给汕头市民一个承诺:明年底解决商品房确权遗留问题_新闻中心

给汕头市民一个承诺:明年底解决商品房确权遗留问题

http://www.sina.com.cn 2005年10月21日11:03 大华网

核心提示据调查统计，中心城区存在确权遗留问题的商品房共3万套左右。目前，仍未解决的商品房遗留问题楼盘共135幢8459套，基本属于情况比较复杂的所谓的“骨头”楼盘。市政府于2003年1月7日下发的《关于汕头市市区违法建设商品房、私建合建房处理若干规定》，是解决市区商品房确权发证遗留问题的重要规范性文件，其执行期限至2004年12月31日，实施这一民心工程，最大限度地消除社会不稳定因素。但由于市规划、国土和房产管理机构调整而延误一定时间，目前市区仍有8000多套商品房确权发证遗留问题未解决，为此，将《若干规定》执行期限延期至2006年12月31日止，更好地解决商品房确权发证遗留问题。随着解决商品房确权发证遗留问题工作的不断深入，遗留问题解决的难度越来越大，一是相对较容易解决的问题已经基本解决，剩下的都是一些涉及遗留问题较为复杂、处理难度更大的楼盘；二是目前发证工作中碰到的难题按现行的规定和程序是无法解决的，需要有关部门采取更加积极有效的协作、配合，协调解决。为维护房地产消费者的合法权益，积极稳妥地解决多年来遗留的问题，最大限度地消除社会不稳定因素，我市对进一步加快处理商品房确权发证遗留问题提出意见。《若干规定》执行期限延至明年末市政府于2003年1月7日下发的《关于汕头市市区违法建设商品房、私建合建房处理若干规定》，是解决市区商品房确权发证遗留问题的重要规范性文件，其执行期限至2004年12月31日，但由于市规划、国土和房产管理机构调整而延误一定时间，目前市区仍有8000多套商品房确权发证遗留问题未解决，为此，将《若干规定》执行期限延期至2006年12月31日止。同时，考虑到《若干规定》处理的遗留问题并非针对单独的商品房、私建合建房，因此，违法建设的整体建筑存在着的部分分属1999年6月11日前已销售或转让的商品房、私建合建房，整体建筑中的所有商品房和私建合建房的处理均可适用《若干规定》。职能部门各负其责承接办理意见规定，已下发的市区商品房确权发证遗留问题有关文件涉及的职能部门分工问题，涉及由原市规划与国土资源局（国土房产局）负责办理的事项，原则上按各自职责对应分别由市规划局、市国土资源局和市房产管理局承接办理，具体工作涉及职能交叉时，由市区处理商品房确权发证遗留问题领导小组办公室负责协调。关于工程竣工验收问题，2000年10月1日前开工的工程项目，如质量监督部门在工程施工建设过程中已经履行了监督职能，且工程质量符合要求，由质量监督部门出具工程质量符合要求的证明，替代《建设工程竣工验收证明书》及欠缺资料（含图件），作为产权登记管理部门确权发证的依据，产权登记管理部门按有资质的测绘机构提供的房地产实测现状予以确权发证。关于消防验收问题，对未能通过消防验收而影响确权发证的，按以下程序办理：补办消防审核、验收或整改、复查手续时，工程无法按现行规范达标，但建筑物基本符合消防安全要求的，公安消防机构给予补办相关手续；不具备补办消防审核、验收或整改、复查条件的，但符合有关防火要求的，向公安消防机构补办消防审核、验收手续；尚未完善管道煤气设施，且含有高层建筑的小区，将高层建筑部门的消防验收暂予搁置，公安消防机构就多层部分先行审核验收，审核验收合格的，可以进行综合验收，产权登记管理部门给予确权发证。“五无”工程进行质量鉴定意见增加了对“五无”工程进行质量鉴定，由汕头市房屋鉴定所的鉴定作为判别房屋质量现状的依据。建设行政主管部门凭市房屋鉴定所的鉴定书出具《违规商品房处理备案书》，产权登记管理部门凭《违规商品房处理备案书》办理确权发证手续。市房屋鉴定所应依法进行“五无”工程（2001年6月1日前已竣工的历史遗留工程）的质量鉴定，房屋鉴定所出具的鉴定结论应明确，并对鉴定结果负责。意见还对房地产开发企业因吊销营业执照、拖欠地价款及税费等原因影响确权发证问题的处理方法作出规定。对“城中村”范围以外的遗留问题项目放宽规划控制指标，实事求实的予以解决。破解三难题啃下“硬骨头”我市从2003年开始全面铺开解决商品房确权遗留问题，根据先易后难、循序渐进的原则，连续2年解决了20000套商品房的确权发证。目前，剩下的未解决的商品房遗留问题均为“硬骨头”，面临原有政策、相关规划等难题，亟待在法律允许范围内进行突破。这也是我市近日出台《关于进一步加快处理商品房确权发证遗留问题步伐的工作意见》的原因所在。那么，当前困扰我市解决商品房确权遗留问题的难题是什么呢？难题1：政策期限制约和确权发证范围界定市政府2003年1月7日下发的《关于汕头市市区违法建设商品房、私建合建房处理若干规定》是解决市区处理商品房确权发证遗留问题的重要政策依据，该文出台时是设定在两年内基本解决市区处理商品房确权发证遗留问题，即从《若干规定》实施之日的2003年1月1日起至2004年12月31日止。自《若干规定》出台后，市委市政府一直要求三年内基本解决商品房确权发证遗留问题，而且今年由于市规划、国土和房产管理机构调整而延误一定时间，目前市区仍有8000多套商品房确权发证遗留问题未解决。《若干规定》执行期限已与我市的实际情况不适应，对商品房确权发证形成制约。同时，《若干规定》第一条规定：“凡在1999年6月11日前市区范围内已发生的违法建设并销售或转让的下列商品房，私建合建房的处理，适用本决定”。该条规定的商品房确权发证遗留问题的范围必须同时符合“在1999年6月11日前市区范围内已发生的违法建设”并在1999年6月11日前“销售或转让”两项条件，造成同一商品房项目由于销售时间不同而未能整体解决的情况，群众意见较大。而且，该条规定也与第九条规定“对1999年6月12日起发生的违法建设的商品房、私建合建房，由规划与国土资源、建设、城市管理行政执法、公安消防等部门依法予以严肃处理”所指的非遗留问题的范围界线也不相吻合。因此，《若干规定》关于商品房确权发证遗留问题的范围界定问题亟待确定。此外，对“城中城”范围以外的遗留问题由于大多数不符合《汕头经济特区城市规划条例》有关规划控制的指标要求，而市政府《若干规定》未作出具体规定，操作上依据不充分。难题2：工程竣工验收消防验收未通过按照一定程序，建设工程的竣工验收，须经过规划验收、消防验收，最后是竣工质量验收。在实际操作中，一是因消防未通过验收，二是因建设单位与施工单位发生纠纷，施工单位不在竣工验收证明书上签字；三是因建设单位图纸档案丢失、损坏，不能满足档案管理要求等问题，致使房地产开发企业领不到《建设工程竣工验收证明书》，从而不能办理确权发证手续。按规定，未经竣工验收的房屋不能交付使用。但实际上，这类房屋已经销售并交付使用，有的甚至已使用十几年。这类房屋往往又是多年来投诉的热点，消费者连年投诉，始终无法解决，久拖不决是不妥当的。其实，作为普通居民，只要房屋质量没有问题，又不违反城市规划的要求，依法确认业权人的财产权，给予确权发证，利大与弊。同时，有几个问题导致商品房未能通过消防验收而影响确权发证：1、在工程报建时未进行消防报建，现在补办手续时，有的公司已丧失民事主体资格，有的公司已不再运作，有的公司已负债累累，连职工工资都发不出，无法补办消防验收手续。2、有的高层建筑按现行标准办理消防验收手续，需投入大量资金，但这些楼盘早在若干年前就已竣工销售，现在企业经济十分困难，没有能力按规范要求完成消防措施的安装施工。3、按有关消防规范的要求，高层建筑必须使用管道煤气，但由于部分含有高层住宅的小区尚未能完善管道煤气设施，无法通过消防验收。难题3：开发商被吊销营业执照或欠款企业被吊销营业执照后，从法律意义上讲，民事行为能力受到限制，不能再以法人身份从事经营活动。但是由于房地产开发企业仍存在大量商品房遗留问题尚未解决，还有存量房产将用于抵债，由于此类企业未进行清算，有关的债权债务也并未清结，客观上仍需要以企业的名义从事相关特定的民事活动以配合解决商品房遗留问题工作的开展。同时，房地产开发企业因拖欠地价款及税费等原因也影响确权发证。市政府批转规定，已经总确权但因房地产开发企业停止运作、法定代表人下落不明或被羁留等情况而无法办理分户发证的商品房，其购房合同未经交易确认，房地产开发企业民事主体资格尚存在的，由市房产管理部门引导购房人对开发企业提起诉讼，经法院判决如胜诉的，给予办证。在实践过程中，由于购房人因种种原因，不愿意选择诉讼方式解决问题，致使这一类房地产权证一直不能核发。1500套商品房近日确权发证本报讯解决商品房确权遗留问题是市政府的民心工程，也是市政府对市民的一个承诺。记者近日从市房管局获悉，今年来，我市在解决商品房确权遗留问题上运行新机制，由市遗留办发函，有关部门包工负责解决。在解决了1330多套商品房的确权发证问题基础上，自6月份以来已发函26份，其中已解决存在问题并通知住户前往房管部门办证领证的有14宗，涉及商品房1500套。　　据调查统计，市区存在确权遗留问题的商品房共30000套左右。目前，仍未解决的商品房遗留问题楼盘共135幢8459套，基本属于情况比较复杂的所谓的“骨头”楼盘；其中欠消防验收1842套，欠用地手续3242套，欠规划验收1250套，公司法人下落不明1580套，烂尾楼650套，经济纠纷1858套。　　今年来，经机构调整成立市房产管理局后，市政府把解决商品房确权遗留问题办公室确定设在市房管局。市房管局对此高度重视，把解决商品房确权遗留问题作为硬任务来完成，特别是在分局机构改革尚未完成的情况下，市房管局主动与市国土资源局联合召开专题会议，就“在现有体制下如何做好解决商品房确权遗留问题”做再动员，明确不能因机构改革而影响工作开展，特别是各分局仍然要负起责任。同时，市遗留办落实人员，由市房管、国土、规划、财政、建设、消防等单位派出一名科长组成，发挥协调作用。在运作上采用新机制，市遗留办按照不同职能把存在的问题按分工负责机构发函，落实包工负责。　　据市遗留办工作人员介绍，商品房确权存在问题并不是简单的发证问题，而是涉及商品房建设过程中各个部门的管理、政策规定等方面的存在问题。因此，解决商品房确权遗留问题是一个系统工程，需靠各个部门共同来协调解决。商品房确权遗留问题的解决，要立足于实事求是，尊重历史，切实为民办好事实事。鉴于剩下的商品房确权遗留问题均为“硬骨头”，难度大，对协调的要求更高，我市将在政策规定的延期内，解决好商品房确权遗留问题。　　策划：苏伟钿　　撰稿：本报记者彭涛、林奕群、魏盼生实习生方思　　（责任编辑：林琳、蔡英）