“期房预售”遭各方炮轰 中消协昨天组织商品房……

　　自央行提出“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的建议后，建设部发表声明称“国家近期不会取消商品房预售制度”。昨天，中消协在京组织中央政策研究室、全国人大法工委、中国人民银行、中国银监会等２５个单位的官员、专家、学者、律师代表召开“商品房销售模式研讨会”，“商品房预售制度”遭到了几乎所有与会代表的批评，

　　此外，银行强制消费者为贷款买的房子上保险，银行请律师审查消费者的购买资格却要让消费者付费，提前还贷要付违约金……这些问题是应该维持现状还是应该保障消费者利益的最大化，也受到与会代表的广泛关注。

　　【观点】取消派

　　房屋预售制度风险甚高

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为：就市场现状而言，房屋预售制度是一种风险甚高的制度。

　　房屋预售制度本来是国内房地产市场发展初期，给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策。国内房地产开发基本上依靠银行信贷来完成，而开发商通过“炒楼”制造出市场的虚假紧缺，借机抬高价格；通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再预售、再抵押。

　　在中国，房地产开发商依靠银行和承建商垫付大部分成本，房屋建设刚一开始，就可能通过房屋预售贷款让资金回笼。而且，这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上，这必然会增加国内银行的风险。而银行的风险最后一定会归结到整个社会风险上，使得全部社会民众都要来承担这个风险。

　　开发商借机“空手套白狼”

　　央行研究局金融风险处副处长卜永祥表示：“商品房预售制度”实际上促成了开发商“空手套白狼”式的获取暴利。

　　日本、德国等国家虽然也有房屋预售制度，但都没有我国的房地产开发商如此便利的融资条件。

　　比如，日本在建设开发、建筑检验等手续办理结束之前，开发商是不能对外提前进行销售的。开发商可以进行宣传，有意购房者可以预约，但只能收取少量的预约费。而新加坡和澳大利亚则是买卖双方达成协议以后，购房人缴纳５％至１０％的定金，由律师存入银行保障账户，等到房屋竣工后，将定金连同剩余的房款一并转给开发商。国内的“商品房预售制度”促成了开发商“空手套白狼”式的获取暴利。

　　期房预售引发大量投诉

　　北京市消费者协会副秘书长张明告诉记者：２００１年到２００５年，北京市消费者协会受理的房地产方面的投诉２３５８件，期房预售是引发大量投诉的重要根源。

　　期房销售之所以不合理的一个重要原因是，标的物的不确定性。期房销售变数很大，使消费者心中无数。其他弊端还有：侵害消费者的知情权，开发商事前加大房屋销售宣传，虚假广告、虚假宣传层出不穷；第二侵害消费者的财产安全权，将已经抵押的房屋销售给消费者；第三侵害消费者的公平交易权，面积不符等；第四侵害消费者的赔偿权，开发商以种种借口使消费者不能获得赔偿；第五侵害消费者的选择权，使消费者在保险等环节中都不能按照消费者意愿来选择。

　　消费者竟替开发商付息

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏认为：我们国家现在房地产市场比较热，基本上立项就销售，在这种情况下消费者连房屋结构都没有看见，就已经付款买房了。关于这一点，各地消协都举出了大量消费者权益受到损害的事例。另外，立项就售出，到交现房，在这期间，是消费者替开发商交付了贷款利息。第三，现在我们国家房地产市场正处在整合期，需要向规模化发展。而商品房预售制度，为一些小的开发商解决了资金不足的问题，不利于房地产企业优胜劣汰、公平竞争。可以说，我们国家商品房预售制度的核心内容是，为房地产开发商起到了融资的作用。因此，现行预售制度应该取消或者是应当改革。

　　【观点】完善派

　　建议设立资金托管制度

　　北京隆安律师事务所律师陈旭在会上表示：通过对大量法律实务的研究发现，我们现在所推行的房屋预售制度是发生大量房地产纠纷的根源，但是，如果是卖现房的话，这些纠纷都是可以避免的。

　　对于这些问题，已经发现、已经总结出来的问题可以从制度设计上加以解决。如果现行期房预售制度在短期内还不能取消，是不是可以考虑设计一个更合理的制度。比如将这种资金通过一种托管制度，放在律师事务所或者是公证处，保证这个资金一定要专款专用。只有当开发商把合格产品交给消费者之后，这个钱才能划到开发商账上。

　　相关信息应在网上披露

　　中央财经大学法律系金融法副教授曾筱清认为，期房预售制度有这样几个地方需要完善：

　　一是商品房在预售过程中对预售市场的管理问题，现在房地产管理法要求必须先有商品房的预售许可证才能进行商品房预售。

　　二是要进一步解决销售过程中关于信息不对称或者是信息不对等的问题，这里可以通过监测商品房预售、备案登记、履约、交房的质量、规划变更等等，把相关信息在网上披露出来，以增加信息透明度，还可以实现社会和消费者对商品房预售市场的监督和良性的互动。信报记者革继胜

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　　房贷风险应该三方共担

　　在中消协昨天组织召开的“商品房销售模式研讨会”上，中消协有关负责人表示，房贷强制保险制度不合理，“抵押物因自然灾害消失”的风险应该由商业银行、开发商与购房者共同承担。

　　中消协有关负责人说，房贷强制保险是因为银行担心“抵押物因自然灾害消失”，但是，如果这种担心成立的话，保险费应该由银行进行再保险，而不应该再把这个保险费强加在购房人身上。

　　这位负责人说，银行已经从贷款人那里获得了利息收入，强制交纳保险费的做法实际上是银行将自身的风险转嫁到贷款人的身上，是违背贷款意愿和现实公平的。类似的问题还有银行请律师审查消费者的资格，却强制让消费者付费。