赣房步入新一轮发展调整期

　　我省房地产业发展与全国大环境一样呈现出一定的周期性变化，从投资的增长速度看，房地产业经历了两个完整的周期，目前正处于第三个发展周期的调整阶段。

　　赣房景气指数一路走低

　　从2001年1月——2005年9月，江西省房地产开发景气指数（简称“赣房景气指数”）趋势图可以看出：在经过2001年的起动加速、2002年的快速上升和2003年的高速发展后，2004年开始进入一个调整状态下的发展期，“赣房景气指数”于2002年3月和2003年6月曾达到两个周期中的顶峰，在2003年12月指数值达到110．91点的相对高度。

　　进入2004年，“赣房景气指数”逐月下跌，到2004年6月跌破临界点100点，进入不景气区间，尽管2004年最后3个月曾一度回到景气区间，但2005年1月开始重新进入不景气区间，且连续9个月在不景气区间运行。

　　2001－2004年间，我省房地产开发投资以年均增长58．6％的速度、商品房施工面积以年均增长46．4％的速度发展后，商品房市场需求得到了一定程度的满足。大量的开发在满足一定时期的市场需求后，商品房的可供量仍有较大空间，形成了一定的空置量。房屋结构的不尽合理和房价的快速上涨，加剧了商品房空置面积的增加。

　　2004年，全省住宅投资中，经济适用房投资占8．3％，比2003年下降4．1个百分点；全省商品房平均销售价格比2003年上涨14．2％；全省商品房空置面积比2003年增长62．7％

　　商品房供应量充裕

　　从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。

　　对于为改善住房条件而想购房者，在当前宏观调控的新形势下，因为对房价的走势不甚明了，可能就会等待房价进一步回落而持币待购；而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列，也有可能转向其他投资收益高的投资品种，有相当的不确定性。

　　从供给方看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房二级市场有效供给将会不断增加，江西也不例外。同时，房地产市场供给的主要来源——房地产开发一级市场仍然存在大量的空置积压房，2004年底，我省仍有空置商品房面积292．05万平方米，其中空置商品住宅面积139．73万平方米，而且今后房地产开发一级市场将有大量的普通住宅、经济适用房和廉租房上市。因此，商品房的供应在近两年内会较充裕。

　　房价上涨快于成本上涨

　　房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。

　　2004年，我省土地成交价款比2003年上涨25．0％；固定资产投资价格比2003年上涨7．4％。其中：建筑安装工程价格上涨9．6％，材料费价格上涨11．2％，建筑用钢材价格上涨22．5％。这些因素综合导致2004年全省商品房平均竣工造价比2003年增长9．2％，而2004年商品房平均销售价格比2003年上涨了14．2％。

　　尽管土地成本上涨，建安成本提高，但有资料显示我省开发商手中还有至少40万亩的闲置土地等待开发，而且土地、建材等成本的上涨幅度远不及房价的上涨，开发商还是有利可图的。

　　土地作为一种稀缺的不可再生的资源，价格不可能降下去，房屋的建设质量和人们对住房要求的提高，使建安成本也不可能下降，经营费用、税费、利润假设维持在一个较为稳定的水平。在整个房地产市场主体中，中央政府和金融机构是希望房价稳定发展的，地方政府希望房价上涨来带动其经济的发展，房地产开发商则希望房价不断上涨以达到其利润最大化，拥有房产的居民希望房价上涨显示其资产丰厚，而对于无房的居民则希望房价下跌。

　　就江西目前的形势而言，居民的生活需求基本得到满足，国家的宏观调控目的明确，且措施细化到位，在买卖双方相持不下的情况下，买方应该略占主动，加之部分投资者或投机者由于对投资房产的预期回落，也会加入到持币待购者行列。因此，我省的房价会朝着成本价值回归的轨道运行，这才是健康的房地产市场。从长期看，我省的