近期获得预售许可证的楼盘出现了较大规模的不开盘、“零成交”的状况。王恒/CFP

　　近期集中领证的楼盘是否按规定三日内开盘，有没有拖延开盘状况出现？

　　本报记者调查发现，鉴于政府“取得预售许可证三日内开盘”的硬性规定在前，开发商不敢公开宣称不开盘，但是各种让买房人不便于购买的前提条件，如要求全款购买、优惠折扣待定、大幅提价等因素，让人不免联想到以前频现的“变相捂盘”。

　　貌似供应繁荣

　　12月1日起北京执行预售资金监管政策，使得开发商申领预售许可证的热情从11月就爆发。

　　11月，北京共批准了43个商品住宅预售证，比“金九”期间还多出4个。而12月上半月，北京共有41个住宅项目取得预售许可证，接近11月整个月的获批数量。

　　北京市住建委房屋市场管理处的一位负责人12月16日表示，预售资金监管的起始日期以开发商项目申请日期为准，不是以发证日期为准。因此，出现了11月及12月上旬获预售证项目大增的现象。

　　然而，购房者反映：取得预售证后，不少楼盘以各种方式提高门槛，“言语中丝毫看不出想卖房子的意思”。

　　“现在我们的折扣还没有定下来，如果要买的话只能是全价了。”12月15日，记者以购房者身份咨询某楼盘的销售员时，得到了这样的答复。另一个楼盘的销售员回答更加简单：“可以买，但只能全款买”。

　　据业界透露，近期获得预售许可证的楼盘出现了较大规模的不开盘、“零成交”的状况。由于近期楼市成交量依然活跃，这种状况疑似再度出现“捂盘待涨”。

　　记者在调查中发现，目前没有一个已经在近期领证的开发商或楼盘的销售员明确表示说“不开盘”。他们甚至表示：“开了，而且是全部开了”。但是，开出的价格或购买条件是买房人难以接受的。

　　“在目前的风口浪尖上，没有哪个开发商敢公然不开盘。”招商公园1872楼盘的一位销售负责人表示，市场中应该不会出现拿证不开盘的现象，但是不同的开发商确实会在价格的预期上会有所不同，在报价时预留了较大的活动空间。

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，开发商集中拿证和预售资金监管的关系很密切，和开发商原定的销售计划不一定符合，可能也是项目有证而又拖延开盘的一个原因。

　　另一位不愿透露姓名的开发商则表示，因为11月份以来，拿证的项目确实太多了。“站在开发商的角度考虑，能够拖一拖的还是会想点办法，没必要挤在一起打架嘛！”

　　“敏感期开盘准备时间太紧”

　　一些开发商也很诚恳地表示，现在办预售证没准点，突然发下来了，准备工作三天做完很吃力。

　　对此，思源经纪的一位负责人表示认同。据介绍，从今年房地产调控后，拿到销售证往往很突然，以至于开盘前都是通宵达旦地加班，把开盘所需要的准备工作做好。“政策规定拿到预售证后三天内要开盘，开发商就没法说不卖。三天的准备时间确实很赶。如果具体的价格策略没有被领导批下来，就只能按照申报的最高价格先报给买房人，或者建议买房人先排号等等。”他表示，因为此类原因被迫延迟开盘的项目为数不少。

　　陈云峰表示，今年5月份以来，拿证开盘一直不顺利，虽然有部分房企卖得很好，但是也有相当多的公司没什么销量，年底的时候，开发商需要回收资金支付各种款项，拿证后尽快开盘应该是主流的选择。但是，由于近期的销售行情比较敏感，可能有些开发商在内部讨论折扣和定价策略时需要更多的时间，三天的开盘期限有些不够用。“要不然，开发商连做广告的时间都没有，就得开盘了。”陈云峰进一步表示，这会导致越来越多的变相推迟开盘，影响政策威信。

　　首创禧瑞都等多个项目以及思源经纪等代理机构的销售负责人均表示，目前的很多销售证都是抢着排队才拿到的，因此多数楼盘不会拖延太久就会开盘。

　　■ 记者调查

　　瑞雪春堂 新房源无户型图无折扣

　　位于房山良乡的大盘瑞雪春堂12月3日就拿到了预售证。12月16日，其网签量仍为零。项目销售员表示：“目前主推的是尾房，非要买新盘也可以，但现在户型图还没出来，单价比在售尾房贵4000元/平米，而且没有任何折扣”。

　　主推上期尾房

　　瑞雪春堂销售人员告诉记者，目前主推的是10号楼剩余房源，9.6折优惠后均价14000元/平米。

　　记者从北京房地产交易管理网上看到，瑞雪春堂现出售的尾房是该项目在今年4月取得的预售证房源，3栋楼共510套房，已签约303套，成交均价为12732元/平米。

　　同时，上述网站显示，瑞雪春堂12月3日再取得一批预售证，包括11号楼、26-30号楼的6栋楼、共885套房源，申请预售单价在16800元/平米左右，29号楼的申请价最高，突破19000元/平米，但截至12月16日，全部签约记录为零。

　　在记者以购房者身份坚持要购买新盘时，上述销售表示：“非要买，拿着钱来售楼处，我们也卖给你，就是没有户型图，均价18000元/平米，没折扣”。

　　12月16日，北京瑞雪春堂房地产有限公司总经理田玉涛告诉记者，12月3日取证的6栋楼属于瑞雪春堂四期，已经按照建委要求开始销售，目前均价在1.7万元/平米以上，由于营销部正在制订优惠计划，现在还没有明确的折扣。

　　“四期还没有户型图，但消费者能看到规划图和结构图。”田玉涛表示，新取证的四期比三期尾房贵近3000元-4000元/平米，主要是由于产品和户型的差异造成的。“四期靠近河道和公园，景观资源最佳，产品是一梯两户、一梯一户的9—15层纯板楼，三期还是以一梯三户、四户为主”。

　　等地铁开通后卖好价钱？

　　不是不卖，只是没折扣没户型图。12月16日，记者致电北京市住建委，工作人员表示：“取证房源须在三天内开盘，不卖就属违规，消费者可以向我们投诉。但如果开卖，只要不超过公示的拟售均价，则卖多少钱是开发商的自由。”

　　而针对消费者对瑞雪春堂“没户型图能申请到预售证”的疑问，北京市住建委工作人员表示，此类具体问题是房山区建委负责审核。记者随后致电房山区建委，其工作人员表示“一般来说，申报预售证的要求里没有户型图，有规划图，但是一般也不会没有户型图，不然也属于手续不全”。

　　业内人士指出，该项目开发商韩建集团为当地大型国有企业，瑞雪春堂也是良乡的一个大盘，从2007年至今已经开发四年，但社区周边环境仍较落后，12月底地铁房山线即将通车，良乡南关站距离社区步行20分钟，是该项目的最大利好。一位深谙行业的人士表示：“不少开发商都是想着赶在预售资金监管前将预售证申请下来，希望等过了年底的淡季以及地铁开通等利好实现后卖个好价钱。”

　　据田玉涛介绍，房产交易管理网的网签手续和办理时间有一定滞后性，“目前瑞雪春堂三期还剩下100多套房。本月取证的四期陆续有成交的，个位数，还不多”。

　　K2清水湾

　　26000元/平米 开盘12天“零成交”

　　记者调查发现，近期一些拿下预售证的楼盘，由于价格坚挺，前面推盘的量消化缓慢，又急匆匆拿下新证，使得供应量大增，销售缓慢。

　　12月4日，K2清水湾拿下预售证，共有334套房源在售，预售价格区间为28060-29150元/平米。记者以购房者身份咨询销售员获悉，开盘价约26000元/平米。截至12月16日，该项目拿证已经12天，但没有一套房源成功签约。

　　记者查阅K2清水湾的拿证记录发现，该楼盘分别在3月12日和7月28日拿过预售证。记者从北京房地产交易管理网查询到，截至12月16日，K2清水湾在3月12日拿证后开盘共推出798套房，共签约198套，签约价格为22596元/平米；在7月28日拿证后开盘共推出280套房源，已签约52套，签约价格为23258元/平米。也就是说，K2清水湾三次拿证共推出房源1412套，但仅成交了250套，去化率仅为18%。虽然前两次推盘的去化率很低，开发商却仍在拿证推盘。

　　K2地产营销副总监曲维表示，并不是为了赶在预售资金监管之前才拿证，而是工程工期到了可以拿证的时候。“而且之前虽然推了房没卖完，但是有的户型卖完了，增加补货。”

　　从三次拿证的预售和成交价格可以看出，K2清水湾的价格在新政后仍是一路走高。但通州楼市的整体情况却是冲高回落。由于新城规划的公布，在年初短短的时间内通州房价迅速攀升，通州也成为新政前房价虚高最严重的区域。今年4月楼市调控一出，通州房价顺势回调，整体房价从新政前的每平米25000元回调到18000元左右。京贸国际城、月亮河公园等一些老盘，也进行价格调整，下调7000元/平米以上，并最终带动了销售。

　　与之形成鲜明对比的是K2清水湾的不降价，其成交量也未有改观。对此，曲维表示，“每个公司的销售策略不一样，对应产品品质，我们的价格并不算高。这需要长期来看。虽然现在的销售速度会慢，但如果大家看到产品的优良品质，还是有人愿意埋单。目前的价格市场会认可，只是需要一点时间。”

　　曲维表示，公司也会对资金有盘算，目前的这个价格是公司在追求合理利润，暂时没有调整价格的考虑。

　　马驹桥新盘

　　抓紧办手续、制订折扣

　　在12月这波拿证热中，有不少楼盘还没有做好开盘准备，而是先拿证再说。

　　位于亦庄新区马驹桥区域的某新盘，12月2日取得5栋楼共500多套房源的预售证，但截至12月16日，政府网站上还未有成交记录。

　　据知情人士透露，该项目正在将土地向银行进行抵押，申请开发贷款，通过后需银行、开发商共同前往建委备案，此后才能网签卖房，但由于年底银行放贷进程缓慢，预计12月很难将手续办理下来。

　　对此，该项目营销负责人表示，开发商取得预售证后正在抓紧办理开发贷款，没有完成前无法办理网签的任何手续。“公司正在安排消费者登记、排号，一旦可以网签，就立刻签合同。”

　　同位于马驹桥的另一新盘也在近期就拿下预售证，共有300多套房源。记者以购房者身份致电售楼处，销售人员告诉记者，目前项目已经开盘了，不过现在只接受全款，且没有优惠。销售人员建议再等等，“现在样板间等准备工作正在进行中，明年1月会正式开盘，到时候具体的优惠政策也会出来。”该项目负责人也表示：“现在并不是捂盘不卖房，购房者来了如果全款也可以买。目前公司正在参照周边的市场价格，紧张地制定折扣方案，等确定下来再推盘。”

　　上述两楼盘所处的马驹桥的核心区域，周边已有金地、珠江等多个知名开发商的项目，该区域目前正处于快速成熟阶段，已有苏宁电器、百盛商城等生活配套。目前住宅新盘的拟售均价在18000元-23000元/平米之间，市面上的二手房价格则为15000元/平米左右。

　　■ 业界说法

　　集中领证匀速开盘

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，从目前楼市的销售来看，可以用“比较可观”来形容。由于近期公布的CPI数据影响了很多买房人的预期，购房者心态有了变化，在目前相对集中的开盘环境下，交易量有了较明显的增加；而部分开发商的小幅优惠，也促成了交易。

　　在这样的市场环境下，开发商变相或被迫拖延开盘，会使得本月和下月的真正入市量相对较均匀，而价格的变化可能依然以有利于开发商为主，小幅的涨价和优惠都可能出现，销售量则将在一个相对的高位稳定。不过，如果有些开发商推盘节奏过慢，延至明年1月份后至春节前，将遭遇相对大的竞争压力和购买低谷，进而影响价格。

　　年底会现集中开盘和促销

　　北京易居研究所副所长牟增彬表示，从近两年北京楼市的销售行情来看，已经没有明显的淡季和旺季，买房人不必过于担心开发商在年底捂盘及房价波动。相反，由于今年业绩的分化，很多房企踮着脚等销售证，好不容易拿到了，年底或许会出现相对集中开盘和小幅促销，且会一直持续到明年1月份。

　　“看好时机入市者能得到一些实惠。在通胀预期加大的背景下，置业者可以考虑一下。”牟增彬说。