拆迁评估方法已过时？

　　相关部门人士认为，现行方法不能客观公正评估房屋价值

　　“拆迁难”是目前城市建设中遇到的普遍问题，在拆迁人与被拆迁人的利益博弈中优先维护谁？政府常常为此犯难。这关系到政府的诚信和执行能力。

　　相关部门人士认为，目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，这两种方法已不能客观、公正地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家房地产估价规范，拆迁双方还可选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。

　　保护：私有财产权不容侵犯

　　很多城市都对房屋拆迁制定了相关法规，几乎所有城市的法规都提出“维护拆迁当事人合法权益”的立法精神，拆迁当事人既包括拆迁人，也包括被拆迁人，只有同时维护了双方利益，拆迁工作才能顺利进行。但现实中，拆迁纠纷不断、拖延拆迁期限，甚至群众上访、投资商撤资等事件仍时有发生。

　　贵阳市是全国最早以地方性法规规范拆迁管理的城市之一，贵阳市有关人士说，立法精神应当侧重保护被拆迁人的合法权益，重视被拆迁房屋承租人的合法权益，关注拆迁人的合法利益。首先，被拆迁人相对拆迁人而言，处于弱势地位；其次，拆迁人是有计划、有准备地启动拆迁活动，被拆迁人则大多是被动参与；再次，房屋拆迁具有政府规定的强制性。因此要从立法上侧重保护被拆迁人的利益。

　　贵阳市房屋拆迁安置管理处犹慰处长说，征用补偿应该尊重公民私有财产的保护，不应该使一方利益受到侵害。但是在实际操作中，往往一方是拥有巨大权力的国家机关，而另一方则是处于被动地位的弱势群体，一旦确定某地段被征用，拆迁往往具有强制性，物质补偿能否按时足额到位则难以保障。

　　估价：市场说了算

　　拆迁最难的环节就是房屋估价和货币补偿，从政府定价到由中介机构评估定价，涉及拆迁双方切身利益的估价环节正逐步向市场化方向转变。从今年3月份起，贵阳市所有新批准的拆迁房屋，将实行更为规范、合理的估价法则，使估价环节更准确地体现被拆迁房屋的真实价值。

　　记者从贵阳市房地产管理局了解到，按照这一规定，今后城市拆迁难点将实现“关口前移”，进行估价在先，把拆迁双方认可的估价结果作为颁布《拆迁许可证》的先决条件，房屋行政管理部门将完全退出此过程。犹慰处长说，对拆迁房屋估价并确定货币补偿金额是城市房屋拆迁中最为敏感和重要的环节，以前房屋拆迁补偿标准是由政府统一制定，政府定价在一定程度上保证了城市建设的规模和速度，但其结果是房屋估价结果与实际相差甚远，不能准确反映被拆迁人的财产价值，使被拆迁人的利益受到较大损失。

　　近几年我国房屋拆迁估价逐步由行政管理向市场评估过渡，房屋拆迁货币补偿的金额，不再由政府指导定价，而是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，连同该房屋用地范围内的土地使用权价值，以房地产市场评估确定价格，并以此为依据，实行货币补偿或产权调换。

　　补偿：主动权在自己手上

　　从政府定价到市场定价，房屋拆迁补偿程序正逐步趋向规范化，房屋拆迁当事人不仅可以自主选择委托中介机构对房屋进行估价，还可选择最能体现房屋价格的评估方式。

　　贵阳市新制定的房屋拆迁估价办法将估价方式从原来的两种增加到5种。犹慰说，拆迁当事人对房屋估价应该拥有更多主动权。目前我国房屋拆迁

　　估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，这两种方法已不能客观、公正地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家房地产估价规范，拆迁双方还可选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象的客观价格。

　　房地产管理部门提醒，在不适用市场比较法的情况下，最好选用两种以上的评估方法进行评估后，用加权平均的办法确定评估对象的价格。

　　新华社专稿