放宽商用房贷完善金融配套 商业地产现新机遇

　　中新网11月23日电据《香港经济导报》报道，今年以来，中国房地产市场萧条的房屋贷款业务迫使银行再度出手，这次的目标是住宅以外的商用房产贷款市场。

　　近日，中国农业银行公布《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。对于这种降低门槛的做法，开发商、投资者都欢迎。有业内人士指出，这对于整个商业地产这是一个信号，商业

　　放宽贷款“一箭三雕”

　　据了解，经营性物业抵押贷款是向经营性物业抵押贷款所有权人发放的贷款，其抵押物为所有权人拥有或购置的经营性物业，并以其经营收入还本付息。简单说，就是个人或企业都可将名下的写字楼、商铺等商用房产抵押给银行获得贷款，也可以在购置这些物业时办理按揭贷款。

　　对于这种经营性物业抵押贷款，农行相关业务负责人表示，资金在银行、开发商和购房者之间有一种循环的“三角关系”。银行发放项目开发贷款给开发商，购房者则以房子作为抵押向银行申请贷款付给开发商，开发商再用回款归还银行贷款。银行如果在放开开发商贷款的同时不放开购房抵押贷款，银行的房产开发贷款风险会非常大。如果银行贷出去的房产开发贷款，随着房产出售“变成”购房按揭贷款后，银行就“安心”了。

　　这次对商业用房贷款的放宽，给银行、开发商以及投资者都带来了实际的利益，实现了“一箭三雕”。但在此过后，又不得不深思银行为何松口，从先前的紧缩商业贷款转变到现在推出经营性物业抵押贷款呢？农行某负责人在没有过多的说明原因，只表示“客户有这个需求，而在其他地方试行后逾期率较低”，所以看好市场前景。

　　业内权威人士则指出，“表面上这是一种简单的需求推动表现，但深层次分析，商业地产市场的发展现状导致金融政策的转向。”

　　完善金融配套是出路

　　商业地产项目价格近年来随着住宅市场房价而大幅攀升，部份地区增幅超过住宅楼价增幅，商业地产也因此被业内普遍认为是高风险行业。正是基于此考虑，此前银行对商业地产项目的贷款一直非常谨慎，收紧商业物业贷款。

　　业内权威人士透露说，“起初以为，收紧商业物业贷款一方面能够控制商业地产的盲目开发，一方面又能在相当程度上减小金融风险，但是事实上，却没有达到预期效果。”一边是银行捂紧“钱袋”，另一边是商业地产项目建设还在如火如荼地进行。

　　同时，为解决开发资金问题，不少开发商是以住宅名义立项而取得的。贷款用于商业地产开发，这直接导致了市场开发的扭曲，而几乎就在银行收紧商业地产信贷之后，不少商业项目胎死腹中。“事实表明，收紧银根并不能有效抑制商业地产的发展，而不配套的金融政策反而扭曲了商业地产的发展，放宽贷款政策是新的尝试，也是一个信号。”

　　放宽商业用房贷款在很大程度上将减轻在资金运转上的压力，这是毋庸置疑的。虽然银行目前放松了贷款条件，但还是会很谨慎，更加看重开发企业的资金实力、项目运作能力及以往开发和销售的业绩。可以说，银行与开发商的关系是典型的“舟与水”，银行在选择放贷对象时表现出来的态度是绝对的“嫌贫爱富”，对实力弱的开发商则是严格挑选或者干脆放弃，实力强的开发商会占取优势。

　　刺激商业地产找出路

　　从目前的商业地产开发来看，很多开发商常常是拍脑袋说了算，在项目开发前期，缺乏足够的市场调研、分析等工作，建成后市场适应性极差，导致不少项目是建了卖，卖不动再改，而且在项目建成后，为了快速回笼资金，多采取产权分割销售的形式，正是这种急功近利的商业地产运作模式最终导致了市场上很多失败的案例。

　　第三极总裁欧阳旭指出，这也是银行谨慎对待商业房贷的重要因素。他认为，从投资者的角度来说，如果项目租金收益不明显，甚至不到住宅投资普遍标准8%的话，将会陷入既贴补收益不足带来的空缺，还得付银行按揭的双重夹击的尴尬境地。如此一来，银行收到的首付款大幅度缩水，按揭款因为商铺租不出去而断链条还不起，所面对的压力就可想而知了。

　　专家分析认为，进一步完善金融融资体制将会促进整个商业地产市场的健康有序发展，但在此过程中，由投资者、银行、企业组成的需求链会促使“大鱼吃小鱼”局面的出现，有创新有实力的企业将会获得话语权，如此看来，商业地产市场也还会继续不平静。(周华）