酒店式公寓成就投资新势力

　　一直以来，酒店服务式公寓的供应都比较有限。而随着外资企业在华业务的逐渐拓展，外籍高级管理人员来华更频繁，对酒店服务式公寓的需求比较旺盛。供求作用之下，酒店式服务公寓的市场受调控影响不大，租金稳中有升，空置率在各类物业中保持最低。尤其是燕莎、赛特等热点区域的项目，已经成为房地产投资新宠。

　　空置率在各类物业中最低

　　戴德梁行最新研究报告表明，今年第三季度住宅市场总体空置率维持在17.3％，与上季度基本持平，平均租金下降了1.2％。而酒店服务式公寓，整体空置率下降了2.3％，为各种物业类型最低。

　　随着入住时间的增加，新的供应逐渐被吸纳，同时市场需求依旧旺盛，高档酒店式公寓的平均租金从26.3美元/平方米上升到27.2美元/平方米，为10.4%；低档酒店服务式公寓与中档出租公寓相比，租金水平相近，但硬件设施和服务却更完善，因此吸引了一些租客，空置率下降了7.5％。酒店服务式公寓空置率总体下降了2.3％，平均租金维持在21.2美元/平方米。

　　相对而言，第三季度高档出租公寓的平均租金为14.6美元/平方米，高档别墅平均租金18.4美元/平方米。

　　地段依旧是金科玉律

　　戴德梁行董事助理岳锋钢分析说，酒店式服务公寓需求加大，一是由于外资公司在华业务扩展，来京高管增多，二是出于成本和管理上的考虑，许多企业不再负责来京人员的住宿，而改由发放居住津贴，因此很多外籍人士开始选择相对酒店费用较低、更具有生活气息的酒店式公寓租祝

　　世邦魏理仕今年一季度的调研数据显示，北京市场符合一定标准的酒店式服务公寓约有40个左右，主要集中在赛特、燕莎、国贸等商圈。过去酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸公寓等，出售型项目近几年才出现。目前市场在售项目单元面积多在50至150平方米，每平方米单价1.2万元至2万元。这些项目在装修水平、物业管理以及租赁服务上存在不小的差异，但是市场分析表明，地段依旧是酒店式公寓的最关键因素。

　　将在月底推出的银钻公寓位于赛特商场东100米，毗邻的第一使馆区，周边顶级酒店、写字楼云集，涉外氛围浓厚。项目总建筑面积11万平方米，分A、B两栋及一栋商业楼，主力户型50至100平方米，绿化率为31%。由第一太平戴维斯担任全程物业顾问。18000平方米的商业配套将为国际化高尚生活提供保证。户型设计强调与酒店的差异，香港知名设计师陈中爵打破长方形的酒店布局，在小空间内设计了步入式衣帽间、开放式厨房，卫生间采用玻璃隔断，大胆而时尚。有业内人士表示，银钻公寓作为该区域为数不多的酒店式公寓之一，并且规划了下沉式广场和商业配套，再加上能够提供符合国际标准的物业服务，租务前景相当看好。

　　国际背景不可或缺

　　另据调查，北京2008年奥运会期间需要800家能够提供国际化服务的酒店，而北京目前同等档次酒店数量还未达到此标准，市场空缺很大，而酒店式服务公寓正好是可以填充这个市场空缺的物业类型。目前，酒店式公寓的供应量呈逐年增多之势。

　　对此，戴德梁行董事助理岳锋钢提醒买家，酒店式公寓的难点在于管理，尤其是交房初期一些服务设施没有到位，租客一般没有买家的“耐受力”，不免出现空置阶段；此外要选用有国际管理背景的顾问机构及物业管理企业，一是设计定位符合外籍人士的需求，二是有利于整合境外客户资源，提供租务保证。本报记者姚丽颖

　　网络编辑：赵志芬