全新路网织就　镇区地产升温

　　本报记者　姜岩　廖奕文

　　过去几年，东莞四环路、五环路先后通车。所谓路通财通，四、五环路迅速带动了周边地区的商贸经济，房地产商推出的楼盘均能迅速获得市民青睐。

　　随着上月底六大主干公路的顺利通车，以及此前在核心城区内形成的交通圈，由内而

　　四环五环带旺沿线　“白领”盘集中放量

　　从今年国庆黄金周的成交量看，成交最活跃的楼盘集中在四环路沿线，四环路带旺楼市已成事实。

　　据了解，去年以来，目前四环路沿线销售的楼盘除了理想0769、中信凯旋城、景湖春晓、第一国际公寓外，三元盈晖盛世华南、石竹新花园以及阳光澳园也已经所剩无几；加之已经销售完毕的宏远江南世家、光大景湖春天、中信新天地等楼盘，四环路沿线显然已经成为东莞房地产市场的沸点区域。

　　然而更值得关注的是，这些集中推出的楼盘中，除了凯旋城定位稍高，绝大部分楼盘都将目标客户群指向了“白领”。这条横贯市区东城、南城、万江的四环路又将成为东莞房地产市场有史以来热度最高的“白领热线”。一位文化界人士预言，四环路沿线很有可能成为“新东莞人”的聚集重镇，也有可能成为“新东莞”思想潮流的策源地。

　　其实，四环路会成为旺地早在去年就已经显现出来，而其白领的定位也早在去年就已成型。资料显示，中信阳光澳园均价3500元／平方米，首次选房推出的是70平方米的二房单位和90平方米的三房单位，而光大君兰雅筑均价3200元／平方米，主力户型面积介于142平方米到180平方米之间；江南世家洋房主力户型面积介于72平方米到150平方米，均价3100元／平方米。不难看出，四环路沿线各大楼盘的房屋总价已经从根本上决定了他们的目标人群就是这个城市的“白领阶层”。

　　不仅如此，目前，四环路沿线的推货量也前所未有，仅记者掌握的资料，四环路放量总和已经超过100万平方米。放量之大应居各区域之首。

　　据三元盈晖营销策划中心副总监张立平分析，“白领”已成为了东莞房地产市场的消费主力，“中端市场仍然处于供不应求状态，“‘白领’盘的集中放量，是从供不应求走向平衡的一个必然过程。”

　　而此后五环路的开通，更加明显地体现了这种拉动。比如万科高尔夫陡然出现在五环路边，本来交通条件并不占优势的万科盘反而成为了五环路沿线最炙手可热的新楼盘。更值得一提的是，原来已是奄奄一息的某别墅楼盘，也因五环路突然间起死回生。

　　6条主干道通车

　　镇区楼顺势而上

　　9月28日，耗资数十亿元、历时近两年，包括一条高速公路、一条快速路及4条主干公路在内的东部快速交通圈正式通车。樟木头、常平、虎门及长安，这些以前存在严重交通瓶颈的镇落，将实现“半小时交通圈”，市民们将不再需要忍受兜兜转转的颠簸之苦；对于房地产行业来说，这6条交通干道所覆盖的包括寮步、桥头、横沥以及松山湖在内等区域的房地产有望迎来新一轮的发展。

　　寮步地块开发潜力最大

　　事实上，五环路及松山湖大道的通车，消弭了寮步镇与东莞城区之间的地域差别。在松山湖大道实现通车之前，寮步镇政府已经逐渐将发展中心调整到房地产市场上，更不断地对外引进开发商。在其远景规划中，松山湖大道沿线两侧将建起一条“商务办公”走廊，目的是吸纳在莞设有办事处或分公司的全球性企业或国内知名大企业。

　　寮步镇委书记殷焕明说，对于寮步，那是地产业界再熟悉不过的区域。在前年万科正式拿下寮步地块以来一直备受业界人士关注时，殷曾多次表示，“万科的进驻，意味着寮步房地产业的发展进入了一个全新的发展阶段，是寮步房地产业发展的一个里程碑”。

　　据介绍，包括五环路、松山湖大道以及莞樟路、东部快速干线在寮步的交汇，已使寮步成为一个小交通枢纽中心。从地理位置上看，寮步与城区地产发展最发达的东城紧紧相连，其辐射作用也可见一斑。而随着莞樟路的改造成功，对该区域的地产环境融入城区大背景起到了不小的作用，从寮步中心区域到东莞城区车程不过十来分钟，两者无间的亲密关系也使寮步的地产业蓄势待发。

　　据了解，目前已有众多有实力的品牌房地产公司正在频繁地与寮步镇政府接触，希望能入驻寮步。而多家发展商也表示愿意到寮步地块开发项目。

　　业内人士预测，加上之前已在寮步镇区内得到充分开发的几个楼盘外，几条主干公路在寮步交汇，将使得这一优势更为明显，“不出几年，寮步将成为4个城区之外最具有发展潜力的房地产地块。”

　　松山湖再成热点

　　随着常虎高速的开通，松山湖区域的地产前景又一次浮现在东莞市民的眼前。连通虎门和常平两大物流中心的常虎高速，在松山湖专门设置了接驳口。在带来交通便利的同时，大大加强了松山湖高新技术园和两大物流中心的联系。

　　交通部门有关人士介绍，早前贯通北区的松山湖大道通车后，大大减少了东莞城区市民前往松山湖的时间，多趟公交也已经通过北区直达松山湖；如今常虎高速的通车无疑将又一次加速松山湖的地产开发力度，尤其是中心区域。

　　另据了解，在目前的中心区域内，东莞中学松山湖学校已正式开课，松山湖国际酒店也将于年底开业，松山湖园区A区和C区两个生活区的详细规划也正在紧张进行。据透露，两区不仅会发展房地产项目，同时社区内还将有适当的商铺、饮食等配套设施。

　　据记者从管委会有关方面了解，按照园区的规划，在2010年之前，松山湖将集中资源重点开发北区和中心区，而其中北区南部将适度开发商业楼宇以及商品住宅。松山湖北区共有土地10万平方公里，其中松山湖大道以南及以北各约5平方公里。今年松山湖将重点启动北区南部5平方公里土地的开发建设，将发展房地产、商贸、体育休闲产业，计划用3—5年的时间把北区建成一个生态工业新城。由此看来，常虎高速的拉动作用将更加明显。

　　桥头横沥或成下一重点

　　对于桥头、横沥等镇的房地产市场，很多人都是一知半解。其实，在桥头、横沥以及周边地区，房地产市场已逐渐起步。

　　据悉，目前在桥头，与城区石竹花园、石竹新花园一脉相承的石竹山水园从策划推广都与城区同步，销售情况也屡创佳绩。

　　而随着东部快速路的开通，该地区的房地产市场将继续被业界看好，中信华南公司东莞分公司策划总监周普在接受记者采访时说，随着东莞路网进一步完善，中信在镇区拿地的可能性已经进一步增大，像桥头、横沥这样的镇区，土地成本相对便宜，加上当地购买力强、房地产市场竞争小，所以如果有合适的时机也会考虑拿地事宜。

　　在采访中，其他开发商认为，目前城区土地资源稀缺，发展商开发楼盘成本较高，并且市场竞争也异常激烈，而像桥头、横沥这样的镇区本身楼盘的开发量较少，市场的需要非常大，加之在东部快速干线的开通后，区域价值将被进一步提高，很可能是地产商锁定的下一个重点。

　　记者观察

　　天助还需自助

　　包括一条高速公路、一条快速干线在内的东莞6条主要道路已经一一呈现在世人眼前，这6条道路不仅方便了市民出行，更为房地产业添了柴加了火。

　　早在东莞城区还只是一个叫莞城的地名时，人们都以住在城区为荣，为什么呢？方便呗！那里交通发达商业配套齐全。几年后，不少先富起来的买了车，住到东城一个叫做新世界的地方去了。到了眼下，东莞私家车拥有量的逐年攀升已经是个不争的事实，东莞人又开始搬家了，南城、四环路是目前最炙热的栖息区域。还需要问为什么吗？大家都知道答案了——方便呗。没有人再愿意开着自己的爱车紧张地穿梭在大街小巷中，往返于单位与家之间了。

　　从这个逻辑推延出去，如果有一天，东莞在城市发展的同时又负载不了这些寻求方便的人时，您说这些人会不会搬到离市区越来越远的地方去呢？一定会，广州华南板块的兴起和繁荣就是一个最好的证明。东莞也同样如此，到镇区去买房很可能会在几年之后成为潮流。其中最大的原因就是东莞城镇间道路交通的四通八达。

　　可我们也清楚地看见，要在东莞建设一个新的“广州华南板块”也没有那么容易，就东莞目前的情况来说，对于发展房地产行业最重要是有足够的土地。镇区确实有不少闲置土地，但是东莞不少的土地都掌握在农村管理区或者村委会手中，想把他们盘成商业用地很难，虽然目前已经从10月1日开始实施《集体建设用地使用权流转管理办法》，但办法中也明确规定土地不得使用在住宅的开发和建设上，这成为发展商盘地的难点。即使盘到了相应的土地，可在开发成本上也有了相当大的提升，所以短时间内买块集体建设用地并不现实。

　　不仅是土地的问题，在镇区发展房地产业对有些镇区来说并不急切，对于发达的镇区像长安等镇，政府并不鼓励开发房地产。有不愿意透露姓名的业界人士接受采访时说，在长安，政府宁可把土地留给企业建设厂房也不愿意卖给发展商投资房地产，这可能跟这些镇区的定位有关。地产界在镇区受到冷遇的情况比比皆是。从目前的情况看，如果没有政府支持，要在镇区全面开花基本没有可能。

　　当然，更关键的是房地产商本身的素质和心态。一个健康的政府不会拒绝既有社会效益、又有长远生命力的商业项目。对于房地产商来说，通过正当的市场竞争，形成优良的竞争机制，提升行业之间的核心竞争力，建立一个有序、健康的房地产市场，恐怕要比单纯盯着商业利润更能深入民心，也更能得到来自包括政府在内的各个层面的支持。

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　　6条交通干道通车，寮步、桥头、横沥以及松山湖等区域的房地产有望迎来新一轮的发展。　杨凯　摄

　　制图：廖奕文