物权法和我的生活

　　实习生 孟莉莉 文佳 本报记者 邹慧颖

　　据悉，7月10日，全国人大常委会将物权法草案全文向社会公布，并广泛征求意见。所说的物权，是指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是一种重要的财产权，与债权、知识产权等其他财产权不同，物权的客体主要是动产和不动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物，包括能

　　为了让市民更加了解这部法律，近日，本报记者采访了哈市有关法律专家，从与市民生活最密切的四个方面入手，帮助读者进一步解读“物权法”。

　　邻里琐事

　　也有法可依

　　草案规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；造成损害的，应当给予补偿。

　　通风、采光、屋檐滴水、隔壁噪音……相邻不动产权利人如何保持合理状态，物权法草案都作出了相应的规定。因此，长期以来这些类似的邻里之间纠纷将不再成为困扰市民的头痛问题。例如，自家长年受楼下饭店烟熏以及噪音困扰，目前对于这类问题主要是通过行政手段来进行管理。而物权法草案中，则从民法的角度对之进行了规定。又如，我家的电源线或水管道要通过你家的墙壁引到我家，这里你家的墙壁是你的所有权，但是对我家来说，电线或管道从你家墙壁走过对我家来说是必需的。这种情况下，法律规定，为了更好地利用财产，为了节约成本和更好地利用不动产而规定了相邻关系制度。我家是可以通过你家引电线引水管的。还有灌溉、引水、排水等各种相邻关系。相邻关系本质是为了提高不动产的利用效率而构建的规则，做出明确规定后，相邻的当事人之间产生纠纷后就有法可依了。

　　专家称，民法通则虽然也对相邻关系有所涉及，但相对比较笼统，例如，民法通则对于相邻关系只规定“邻里之间不得侵犯对方的利益”。而物权法的规定则非常细化，其中包括不动产所有权的扩展，既然房子是我的，那么我就有禁止他人进入的权利。这些权利都是不动产所有权的派生。与此同时，物权法草案规定，有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。对此，专家指出，物权保护不受时间的限制，对物的所有权人非常有利，更有利于保护私有财产。

　　小区绿地、道路等

　　属业主共有

　　草案规定：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　业主可依法共同决定选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。

　　专家说，一幢大楼里有几百户，这就有了区分所有权的问题。而对于公用部分，像楼梯、走廊、车库、绿地、道路等一直存在争议。这次物权法草案就规定了建筑物要区分所有权。首先，区分所有权人对其专有部分享有完整的所有权，而对公用部分，如楼梯，则享有共有权。共有部分是不能分割的，而且如果转让专有部分同时也要将共有部分一并转让。此外，其也享有成员权，有权作为小区的一分子参与小区的公共事务。除了建筑物内部共有部分外，对于小区中公共部分的归属问题，这次物权法草案也做了明确规定，原则上允许当事人特别约定，包括道路、绿地、车库等，如果有约定按约定处理，如果没有，法律上也作了一个推定即归业主共有，这个制度对于解决目前过多的物业纠纷是有必要的。

　　失物“悬赏”

　　不许“空头”

　　草案规定：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人应当承担损害赔偿责任。

　　不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

　　很多人在丢失了重要财物时，都会“悬赏”，承诺给拾得人一定报酬作为答谢。更多的人都怀有这样一种心思：我捡到的钱物可以如数归还失主，但是我的这种行为应当得到一定的回报——还希望失主能给予我一定的物质酬谢。于是近几年来，拾得人将钱物送还失主同时又索取报酬的事情越来越多，因为缺乏相关法律规范，由此引发的纠纷时有所闻。

　　专家称，在我国，将拾到的财物如数上交或交还失主，一直被视作拾得人应尽的义务和一条基本的社会行为规范。为了鼓励这种行为，物权法草案没有规定遗失人必须支付一定报酬。但是从另一个角度看，从捡到财物到归还失主，拾得人耗费了一定的时间和精力（如代为保管财物、寻找失主等），假如遗失人事先承诺给予报酬，就不能反悔，对拾得人付出的相关费用也应该予以补偿。

　　征地、拆迁

　　必须合理补偿

　　草案规定：财产拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　在老百姓中流传着这样关于拆迁的说法——“画圈就拆，给钱就走，不走就扒”。还有的居民说——规划是人家定的，房屋价格是人家定的，搬迁日期也是人家定的，我们的权利在哪儿？居民的无奈溢于言表。对此，物权法草案有效地避免了类似问题的发生，充分保障了市民的权利。

　　据专家介绍，这是继我国宪法明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益，公民个人要服从社会公共利益，这一点毋庸置疑，但这并不表示，必须牺牲公民的个人合法权利。拆迁应按照国家规定予以补偿，没有规定的，必须予以合理补偿。

　　除此之外，物权法草案还规定了土地使用权可申请续期，即建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期；农村宅基地可在本集体内转让、城镇居民不得在农村购房；明确担保财产范围、社会公益设施不得抵押。

　　新闻背景

　　商场“嗓门儿太大”、邻家音响“震耳欲聋”、楼下施工“昼夜不停”……近日，记者从哈市环保部门获悉，入夏以来，噪音的举报电话骤增。据了解，盛夏家家户户都敞开了门窗，然而，在感受清凉的同时，讨厌的噪音却让市民心烦意乱。

　　家住道里区的王大娘无奈地说，她住在一家手机销售店的楼上，该店的喇叭每天不停地播放产品宣传广告，自己被烦得坐立难安。为此，她多次举报，但每次都好景不长。执法人员来了，手机店开始变得安静，执法人员一走，手机店立即恢复往日“活力”。现在，王大娘因此而患上了神经衰弱症，经常彻夜难眠。

　　对此，哈尔滨市信诚律师事务所主任陶增田律师指出，目前对于这类问题主要是通过行政手段来进行管理。而近期刚刚公布的物权法草案中，则从民法的角度对之进行了规定，即在相邻关系方面明确规定了所谓“不可量物侵害”的问题，物权法一旦通过，人们对付这种侵害就有了一条比较通畅的渠道，邻居们有权自行请求或者通过法院请求其停止侵害。如果造成实际损害的，还可以请求赔偿损失。

　　－－稿件来自《家报》