CCTV2《今日观察》8月6日播出节目：透视房地产数据迷局 以下为节目实录：

　　最近，很多人都在对近期媒体上爆炒的几个关于房地产市场的惊人数字，展开各种各样的猜测。8月4日晚，国家统计局终于公布了权威的数字：1.9亿平方米，这是目前中国的所有待售商品房的总量。那么，这个数字是高还是低？我们能够从这当中解读出什么样的信息？市场上林林总总的房地产的数据，怎样才能够去伪存真，让我们不再雾里看花？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　国家统计局近日公布新数据，1.9亿平方米待售房，透露出何种信息？房地产市场中的各类数据怎样才能去伪存真？

　　张鸿：目前公布的待售面积的数据意义不大  最关键的空置率数据并没有公布

　　(《今日观察》评论员)

　　从1.9亿平方米的待售面积来看，今年上半年房子卖的还挺好的，这可能和我们普通民众的直接感受和愿望不太一致，因为截止今年上半年，待销的住宅面积是1.06亿平米，去年末是1.15亿平米，下降了7%，待售面积减少了7%，这说明上半年卖得还挺好。所以证券公司给房地产上市公司，关于这个信息的点评，基本上没有负面的。

　　招商证券表示“待售面积低于预期，本来以为卖得不好，现在卖的起码还算不错”；国信证券表示“待售没那么严重，因为这个比例没那么高”；湘财证券表示“这个对上市公司没有太大的正面影响”。

　　那么，这个数据对普通老百姓的影响有多大呢？据新浪微博(http://t.sina.com.cn)的调查显示，网友 “泰山之巅一峰松”表示“这个数据没太多意义，太概括了”，为什么意义不是特别大呢，因为大家纠结的是空置率，因空置率炒了很长时间了。但是这一次统计局表示不公布空置率，但是这个数据恰恰是能够代表房地产市场上投机氛围有多重的数据，所以现在既然这个数据不公布，那还不是很清晰。

　　马光远：在公布待售面积的同时  公布空置率才更有参照意义

　　(《今日观察》评论员)

　　第一，09年底的时候是1.99，现在变成1.91，好像往下降了一点，但也不能据此判断宏观调控没有起到作用。因为政策发力是在4月17日，所以现在一方面我们知道总的待售面积有多少，另一方面我们还得知道4月17日以后这个面积积累了多少，这是最重要的。根据这个，我们才能够判断出宏观调控起到了多大的一个作用。

　　第二，过去我们更关注的是空置率，就是既包括已经竣工的但没有销售出去，没有租出去的，还包括二手房，也就是说已经卖出去的没人住的房子，这两个加起来的才是最有意义的。从公布的这个数字来看，在这五年里，这个数字变化并不大。所以如果按照这个来检验宏观调控的成果，来看整个市场有没有泡沫，那么显然这个数据的作用是非常有限的。我认为这个数据，一方面，我们可以动态的去看，比如宏观调控政策发力以后，它的数字应该多少；另一方面，我们更希望在公布新房没有销出去的同时，把二手房的空置率也公布出来，这样加起来的数字才最有意义。

　　叶剑平：销售方和消费者之间博弈的结果将达到一个新的平衡

　　(中国人民大学土地管理系主任 《今日观察》特约评论员)

　　这个数据的计算就等于可销售的商品房，供应量有这么多，一个说明销售的速度放慢了，供应的量相对来说就多了。从政策来说，就是宏观调控起了一定的作用，大家观望情绪在增大；第二，主要说明说我们的供应能力比较强，从供求关系来说，供应量达到了一个平衡，改变了原来供不应求的状态。实际上就是开发商或者销售方和需求消费者之间的一个博弈。如果销售被激发起来，消化这些就很快；如果销售还在博弈过程中，这个数据就还会增加。所以如果从趋势来说，就得看两个月之间的博弈，博弈的结果可能是要达到一个新的平衡。

　　张鸿：房产数据的套路：民间发布、业界讨论、官方辟谣

　　(《今日观察》评论员)

　　其实房地产敏感的数字一直以来有很多，基本的路子都是民间负责发布，业界负责讨论，官方负责辟谣，最后不了了之。比如说6000多万套的房子的数据，最早是房地产评论人牛刀在博客里有一篇文章，引用了国家电网的一个数据，说查了半年电表不动，就算空置，一共是6000多万套，媒体就开始广泛引用，算起来这能满足2亿人的住房。紧接着电网出来辟谣了，表示没有做过这种调查。但这并不影响业界的讨论，如果是6000多万套，那就相当于最近这10年来的房子都是闲置的，因为这10年来一共才建了7000万套左右，一共才40多亿平米。为此，我还专程给牛刀打了一个电话，牛刀表示这个基数不光是新盖的商品房，还包括单位房和廉租房等等，只要闲置就算上。所以这就扯不清楚了，我们很难知道具体的数字到底是多少。

　　马光远：国土资源部应公布土地闲置的统计数字  让我们能有一个真实的判断

　　(《今日观察》评论员)

　　除了这个6000多万套的空置房以外，还有一个所谓的黑名单。这个数字我一看，就知道肯定会辟谣。第一是这个数字的确太大了，如果这个数字是真的，国土资源部是要问责的，如果出现这种大面积的土地闲置情况，这个数字应该是一个逐步的汇报过程，而不是一下子报出这么一个数字。

　　这个数字好像又不是一个谣言，因为分省、分地区、分城市，甚至每一块土地的合同编号，土地使用权的拥有权人，上面都非常清楚，所以我又相信这个数字。如果整个算下来，这几年土地闲置的情况，事实上整体的情况还是符合我们对整个土地市场闲置情况的基本判断的，但是现在还是辟谣了，所以真的数字究竟在什么地方，没有人告诉我们。如果空置房6000多万套的这个数字是要统计半年以上不住的电表，这个统计难度如果比较大的话，那么土地闲置的难度就相对小多了。因为这在我们所有的统计数字里，是属于比较简单的，也属于一个一下子能告诉大家真相的数字，在第一时间辟谣当然非常重要，但在第一时间告诉我们真相更重要。既然今年国土资源部把清理土地闲置的情况作为一个最主要的工作，那么到现在为止，半年过去了，应该有一个统计数字了，所以我期待在辟谣的同时，能告诉我们真实的数字究竟是什么，给我们一个真实的判断。

　　怎样化解真假难辩的房地产数据迷局？如何建立完整有效的房地产信息体系？各方观点解析房地产调控下一步走向。

　　张鸿：如果提供的信息不全面  往往得出的是非常可怕的结论

　　(《今日观察》评论员)

　　一些基础的数据是官方有义务提供的，因为如果提供的信息不全面，它往往得出的结论是非常可怕的。比如，现在我们单纯算统计局公布的这个数据，现在上半年的住宅待售面积是1亿平米左右，统计局算房子基本上是每一套按照107平算，1亿平米除以107平可以得出99万套，就是上半年到现在为止还有99万套房子没有卖出去。而去年全年的房屋商品房子的销量是804万套，今年上半年的商品房的销量是368万套，就是99万套待售的只够一个半月就卖光了，所以仅仅从这个数字来算，就会得出供不应求的结论。

　　现在，我们还需要得到其他的数字，就是上半年新开工的面积是多少？上半年竣工的面积是多少？上半年已经拿到了预售许可证，但是没有在竣工上备案的房子有多少？还有就是买房人的心理需求是多少？因为假定只有99万套可以卖，但是我的心理需求只有80万套，那是供大于求。所以这些数字，有的是需要基础的官方来提供的，有的是需要各个中介来提供的，如果这些数字没有，我们选择不到的话，那就只能是谁想让哪个数字代表自己的利益，谁就选择性的说出那个数字。

　　马光远：政府应该主导信息的发布权  而不仅仅是辟谣

　　(《今日观察》评论员)

　　信息的发布权是很重要的，所以第一个发出一个真实的信息，对于整个房地产市场目前的垄断状况来看，是非常重要的。很可惜的是，我们看到发布这些信息的机构和媒体的真实性和权威性都遭到了质疑。整个中国房地产市场在信息方面的乱象，整个信息完全不对称，导致一些真实信息反而被虚假信息给挤出市场了。

　　从现在来看，第一，官方的数据是非常重要的，官方的数据最起码代表着总体未来政策调控的一个方向；第二，科研机构的数据也非常重要。但是现在整个市场上科研机构的很多数据又来自于中介，这是非常搞笑的。因为中介在整个房地产市场是有利益的。目前包括中国指数研究院，包括一些中介机构发表的一些数据，在很多情况下有些数据真的禁不住历史的考验，禁不住真实的考验。

　　在这种情况下，整个房地产市场要改变信息乱象的话，最关键的是：第一，相关政府部门必须对整个信息有主导权；第二，我们要更多的鼓励一些科研机构建立一些权威的指标体系；第三，中介机构的数据可以作为参照。最终一个比较理想的是最终形成一个权威的数据信息。我倒不认为政府可以垄断这个信息的发布权，但最起码在目前的情况下，政府应该主导这个信息的发布权，而不仅仅是辟谣。

　　陈国强：要由专业的统计部门来做数据的统计和发布

　　(资深房地产研究专家  《今日观察》特约评论员)

　　由专业的统计部门或者是跟住建部门、专业的管理部门提供的相关数据比较可信可靠。我们也希望统计部门、专业管理部门在发布相关数据的时候，要更慎重，更谨慎一些。另外，从受众的角度，我也希望在政策维稳的前提之下，获得一个比较稳定、持续的政策信号，政策如果没有变，是稳定的状态，那么就不应该释放出一些让人产生误解的信号。

　　张鸿：信息要通畅和公开  目标要明确

　　(《今日观察》评论员)

　　信息首先要通畅和公开；其次，目标要明确，否则房地产市场上的信息会满天飞。8月5日，彭博社和路透社都发了一个消息，就是银监会要求北京、上海、广州、杭州的所有银行停止发第三套房贷。如果这个消息是真的，我希望能够公开这个消息；如果是假的，那就尽快辟谣。

　　马光远：“空置”数据的本身是非常有价值的

　　(《今日观察》评论员)

　　在整个房地产市场，如果大家对“空置”这么感兴趣和敏感的话，那么说明这个数据本身是非常有价值的，所以不需要去刻意的回避。其实06年的时候，国家统计局就把“空置”作为一个统计指标，但是现在又变成了一个“待售面积”，这就有点刻意的去回避了。我们没有必要刻意回避，我们应该去完善它，既然这个指标大家都害怕，大家都敏感，这更说明它非常有价值。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五22：25－22：55)