万客汇琶洲催生广州新商圈

　　广交会多项展区移步琶洲，外贸企业纷纷进驻

　　万客汇琶洲催生广州新商圈

　　广交会为琶洲土地市场带来的拉动效应再次得到验证。随着上周末一商用地块以6223元／平方米的楼面价格成交，琶洲已经第二次将广州“地王”收入囊中。业内人士普遍认为

　　楼面地价高过一手房价

　　琶洲已经两度在今年的土地拍卖市场掀起风云。3月28日，经过广州“拍卖场上最激烈的争夺”，会展中心南侧一块11.36万平方米的综合商业地块被名不见经传的中岱地产以13.88亿的“天价”取得。最后功亏一篑的中力投资公司负责人对记者痛心地表示“没能拿下来太可惜了”。

　　6个多月后，“地王”的标签再度刷新，据称来自北京的竞买人出价4.6亿元击败保利等强劲对手夺标成功。高达6223元／平方米的楼面地价也刷新了广州国有土地使用权拍卖有史以来楼面单价最高的纪录。这一出价也让不少行家称之为“疯狂抢地”。

　　今年以来外地和本地一些新崛起的发展商在广州频频抢地成功，人们已经见怪不怪。但琶洲两次拍地，两次创下拍卖纪录，却不由地令人刮目相看。保利地产联手香格里拉酒店三年前以2000元／平方米的楼面地价拿下两幅用地，如今保利国际广场开盘均价已突破16000元／平方米，两幅“地王”未来的商业价值怕是更难以想象。

　　综合商圈雏形渐现

　　琶洲新一轮土地开发将不再是较为单一的商务功能及配套，而将有意转向构建综合性商圈。据了解，中岱地产准备在会展中心对面开发的“中岱城”项目，将包括写字楼、商场、餐饮甚至交通换乘中心，新出让的琶洲PZB1301地块也规划有写字楼、商场及展馆功能。有行家表示，琶洲会展中心对面这两个黄金地块的综合商用功能及升值潜力从长远看比目前推出的写字楼还要大。

　　随着广交会多项展区移步琶洲，琶洲地区会展商业氛围正日趋形成，周边新建的配套项目大多将在明年投入使用。除中洲中心已经借势举办厨卫、建材、家用五金及家电展，包括展馆及写字楼功能的琶洲跨国采购中心项目也正在加紧施工，有望于明年3月落成。

　　记者还看到，位于琶洲大桥一侧的保利国际广场及五星级的香格里拉大酒店已经封顶。定位为琶洲标志性建筑的保利国际广场中心展览区的价格已攀升到3.5万元／平方米左右，1.6万元／平方米的写字楼均价也创下广州写字楼的新高。

　　据了解，琶洲展馆二期工程已经开工建设，年内二期配套工程也将开建。二期工程建筑面积33万平方米，配套工程建筑面积16万平方米，全部工程完工后将把目前的琶洲展馆区扩大1.5倍。

　　而该区域已纳入计划尚未出让的地块中，一幅5.5万平方米的商业用地，将规划建设五星级酒店；另一幅7.7万平方米的行政及综合用地也将建设写字楼、酒店及购物商场。未来会展商圈仅纯商业面积便可达到10万平方米，将为会展及相关产业提供充足的商业配套，改善琶洲地区较为单一的产业格局。

　　外贸企业纷纷抢滩

　　据记者了解，目前已有大量中小外贸企业移师琶洲板块或在这一区域设立办公地点。由于配套便利，距离会展中心稍远的畔江花园、世港国际公寓等住宅楼正成为不少外贸企业悄然进驻琶洲的第一站。

　　合富置业写字楼部人士分析，琶洲商务区的崛起在于其独特的区位和极为便利的区域交通。目前琶洲区域高档写字楼项目不多，相较于已渐趋饱和的天河北、环市路等地，琶洲的市场发展潜力更加巨大。

　　中原地产研究部主任刘志武也表示，广州写字楼的租、售价相比京沪仍有较大的差距，但2010年亚运会的举办，珠江新城西塔等新一代标志性写字楼的投入使用，将使写字楼市场再上一个台阶。除了吸引更多外资企业外，本地的中小企业特别是外向型企业，会对会展商圈写字楼产生较大的需求。

　　据了解，保利国际广场、中洲中心等商用物业的买家目前主要是国内外贸企业及来自美国、日本等国家的跨国采购机构。保利地产有关负责人表示，琶洲会展经济圈的第一批客户，正是一些对会展行业有较高理解的投资者和企业。

　　联合珠江新城成就CBD

　　目前琶洲与珠江新城这两个最具发展后劲的商务圈在市场中面临的境遇大不相同。琶洲商务圈尚处于起步期，发展商与买家心态近乎狂热，上半年写字楼成交面积比去年下半年增加2.3倍。然而珠江新城今年的写字楼价格均低于1万元／平方米，除了竞争激烈之外，周边缺乏互补性的设施也是珠江新城写字楼价格徘徊不前的重要因素。

　　珠江新城写字楼正在吸引各类金融、贸易、技术型企业进驻，通过资金、技术、服务等密集型产业的整合，其东部延伸至黄埔区则有着港口物流的产业优势。琶洲的未来势必以会展业为核心，在外贸、高新技术产业和服务业上集中资源。两大商务圈的区分与联系将日益显现。

　　合富置业专业人士表示，不仅珠江新城的发展需要周边商圈提供支持，琶洲也由于在配套上的不足导致其仍存在“淡旺期”。而猎德大桥则有望令珠江新城和琶洲两个商务区携手合作，由发展较好的珠江新城引领目前配套相对不足的琶洲，两者进行优势互补，从而达到双赢。

　　本报记者　王昊　实习生　尹乙鸣

　　记者观察

　　广州需要几个CBD？

　　不仅仅是琶洲，珠江新城两幅商用地块也成交了。从今年琶洲第一次诞生“地王”开始，与琶洲、白云种鸡场乃至沙河地块的狂热争食场面相比，珠江新城每每成为土地交易市场上的看客。中央商务区(CBD)，地块乏人问津的场面屡见不鲜，似乎已成为拍卖场上的惯例。

　　除了成交楼面地价已经不可同日而语外，两大商务区的境遇也截然不同：一个是政府钦定当之无愧的CBD，一个是市场追捧的会展商圈；珠江新城还有近500万平方米的商用地块准备出让，琶洲围绕会展中心的用地已基本售罄；珠江新城今年拍地主要建的是写字楼，琶洲两块地则都是综合商业用地，建的是MALL。

　　珠江新城写字楼用途的B2—3地块与J2—5地块分别以底价成交，而转让条件复杂的F2—3地块在公告期结束后仍无买家竞价。珠江新城今年商务用地拍卖屡屡不顺，除“最后一块纯住宅用地”的出让和西塔竞标时出现热闹场面外，其他出让地块多数只有一个买家。

　　与珠江新城的淡静相比，行家们在琶洲商务地块拍卖问题上则出现了较大争议：保守观点认为琶洲楼面地价炒得过热，怀疑竞买人动机，呼吁严审竞买人资质；也有专家认为广州商务楼价格相比京沪仍处低位，高价拍地说明楼市整体充满信心。

　　琶洲会展商务圈与珠江新城CBD仅一江之隔，并且有多种交通方式相联。无论是互补还是联动，两个商务圈都将是广州未来商贸经济的绝对引擎。目前琶洲会展商圈初露峥嵘，珠江新城又迎来新一轮商务及公共设施建设高峰，两大区域对土地开发的需求并无二致。所不同的只是在商业地产开发上，过去珠江新城是政府在推着走，而现在市场对琶洲地块似乎更感兴趣。

　　一些行家分析，珠江新城商务楼的问题还是在于发展商扎堆开发集中推货。目前珠江新城已经进入写字楼高产阶段，预计将有20多栋的写字楼将于两年内投入使用。短期供货量过大加上市场消化能力不足，写字楼价格在去年底冲高之后，今年的新货均价也回落至1万元／平方米以下。

　　另一方面，珠江新城CBD的前景又并不是那么悲观：有相当部分的写字楼属于自用型，买家以大型国有企业和民营企业集团为主，如今年相中珠江新城两块地的威华集团和利通公司都是财大气粗的企业。与发展商投资土地不同，这些写字楼建成后并没有销售压力。而琶洲的房地产开发却大相径庭，相对缺乏产业的支持也是一些专家担心会展商圈“虚火上升”的原因之一。

　　广州两大新商圈在不知不觉中形成“角力”格局，其实对城市建设来说，也提供了有益的思考：广州需要多少个CBD，谁能真正成为当之无愧的CBD，这其实是个市场问题，而不单纯是个行政问题。

　　王昊

　　见B22《广交会催熟短租市场》

　　图：

　　王昊　摄