少。为什么呢？缺钱原因有几点：第一个原因是土地出让政策的突然调整。去年的“8.31”大限，就是逼着房地产发展商掏钱。说你想要让土地协议出让给你，2004年8月31号就是最后一天，在这一天，你要把政府的出让金交了，这块地就是你的，如果这天晚上你不交这个钱，这块地就是政府的，政府就用招标、拍卖、挂牌的方式，你举牌子价格高就给你。所以，“8.31”之前，基本上房地产发展商把能想的办法都想了。任总在那天晚上跟我说10分钟之内又搞到一块地，又给人家交了一张支票。发展商就想，到了2005年的时候，我们要好好的把这个钱往回收一收，没想到从2005年3月份就开始宏观调控，首先使银行按揭贷款的比例更加严格了，这实际上限制的比例是比较大的，因为我们房地产的按揭都是七成到八成。

　　第二个原因是房地产市场整体氛围进入观望期。从中央宏观调控的政策来看，还是要稳定的发展，可是在媒体看来，基本上都说房价要降了。所以我认为目前房地产市场进入了观望时期。这个时期，老百姓不买房子，所以现在中国绝大多数房地产公司的心情都不好受。前两天我参加一个房地产会议，笑的声音很少，发展商都表达了冬天马上就要来的感觉。所以，为了能够让房地产市场健康的发展，政策需要理性。

　　聂梅生：

　　刚才杨部长和潘总讲得都很对，我同意他们的意见。相同的地方不讲了，我谈一些自己对房地产业的一些理解。

　　今天搜狐网站有一条新闻和今天的议题很有关系——“中国经济未来几年可能下滑，央行找经济学家问计”。

　　现在房地产成了经济界和社会各方面的焦点，成了矛盾的交汇，这是怎么回事儿？怎么国家宏观调控，一而再、再而三在房地产领域里发生？我想，这可能折射出，中国经济发展当前到了一个台阶，或者叫做爬坡阶段，或拐点。在拐点时期有几大矛盾，有几个张力。房地产业就在这个张力点上，所以宏观调空肯定会调你，不会调别人。改革开放这么多年，现在集中在我国经济社会各方面的有三件事情，确实是形成张力的，有一定的矛盾。概括起来，有三大张力。

　　目前房地产的开发，是放在房地产业中的；房地产投资是放在房地产业中的；房屋中介，二手房交易也是放在房地产业中的。产业、金融、交易都放在一起，房地产业的产业链太长了，根本就不合理，房地产业的改革就应该从这儿改。房地产业的产业链如此之长，经济的方方面面都和它有关，当然张力就集中在房地产了。调房地产业主要是调经济，现在觉得到了经济的增长周期，GDP的增长应该放缓，经济过热应该降温，就数房地产和经济的关联度太大，所以就调你。是不是要熨平经济周期，GDP是不是应该适当放缓了？这是经济界的问题。

　　但是，由于房地产与金融是密切相连的，而我们国家的金融改革又相当慢。到现在商业银行的事情还没弄完，压力非常大，防范金融风险的压力就压到房地产上了。金融市场中，股市、楼市、汇市三者一定是紧密相结合的，我们不能光说楼市，一定要综合起来说。这边调房地产，房价再怎么调，房地产业大不了不卖房，也不降价，上海就是这样。要把楼市和股市结合起来看。楼市这边，增加抵押贷款的利率，增加二手房转让过程中的税率，调得非常厉害。再看股市这边，最近减税减得厉害，我们特别注意到，一个是公司企业买股票，免所得税，这太厉害了。而与此同时，房地产业的所得税却在猛增。上。

　　把楼市和汇市结合起来看，就会明白之所以这么调控的原因。想一想，你会不会在楼价那么高的情况下，使人民币升值？可能吗？如果人民币升值，就算升10%，美元进来就干赚10%，利润很厉害，然后它再炒一把房，这样赚多少？不可能在楼价不稳定的情况下这样做。总理讲我们中国的时间表不受外国的限制，我理解这是一个信号，人民币不可能降，有可能升。所以，我觉得第一股张力就集中在这儿。人民币升值又有这么大的风险，所以现在钱都在楼市这边，所以这股张力是比较大的。这股张力如果不缓和，其他那两件事儿都弄不了。所以，经济方面、金融方面的压力应该是看得到的。很多人说今后还出台不出台房地产调控政策了，还调不调了，这还要看经济的走势，而不仅仅是房地产业内的事。如果宏观调控走得开始平稳，甚至于像刚才讲的，要大量下滑了，那时候肯定不调房地产了。

　　所以在经济的张力上关键看房地产。如果现在达到了熨平经济周期的目的，GDP不会弄到9%、10%、11%，这次调控的力度就有了。

　　和谐社会这件事儿和房地产业有两点重要的联系。一个是经济适用房的问题，我也认为这是结构性的罪魁祸首。还有一点就是三农的问题、土地的问题、下岗工人问题。国有企业改革，对下岗工人没有好好解决，现在又出现了“三无农民”，既没有土地、又没有工作、又没有社保，这个压力是非常之大的。这种情况之下，构建和谐社会，房地产业又站在核心位置上，所以低收入的城市人口、三无的农民又和房地产业密切相关。

　　我觉得下一步，不管怎么说，经济适用房的事情肯定要解决。以前的某个时期，当时经济适用房作为商品房的一种，政策是要拉动经济。不管三七二十一，一股脑的什么事情都要拉动经济。经济适用房是商品房的一种，这一下子就把界定搞错了。说经济适用房是为中低收入的人提供的，太宽泛了，一定会有很多中收入、中高收入的去买经济适用房。所以，一定不要把经济适用房用来作为拉动经济的力量，要变成社会保障的功能。还要坚持原来的经济适用房的观念，不过是放在低收入上，不能再像上一轮拉动经济的时候那样。

　　谈到科学发展观，谈到循环经济这个事儿，房地产业又在漩涡上。我们来看一组数据，现在我们国家的GDP总量占世界GDP的4%～5%，可能是4.5%；再来看看我们消耗全世界资源的情况，钢铁27%，水泥40%。大家看一看，我们的经济发展是用多大的资源垫起来的。

　　平新乔：我们中国水泥的消费量，从85年以来一直是30%多。

　　任志强：我们有13亿的人口，这些资源其中有多少是维持生计的，不都是创造GDP的。

　　聂梅生：我觉得钢铁和水泥一定和房地产有关，不能说没关系。不管它是为了解决人民生活住房的问题，还是解决经济问题。反正全世界的水泥厂家、钢铁厂家和我们房地产业是脱不了干系的。这届政府提出的是和谐社会、科学发展观，而房地产业确实又处在张力矛盾的焦点上。

　　另外，作为企业来讲，早点练练内功，经济适用房的名字没有罪，关键是政策不对，多尽一点社会的责任。我觉得张力的后面两条，房地产业是可以有所作为的，但是第一条不是房地产企业能够左右得了的。

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